Государственное регулирование рынка недвижимости

В целом необходимость государственного вмешательства в рыночную экономику обусловлена:

• -    требованием устранения или компенсации внешних эффектов (экстерналий);

• -    производством общественных благ;

• -    обеспечением экономики необходимым количеством денег.

С целью компенсации указанных провалов рынка государство осуществляет следующие основные функции [2]:

• 1.    Формирование законодательства, обеспечение правопорядка и законности, разрешение споров на основе законов (суд), принуждение к исполнению законов и судебных решений (т. е. работа государства как «ночного сторожа» по А. Смиту).

• 2.   Оборона и безопасность, защита от внешних угроз.

• 3.   Обеспечение     макроэкономической     стабильности    –

• 4.    Содействие формированию инструментов, полезных для развития экономики и общества, их адаптация к меняющимся условиям, проведение необходимых реформ.

• 5.    Оказание публичных услуг, помимо обороны и обеспечения правопорядка включающих здравоохранение, образование с целью предоставления их более широкому кругу граждан, чем те, которые в состоянии оплачивать их по реальной стоимости.

• 6.    Защита социально уязвимых слоев населения, предоставление им социальных гарантий.

• 7.    Защита природы, обеспечение экологической безопасности.

• 8.    Содействие развитию экономики, эффективным изменениям в ее структуре (т. е. проведение структурной политики).

• 9.    Предупреждение или устранение «провалов рынка», в том числе посредством прямого государственного контроля над ценами, зарплаты, нормирования потребления определенных благ.

• 10.    Государственное предпринимательство, т. е. владение и управление компаниями, производящими товары и услуги, которые также могут производиться частными компаниями.

таргетирование (контроль) инфляции, устойчивость национальной валюты.

Государственное регулирование рынка недвижимости представляет собой систему типовых мер законодательного, исполнительного и контролирующего характера, осуществляемых правомочными государственными структурами в целях его стабилизации и развития.

На рынке недвижимости государство выступает и как регулятор, и как участник рынка. Взаимодействие государства и бизнеса на рынке недвижимости предполагает наличие множества схем (концессия, франшиза, лизинг, оперативное управление и т. д.), выбор конкретной из которых определяется с учетом особенностей инвестиционного проекта по созданию объектов недвижимости с ориентацией на обоюдную выгоду сторон соглашения [3].

Государство также выступает как равноправный контрагент при размещении подрядных заказов и покупке (аренде) недвижимости на рынке. Важно отметить, что хотя в обоих случаях государство внешне выступает как равный агент бизнес-структур, благодаря масштабности проводимых действий и их направленности государство способно в целом моделировать ситуацию на рынке недвижимости, планируя изменить ее в выгодную для социума сторону в целом. Во-вторых, наряду с государством существуют иные агенты, совместно осуществляющие определенные регулирующие воздействие на рынок, причем речь не идет собственно о рыночном поведении участников рынка недвижимости, сделки которых определяют динамику рыночных цен. Необходимо определять регулирующее воздействие со стороны таких групп профессиональных участников рынка, как риэлторы, брокеры, девелоперы, страховщики, как правило, объединенных в профессиональные ассоциации, принимающих документы, координирующие их поведение и совместную деятельность. Несомненно, подобная координация оказывает свое влияние на функционирование рынков недвижимости в целом, являясь одновременно атрибутом развитости рынка, и ее следует учитывать при проведении всестороннего анализа. Тем не менее государственное воздействие на рынок недвижимости более существенно и системно.

К органам и организациям, представляющим интересы государства и действующими от его имени, относятся [1]:

• -    органы государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с нею;

• -    организации, регулирующие развитие, землеустройство и землепользование;

• -    органы экспертизы градостроительной и проектной документации, занимающиеся утверждением и согласованием архитектурных и градостроительных проектов;

• -    органы, ведающие инвентаризацией и учетом строений, органы технической, пожарной и иных инспекций, занимающихся надзором за строительством и эксплуатацией зданий и сооружений;

• -    работники государственных финансовых органов, например, Федерального казначейства, соцзащиты и др., которые могут приминать участие в государственных программах, связанных с финансированием и субсидированием различных программ, финансирования и субсидирования участников рынка недвижимости.

Институционально-правовой основой современного рынка недвижимости выступает целостная система нормативно-законодательных актов, существующих в неразрывной связи с системой государственных учреждений и других структур, уполномоченных выполнять определенные государством функции. Совокупность законодательных актов, составляющих основу национального хозяйственного права развитых стран, включает регулирующие права, отношение и оборот собственности, в том числе собственности на земельные участки. Все эти составляющие системы претерпевают определенную эволюцию, которая проявляется благодаря действиям государства, прежде всего в лице законодательной и исполнительной ветвей власти. Обеспечением правовых гарантий сделок с недвижимостью служит государственная система регистрации прав на недвижимость и сделок с ней. Совокупность всех этих элиментов в развитых странах приняла свои законченные зрелые формы и в целом эффективно функционирует.

в то же время в большинстве развивающихся стран и стран с трансформационной экономикой несовершенства законодательного механизма, регламентирующего оборот недвижимости, существующие административные барьеры, многократно увеличивающие трансакционные издержки на рынке недвижимости, стимулируют рост теневого сектора в этой сфере, что негативно сказывается на капитализации национальных экономик и хозяйственном развитии этих стран в целом.