Государственное управление в сфере обеспечения жильем граждан России

Брянцева И.В.; Irina V. Bryantseva

doi:10.24412/2220-2404-2026-6-5

Научные статьи \ Экономика. Народное хозяйство. Экономические науки \ Экономическое положение. Экономическая политика. Управление и планирование в экономике. Производство. Услуги. Цены \ Экономическая политика. Управление и планирование в экономике

Государственное управление в сфере обеспечения жильем граждан России

Автор: Брянцева И.В.

Журнал: ГУМАНИТАРНЫЕ, СОЦИАЛЬНО-ЭКОНОМИЧЕСКИЕ И ОБЩЕСТВЕННЫЕ НАУКИ HUMANITIES, SOCIAL-ECONOMIC AND SOCIAL SCIENCES.

Рубрика: Экономические науки

Статья в выпуске: 6, 2026 года.

Бесплатный доступ

Статья посвящена развитию механизма государственного управления в сфере обеспечения жильем всех категорий граждан России. Проанализирована динамика обеспеченности жильем за период 1990–2024 годы. Рассмотрены действующие методы и инструменты государственного регулирования жилищного строительства. Приведены сравнительные расчеты коэффициента доступности жилья в динамике по разным методикам и при разных условиях кредитования. Дана оценка индекса доступности жилья с учетом кредита. Установлено, что кредит на общих основаниях семье, где два работающих со среднедушевыми денежными доходами и ребенок, недоступен. Даже на условиях семейной ипотеки кредит недоступен с 2021 года. Рассмотрены перспективы развития льготных ипотечных программ и доступного арендного жилья. В заключении сформулированы основные направления совершенствования механизма регулирования жилищного строительства в современных условиях, включая развитие действующих и освоение новых инструментов регулирования.

Государственное управление, жилищное строительство, обеспеченность жильем, государственное регулирование, методы и инструменты, коэффициент доступности жилья, ипотечный кредит, аренда

Короткий адрес: https://sciup.org/14138482

IDR: 14138482 | УДК: 338.242 | DOI: 10.24412/2220-2404-2026-6-5

State management in the field of housing for Russian citizens

The article is devoted to the development of the mechanism of public administration in the field of housing provision for all categories of Russian citizens. The dynamics of housing provision for the period 1990–2024 have been analyzed. The current methods and tools of public regulation of housing construction have been considered. Comparative calculations of the housing affordability coefficient in dynamics have been provided using different methods and under different lending conditions. The housing affordability index has been estimated taking into account the loan. It has been established that a loan on a general basis is not available to a family with two workers with average per capita income and a child. Even under the conditions of a family mortgage, a loan has not been available since 2021. The prospects for the development of preferential mortgage programs and affordable rental housing have been considered. In conclusion, the main directions for improving the mechanism of housing construction regulation in the current conditions have been formulated, including the development of existing and the introduction of new regulatory instruments.

Текст научной статьи Государственное управление в сфере обеспечения жильем граждан России

Введение .

Важнейшей задачей Российской федерации в социальной сфере является обеспечение населения доступным и качественным жильем.

Конституция Российской Федерации предусматривает (ст. 40), что органы государственной власти и местного самоуправления поощряют жи- лищное строительство и создают условия для осуществления права на жилище [1].

Постановлением правительства Российской федерации от 30 декабря 2017 г. № 1710 утверждена государственная программа Российской Федерации «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации» в которой прописано

достижение целевого показателя обеспеченности жильем к 2030 году – 33 кв. метра на человека и обновление не менее 20 % жилищного фонда по сравнению с 2019 годом [2].

Указом Президента Российской Федерации от 7 мая 2024 г. № 309 «О национальных целях развития Российской Федерации на период до 2030 года и на перспективу до 2036 года» определено повышение коэффициента обеспеченности жильем до 38 кв. м на человека [3].

Решение поставленных задач требует совершенствования механизма государственного управления в сфере обеспечения жильем всех категорий граждан России.

Обсуждение . Результаты .

На конец 2024 года показатель общей площади жилых помещений на человека в России составил 29,38 кв. метров, увеличившись с 1990 года больше, чем в 1,54 раза (табл. 1), в среднем за год – 6,16 % или на 0,86 кв. м.

Таблица 1

Обеспеченность жильем по России в динамике

Год	Общая пло щадь жилых помещений, кв. м на чел.	Общая пло щадь жилых помещений (на конец года), млн кв. м	Численность населе ния (на конец года), млн чел.	Ввод жилья на 1 чел., кв. м
1990	16,4	2425	148,16	0,42
1995	18,1	2649	147,61	0,28
2000	19,3	2787	144,82	0,21
2005	20,55	2955	143,2	0,304
2010	22,61	3231	142,9	0,41
2015	24,41	3581	147,2	0,58
2020	26,58	3931	147,2	0,558
2024	29,38	4293	146,12	0,738
К изм.	1,542	1,540	0,998	3,524

Составлено по официальным статистическим источникам [4; 5].

Таким образом, за оставшиеся 5 лет необходимо повысить обеспеченность еще на 12,3 % или 0,724 кв. метра в год. Конечно, за 25-летний период прирост обеспеченности не был равномерным, но средние цифры позволяют оценить поставленную задачу как реалистичную.

Для решения этой задачи государственная политика в жилищной сфере направлена на создание и реализацию механизмов увеличения границ доступности жилья для разных категорий граждан страны, а также сокращения непригодного для проживания жилищного фонда.

Рассмотрим, как совершенствуется механизм государственного регулирования процесса решения жилищной проблемы для широких слоев населения страны. Комплекс методов и инструментов регулирования жилищного строительства представлен в таблице 2.

Таблица 2

Методы и инструменты государственного регулирования жилищного строительства *

Методы	Инструменты	Характеристика
1	2	3
Административные и организационные	Стро ительный надзор	включает проверку законности возведения или реконструкции объекта , контроль за соблюдением технических регламентов и требований законодательства
	Система цифрового мониторинга строительства	позволяет оперативно выявлять отклонения, повышать качество стро ительства
	ВИМ-моделирование в государственной экспертизе	повышает точность проектирования, позволяет исключить ошибки и сократить стоимость строительства
	КРТ – система комплексного разв ития территорий	включает расширение полномочий муниципалитетов по определению зон разв ития, использование цифровых документов и стимулирование участия частных инвесторов
	Регуляторная карта строительного проекта	соде рж ит полный перечень требований и процеду р для конкретного объекта. Позволяет снизить коррупционные риски.
	Единый цифровой по ртал для процедур	автоматически интегрируется с кадастровыми и геоинформа-ционными системами, позволяет контролировать статусы и вести электронный архив документов онлайн
	Технические стандарты и контроль качества: – независимая техническая экспертиза; – долгосрочные стандарты качества ; – реестр подрядчиков с рейтингом качества	– внедрение института аккредитованных независимых экспертов; – разработка требований к нормам для городской среды; – стимулирование конкуренции среди застройщиков;

Окончание таблицы 1

1	2	3
	– подтверждение пригодности новой продукции и технологий	– Минстрой России организует проверку новых материалов и методов строительства
	Мониторинг эффективности регулирования	публикация ежегодных отчетов о состоянии строительной отрасли, создание систем индикаторов эффективности реформ
Правовые	Градостроительный кодекс РФ (ГрК РФ)	регулирует вопросы застройки территорий, устанавливает государственные градостроительные нормативы и правила, контролирует осуществление градостроительной деятельности
	Жилищный кодекс РФ (ЖК РФ)	определяет основные принципы реализации конституционного права граждан на жилище , устанавливает правила управления жилищным фондом и другие аспекты
	ФЗ № 384 «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» от 27 декабря 2002 г.	устанавливает обязательные технические требования к строительству
	ФЗ № 217 « О внесении изменений в Жилищный кодекс РФ и отдельные законодательные акты РФ в части законодательного регулирования отношений по найму жилых помеще ний жилищного ф онда социального использования » от 21.07.2014 г .	определяет базовые требования к безопасности зданий , процессам проектирования , строительства и эксплуата ции
	ФЗ № 214 «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30.12.2004 г.	регулирует стро ительство наёмных домов, предусматривает возможность их строительства субъектами РФ, муниципалитетами и частными застройщиками
Финансово-экономические	Льготные ипотечные программы	регулирует отношения в сфе ре долевого строительства, защищает права участников
	Проектное финансирование	механизм эскроу-счетов, который защищает права потребителей и повышает прозрачность финансовых операций
	Развитие арендного жилья	способствует снижению давления на рынок купли-продажи и повышению мобильности трудовых ресурсов
	Субсидии	направлены на реализацию инфраструктурных проектов, подде ржку строительства для определённых категорий населения (молодые семьи, ветераны и т.д.)
	Инфраструктурные облигации	могут стать альтернативой бюджетному финансированию
	Коллективные инвестиции	позволяют расширить доступ к финансированию для малых и средних девелоперов

Источник : *составлено автором.

Сущность административно-организационного метода заключается в организационном и распорядительном регулировании экономических процессов, которое опирается на силу государственной власти, является директивным, т.е. обязательным к исполнению. Среди новых инструментов государственного регулирования: система цифрового мониторинга строительства, ВИМ-моделирование в государственной экспертизе, единый цифровой портал для процедур, регуляторная карта строительного проекта.

Правовое регулирование основывается на системе нормативных актов, которые устанавливают правила и ограничения в жилищной сфере для всех субъектов рынка через систему законодательных норм и правил.

С помощью финансово-экономических методов государство стимулирует хозяйствующих субъектов к выполнению своих решений на основе их собственной экономической заинтересованности. К активно развивающимся инструментам в последние годы относятся: развитие арендного строительства и субсидии.

Эффективность государственного регулирования зависит от комплексности применения совокупности методов и инструментов на всех уровнях власти [6].

В последние годы активно используется такой инструмент регулирования, как льготная ипотека. Однако, несмотря на рост доходов населения, цены на жилье растут опережающими темпами и приобретение жилья за счет собственных средств стандартной семье, состоящей из трех человек: два работающих и 1 ребенок становится недоступной.

Коэффициент доступности жилья показывает за сколько лет условное домохозяйство из трех человек, где три работающих, имеющих среднедушевые доходы, сможет накопить средства (при условном сбережении всех доходов) для покупки стандартной квартиры площадью 54 кв. м исходя из средней цены 1 кв. метра общей площади квартиры по официальным статистическим данным [7].

Расчеты выполнены по методике ООН-Хабитат (программа ООН по населенным пунктам), скорректированной на двух работающих в семье (формула 1), что более объективно.

ПР + ВР

∙ 54

КДЖ = СД 1 2 ' ⁽¹⁾

где ПР – средняя за год цена 1 м2 на первичном рынке жилья, руб.; ВР – средняя за год цена 1 м2 на вторичном рынке жилья, руб.; СД – средние денежные доходы в месяц на одного человека, руб.

Еще более объективным и корректным будет использование методики, где учитываются минимальные расходы в размере прожиточного минимума на тот же состав семьи.

Тогда коэффициент доступности жилья можно будет определить по формуле (2).

ПР + ВР

₂ ∙ 54

КДЖ² = ( СД - ПМ раб ) • 12 • 2 - (ПМ реб • 12) ^, (²⁾

где ПР – средняя за год цена 1 м² на первичном рынке жилья, руб.; ВР – средняя за год цена 1 м²на вторичном рынке жилья, руб.; СД – средние денежные доходы в месяц на одного человека, руб. ПМ раб – прожиточный минимум на одного работающего, руб.; ПМ реб – прожиточный минимум на одного ребенка, руб.

Итоги расчетов коэффициента доступности жилья по двум методикам за период 2015–2024 гг. представлены в таблице 2.

Таблица 2

Коэфф ициент доступности жилья

Год	Средняя цена, 1 м ²		Среднедушевые денежные дох оды населения в месяц, руб.	Прожиточный минимум в месяц на 1 работающего, руб.	Прожиточный минимум в месяц на 1 ребенка, руб.	КДЖ 1	КДЖ 2
Год	первичный рынок, руб.	вторичный рынок, руб.	Среднедушевые денежные дох оды населения в месяц, руб.	Прожиточный минимум в месяц на 1 работающего, руб.	Прожиточный минимум в месяц на 1 ребенка, руб.	КДЖ 1	КДЖ 2
2015	51530	56283	30140	10187	9197	4,02	7,9
2016	53287	53983	30717	10466	9434	3,93	7,77
2017	56882	52350	31714	10573	9603	3,87	7,52
2018	61832	54924	33138	11069	9950	3,96	7,68
2019	64059	58528	35233	11809	10703	3,92	7,63
2020	79003	66712	35934	12235	11216	4,56	9,06
2021	98909	76686	39934	12702	11303	4,95	9,15
2022	122343	94363	47386	13793	12274	5,14	8,88
2023	140371	97418	53579	15669	13944	4,99	8,65
2024	177887	114082	63959	16844	14989	5,14	8,29
К изм	> 3,45	> 2,03	> 2,12	> 1,65	> 1,63	> 1,28	> 1,05

Источник : составлено и рассчита но автором по официальным статистическим данным [8; 9; 10].

Коэффициент доступности жилья (КДЖ 1 ), учитывающей только среднедушевые доходы двух работающих вырос за исследуемый период на 28 %, составив в 2024 году 5,14 года.

Коэффициент (КДЖ 2 ), учитывающей среднедушевые доходы двух работающих и расходы в пределах прожиточного минимума для среднестатистической семьи, состоящей из двух работающих и ребенка, вырос за исследуемый период на 5 %, составив в 2024 году 8,29 года.

В соответствии с международным стандартом определения рейтинга доступности жилья, пересмотренным в 2023 году, КДЖ более 5,0 оценивает жилье как крайне недоступное [11].

Представляется более реальным приобретение квартиры с помощью кредита.

Ключевым фактором доступности является соотношение между обязательным ежемесячным платежом по кредиту и реальной величиной месячного дохода семьи. Показатель, который учитывает возможность приобретения жилья с использованием кредита, называется индексом доступности жилья с учетом кредита (ИДЖ К ).

Индекс доступности жилья с кредитом (или c англ. HAI – Housing Affordability Index) устанавливает соотношение доходов среднестатистической семьи с доходами, необходимыми для при обретения стандартной квартиры с помощью ипотечного кредита. Если значение коэффициента равно или более 100 %, то это свидетельствует о доступности жилья, поскольку средний доход домохозяйства соответствует необходимой сумме. Если индекс доступности жилья с кредитом меньше 100 %, то домохозяйство не может приобрести стандартную квартиру [12].

Выполним расчеты коэффициента доступности жилья с учетом кредитования на общих основаниях и с учетом ставки по льготному семейному кредиту ИДЖ кл за этот же период.

Воспользуемся общей формулой индекса возможности приобретения жилья с учетом кредита при двух работающих без учета расходов на обслуживание кредита и без минимальных расходов семьи.

ИДЖ к ¹ = ^ • 100 %, (3)

где ИДЖ к – индекс возможности приобретения жилья с кредитом, %; ε – предельная доля дохода семьи, которая может расходоваться на погашение кредита (50 %); РМТ – ежемесячный платеж по кредиту, с помощью которого приобретается жилье, руб.

Исходные данные и результаты расчетов сведены в таблице 3.

Таблица 3

Расчет ипотечного кредита на 10 лет на общих основаниях

Год	Показатель
Год	Средняя стоимость квартиры 54 кв. м на первичном и вторичном рынках, руб.	Среднедушевые денежные дох оды населения в месяц, руб.	Процентная ставка по кредиту , %	Полная стоимость кредита, руб.	Ежемесячный платеж, руб.	идж к ¹ , %
2015	2910951	30140	20,2	6117336	50978	59
2016	2896290	30717	17,2	5476085	45634	67
2017	2949264	31714	15,2	5177931	43149	73
2018	3152412	33138	13,5	5175642	43130	77
2019	3309849	35233	12,5	5232416	43603	81
2020	3394305	35934	10,8	5008295	41728	86
2021	4741065	39934	10,2	6823415	56862	70
2022	5851062	47386	11,7	8956889	74641	64
2023	6420303	53579	13,4	10510105	87584	61
2024	7883163	63959	18,3	15505451	129212	50

Расчеты выполнены с помощью калькулятора. URL : mercury/

Итог расчетов: даже без учета текущих расходов семьи и расходов на обслуживание кредита при двух работающих в семье, кредит недоступен.

В таблице 4 представлен расчет коэффициента доступности жилья в условиях действия программы «Семейная ипотека», который запущен в 2018 году.

Таблица 4

Расчет кредита на условиях семейной ипотеки

Год	Показатель
Год	Средняя стоимость квартиры 54 кв. м	Среднедушевые денежные дох оды населения в месяц, руб.	Процентная ставка по кредиту , %	Полная стоимость кредита, руб.	Ежемесячный платеж, руб.	ИДЖ кл ¹ , %
2018	3152412	33138	6	3359831	28004	118
2019	3309849	35233	6	3530251	29419	120
2020	3394305	35934	6	3617454	30145	119
2021	4741065	39934	6	5053296	42111	95
2022	5851062	47386	6	6236044	51967	91
2023	6420303	53579	6	6842740	57023	94
2024	7883163	63959	6	8401849	70015	91

Расчеты выполнены с помощью калькулятора. URL :

Итоги расчетов позволяют сделать следующий вывод: при условии двух работающих в семье с размером среднедушевых денежных доходов – семейный кредит под 6 % годовых также недоступен с 2021 года.

На 2026 год в России действуют и другие программы льготного ипотечного кредитования: IT-ипотека (до 6 % годовых), сельская ипотека (до 3 % годовых), дальневосточная и арктическая ипотека (ставка до 2 % годовых), льготная ипотека для новых регионов (ставка – 2 % годовых), военная ипотека (ставка определяется индивидуально) [13].

При ставке за ипотечный кредит 2–3 %, кредит становится доступным для большинства семей, но льготным кредитом можно воспользоваться только при соблюдении совокупности ограничивающих условий, определенных для каждого из

В расчетах учтен первоначальный взнос в размере 20 %, как минимальный при предоставлении этого кредита, что понижает размер ежемесячных выплат. Срок – 10 лет.

видов льготных кредитов соответствующим Решением Минфина.

В современных условиях ипотечное кредитование является ключевым драйвером развития жилищного рынка, оказывая прямое влияние на доступность жилья и ценовую динамику. Однако, в 2024 г. российский ипотечный рынок столкнулся с противоречивыми тенденциями: с одной стороны – рост объемов выдачи за счет льготных программ, с другой – ускорение инфляции в строительном секторе.

Кроме этого, в перспективе процент предоставления льготной ипотеки должен снижаться, а доля льготной ипотеки в России не должна превышать 25–30 % [14]. Также с 1 февраля 2026 года Минфином введено ограничение на предоставление льготного кредита – одна семья – один льготный кредит.

На этом фоне активизируется формирование доступного рынка арендного жилья. Планируется достичь объёма строительства арендного жилья до 5 млн кв. м в год [15].

Реализуются программы: доступное арендное жильё в Дальневосточном федеральном округе (часть арендной платы финансируется из федерального и регионального бюджетов; программа предоставления работникам организаций оборонно-промышленного комплекса (ОПК) наёмного жилья на льготных условиях; проекты ДОМ.РФ и др. Госкомпания развивает коммерческую, корпоративную, студенческую и льготную аренду.

Параллельно развивается правовое регулирование рынка аренды.

Так, Гражданский кодекс РФ определил права и обязанности сторон в договоре найма, срок договора (не более 5 лет), требования к регистрации; в жилищный кодекс РФ внесены изменения, касающиеся некоммерческого найма жилых помещений; налоговый кодекс РФ закрепил обязанность по налогообложению доходов от аренды.

Принятие законопроекта с предложением ввести для молодых семей компенсации за аренду жилья в зависимости от количества детей (семьям с одним ребенком – 50 % арендной платы, семьям с двумя детьми – 70 %, а многодетным –

100 %) окажет дополнительное стимулирующее воздействие на рынок арендного жилья.

Заключение .

Таким образом, основными направлениями совершенствования механизма регулирования жилищного строительства в настоящее время являются:

– дальнейшее развитие ипотечного рынка, в том числе за счет введения дифференцированной ставки семейной ипотеки в зависимости от числа детей;

– вовлечение неиспользуемых земельных участков, в том числе находящихся в федеральной собственности, в районах, где не удовлетворен спрос населения на жилье;

– стимулирование внедрения новых технологий, позволяющих не только улучшить качество жилья, но и оптимизировать стоимость;

– создание благоприятных условий вхождения на локальные рынки новых инвестиционностроительных компаний за счет дальнейшего снижения административных барьеров и снижения затрат на прохождение согласований в строительстве;

– развитие рынка арендного жилья, что позволит гражданам решать широкий спектр задач.