Государственно-частное партнерство - один из главных инструментов повышения доступности жилья

Формирование рынка доступного жилья является одним из приоритетов государственной жилищной политики, как неотъемлемая составляющая национального проекта «Доступное и комфортное жилье -гражданам России». Достойное жилье обеспечивает социальную и экономическую стабильность государства, но лишь незначительная часть населения может позволить улучшить свои жилищные условия.

Потребности в жилье характеризуются следующими цифрами:

• •    свыше 60% населения страны хотели бы улучшить свои жилищные условия;

• •    около 5 млн семей, большинство из которых относится к малоимущим гражданам, стоят в очередях на получение квартир;

• •    перед 1014 тыс. граждан (в том числе 306 тыс. ветеранов и инвалидов, 708 тыс. граждан, относящихся к иным категориям) Российская Федерация в соответствии с федеральным законодательством имеет государственные обязательства по обеспечению жильем.

По данным социологических опросов, количество семей, обладающих доходами, достаточными для решения своей жилищной проблемы самостоятельно (включая приобретение жилья с помощью ипотечных кредитов), составляет не менее 4 млн семей (9-10% общего числа российских семей). О неудовлетворенном (платежеспособном) спросе на жилье свидетельствует непрекращающийся рост цен на него. Оценки индекса цен на жилую недвижимость показывают, что инфляция в жилищном сегменте потребительского рынка более чем в 2 раза превосходит средние инфляционные показатели по стране в других отраслях экономики.

Произошло расслоение населения по уровню заработка и более 30% жителей имеют доходы ниже прожиточного минимума. Темпы роста на рынке жилья существенно превышают темпы роста доходов граждан.

Основной проблемой в достижении важнейшей цели государственной жилищной политики - повышении доступности жилья для граждан РФ - является недостаточность бюджетных и внебюджетных ресурсов (включая денежные средства населения), направляемых в жилищную сферу и обеспечивающих динамичное развитие рынка жилья.

Необходимым условием успешной реализации Проекта является решение вопросов жилищного финансирования, способность государства и бизнеса сформировать государственно-частное партнерство (ГЧП).

Государственная дума 21 июля 2005 г. приняла закон «О концессионных соглашениях», который стал одной из основ партнерства бизнеса и власти [1]. При реализации этой модели в задачи государства входит выделение перспективных направлений развития экономики и создание условий для их реализации, в том числе путем предоставления финансовых ресурсов, формирования нормативной базы. Частный сектор может вложить в качестве своей «доли» в партнерство, помимо финансовых ресурсов, опыт и управленческие навыки. Сосуществование государства и бизнеса в рамках конкретного «хозяйствующего субъекта» позволит обеспечить целевое использование средств и, что немаловажно, способствовать снижению уровня коррупции. Ведь частный инвестор, участвующий вместе с государством в деятельности того или иного предприятия, заинтересован в коммерческой отдаче, в извлечении легальной прибыли.

Для того чтобы вывести проект строительства доступного жилья на все уровни, необходимо сформировать настоящую систему партн ерства.

От государства требуется снятие бюрократических преград, от муниципалитетов - предоставление земли для строительства, которую потом смогут выкупить владельцы домов. Частный сектор обеспечит финансирование строительства.

Государственно-частное партнерство одна из целого ряда альтернативных структур, лежащая между традиционным государственным обеспечением, с одной стороны, и полной приватизацией - с другой. Для власти государственно-частное партнерство - это способ привлечь частный капитал к финансированию и управлению той собственностью, которую государство оставляет за собой; для бизнеса государственно-частное партнерство - это способ получить надежную прибыль на объектах государственной собственности или при оказании услуг, которые закреплены за государством. При надлежащей организации и надлежащем правовом оформлении государственно-частное партнерство выгодно и для государства, и для бизнеса, и для граждан. Механизмы ГЧП могут быть одной из форм привлечения бизнеса к решению масштабных общенациональных программ.

Строительство жилья, в некоторых субъектах РФ, привело к нехватке перспективных строительных площадок, обеспеченных инженерной, транспортной и энергетической инфраструктурами, что в свою очередь начало сдерживать темпы строительства.

Серьезнейшим отрицательным фактором, сдерживающим начало крупномасштабных строительных проектов, является сильное отставание регионов в вопросах градостроительной деятельности: нехватка территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территории, архитектурно-строительного проектирования, строительства, капитального ремонта, реконструкции объектов капитального строительства. Другой проблемой являются сложившиеся правила оборота земли под застройку. Федеральная антимонопольная служба выяснила, что 91,7% земельных участков под жилищное строительство в России выделяются незаконно. Происходит увод из оборота земли с целью последующей спекулятивной перепродажи, а до этого площадки простаивают в ожидании роста цен. Резкого наращивания темпов строительства нельзя добиться, не обеспечив его адекватным наращиванием темпов производства строительных материалов. Производственные мощности существующих предприятий изношены до 60-70%, а применяемые технологии устарели, крайне материало- и энергозатратны. При существующих показателях рентабельности и сроках окупаемости не менее 8-10 лет производство, например, дополнительно 1 млн. т цемента потребует 150 млн. долл. инвестиционных вложений, что невозможно без прямых инвестиций со стороны государства, хотя в определенных кругах существует мнение, что, в принципе, инвестиции в рынок - дело только частного капитала.

Основная суть схемы взаимодействий и реализации проекта государственно-частного партнерства заключается в следующем. Администрация города готовит всю необходимую проектно-сметную документацию и на конкурсной основе отбирает инвестора для строительства. С победителем заключается концессионное соглашение, по которому инвестор будет обязан построить объекты и передать их в муниципальную собственность, а город должен гарантировать и обеспечить возврат инвестиционных вложений инвестора в конкретный период времени. Схемы возврата средств инвестора могут быть разными, в зависимости от договоренностей сторон - от планомерного возврата средств до передачи в аренду. В концессионном соглашении может предусматриваться государственная, либо муниципальная поддержка инвестора, а могут предусматриваться и государственные и муниципальные меры поддержки одновременно. Например, освобождение от арендной платы, льготные условия по уплате земельного налога, а также компенсация социальных затрат [2].

Решение жилищных проблем граждан требует, помимо вложения огромных финансовых средств, как бюджетных, так и частных, совместных усилий всех ветвей власти, финансового и строительного бизнес-сообщества. При этом сосредоточение усилий в правильном направлении, помимо решения прямой задачи по строительству жилья, даст импульс росту других отраслей экономики, так как строительная отрасль, являясь системообразующей, непосредственно влияет на развитие металлургии, энергетики, машиностроения, транспорта и другие отрасли [3].

Формирование партнерских отношений между государством, инвесторами и строителями - единственный путь к достижению целей Национального проекта в установленных объемах и сроки. Потенциал механизмов ГЧП может и должен быть задействован и в обеспечении граждан доступным и комфортным жильем.

В соответствии с этим положением необходимо перестроиться и выработать такие пути, которые, не нарушая рыночных принципов функционирования жилищной сферы, не повышая рисков для деятельности частных инвесторов, строительных компаний, предприятий строительной индустрии и других профессиональных участников рынка, позволили бы решать проблемы доступности жилья для граждан России. Это возможно только на принципах государственно-частного партнерства с использованием государственных и муниципальных финансов.

Совершенно очевидно, что для большей части российских граждан вопрос обеспечения жильем может быть решен только в рамках реализации  социальных жилищных программ, осуществляемых на принципах  частно-государственного  партнерства, где государство выступает соинвестором строительства социального жилья. К сожалению, "Экономика и социум" №5 2012                     применяемые сегодня меры государственной поддержки в виде жилищных субсидий, выделяемых для приобретения жилья на рынке, дополнительно «разогревают» рынок и снижают эффективность использования бюджетных средств.