Государственный земельный контроль: средство обеспечения законности в сфере земельных отношений

А.А. Герасимов советник государственной гражданской службы Российской Федерации 1 класса

Реализация национального проекта «Жилье» обнажила проблему выделения и использования земельных участков. Эта проблема не нова, но ранее столь остро она не стояла и не обсуждалась. Актуальность вопроса подтверждает то, что властью постоянно предлагаются изменения и дополнения в земельное законодательство. По мнению автора этой статьи, решение вопроса законности и обоснованности выделения земельных участков и их эффективного использования неразрывно связано с состоянием и развитием государственного земельного контроля в Российской Федерации.

В России государственный земельный контроль осуществляется на основании статьи 71 Земельного кодекса Российской Федерации в порядке, установленном Правительством Российской Федерации.

До декабря 2006 года на территории Российской Федерации действовало Положение о государственном земельном контроле, утвержденное постановлением Правительства Российской Федерации от 19 ноября 2002 года № 833, в соответствии с которым реализовывался отраслевой подход к осуществлению государственного земельного контроля. Согласно указанному Положению федеральными органами исполнительной власти (помимо органов внутренних дел), осуществляющими государственный земельный контроль, являлись:

• •    Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости (Роснедвижимость) (ранее – Федеральная служба земельного кадастра России), которая осуществляла контроль в отношении всех видов земель

независимо от их принадлежности к той или иной категории;

• •    Роснедвижимость совместно с Федеральной службой по надзору в сфере природопользования (Росприроднадзор) (ранее – Министерство природных ресурсов Российской Федерации) – в отношении земель водного фонда, лесного фонда, земель лесов, не входящих в лесной фонд, и особо охраняемых природных территорий;

• •    Роснедвижимость совместно с Федеральной службой по ветеринарному и фито-санитарному надзору (Россельхознадзор) (ранее – Министерство сельского хозяйства Российской Федерации) – на землях сельскохозяйственного назначения;

• •    Роснедвижимость совместно с Федеральной службой по экологическому, технологическому и атомному надзору (Ростехнадзор) (ранее – Государственный комитет Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу) – на территории городских и сельских поселений.

При такой системе осуществления государственного земельного контроля функции контроля дублировались несколькими федеральными органами. Кроме того, предусмотренные Положением о государственном земельном контроле полномочия отдельных названных федеральных органов исполнительной власти не в полной мере соответствовали их компетенции, установленной соответствующими положениями.

Между названными органами государственной власти имелись соглашения о совместной деятельности в области государственного земельного контроля. Как осуществлялась эта деятельность, каковы ее результаты, широкой общественности неизвестно. Но то, что земле не «становилось лучше», сомневаться не приходится.

Так, в Государственном (национальном) докладе о состоянии и использовании земель в Российской Федерации в 2004 году указано следующее: «состояние качества земель фактически во всех субъектах Российской Федерации интенсивно ухудшается. Почвенный покров, особенно пашни и других сельскохозяйственных угодий, продолжает подвергаться деградации, загрязнению, захламлению и уничтожению, катастрофически теряет устойчивость к разрушению, способность к восстановлению свойств, воспроизводству плодородия вследствие истощительного и потребительского использования земель».

В 2005 году состояние земель не улучшилось, что подтверждает Государственный (национальный) доклад о состоянии и использовании земель в Российской Федерации в 2005 году: «практически во всех субъектах Российской Федерации имеет место выявленная тенденция к ухудшению состояния земель. Почвенный покров сельскохозяйственных угодий, и особенно пашни, продолжает подвергаться деградации, загрязнению, захламлению и уничтожению, катастрофически теряется устойчивость к внешним воздействиям, способность к саморегуляции, восстановлению первоначальных свойств, воспроизводству плодородия вследствие истощительного и нерационального использования земель».

В 2006 году также наблюдались тенденции ухудшения качества земель, что не в последнюю очередь было обусловлено снижением качества работы государственных инспекторов по использованию и охране земель.

В целях улучшения сложившейся ситуации в 2006 году Роснедвижимостью совместно с Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации была предложена и реализована новая концепция государственного земельного контроля, которая нашла отражение в постановлении Правительства Российской Федерации от 15 ноября 2006 года № 689, утвердившим новое Положение о государственном земельном контроле. Принятое поста- новление основывается на ведомственном подходе к осуществлению государственного земельного контроля.

Согласно новой концепции контроль за землей осуществляется в двух направлениях: как за природным объектом и как за объектом недвижимости. Такая концепция осуществления государственного земельного контроля полностью отвечает общественным интересам и концепции административной реформы в Российской Федерации в 2006–2008 годах, одобренной распоряжением Правительства Российской Федерации от 25 октября 2005 года № 1789, предусматривающей в качестве целей реализации административной реформы оптимизацию функций органов исполнительной власти, включая функции по осуществлению контроля и надзора, а также исключение избыточных и дублирующих функций органов исполнительной власти.

Согласно статье 6 Земельного кодекса Российской Федерации объектами земельных отношений являются:

• •    земля как природный объект и природный ресурс;

• •    земельные участки и части земельных участков как недвижимое имущество, объект права собственности и иных вещных прав на землю.

Земля как объект природного, экологического права и земля как объект вещного права или права собственности – категории совершенно разные. Соответственно, виды контроля соблюдения законодательства в указанных областях права должны быть различными. В противном случае могут возникнуть противоречивые ситуации при разрешении вопросов, связанных с реализацией прав в области земельного законодательства граждан или юридических лиц, с одной стороны, и государства – с другой.

Земельный участок как объект земельных отношений представляет собой часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке, и согласно статьям 128 и 130 Гражданского кодекса Российской Федерации является недвижимым имуществом и относится к объекту гражданских прав.

Земля как природный объект и природный ресурс в силу статьи 4 Федерального закона от 10 января 2002 года № 7-ФЗ «Об охране окружающей среды» является объектом охраны окружающей среды от загрязнения, истощения, деградации, порчи, уничтожения и иного негативного воздействия хозяйственной и иной деятельности. Учитывая, что охрана окружающей среды есть природоохранная деятельность, контроль за использованием и охраной земли как природным объектом и природным ресурсом по своей сути является экологическим контролем.

Земля как объект недвижимого имущества является объектом охраны собственности от нарушений правового режима использования земельного участка (нецелевое использование земельных участков), нарушений прав участников земельных отношений (самовольное занятие земель, уничтожение границ земельных участков, незаконное распоряжение).

Таким образом, государственный земельный контроль за использованием и охраной земли как природным объектом и природным ресурсом и объектом недвижимого имущества должен осуществляться разными государственными органами.

В настоящее время специально уполномоченными государственными органами, осуществляющими государственный земельный контроль в установленной сфере деятельности, являются Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости, Федеральная служба по ветеринарному и фитосанитарному надзору, Федеральная служба по надзору в сфере природопользования и их территориальные органы.

Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости и его территориальные органы осуществляют:

• а)    контроль за соблюдением выполнения требований земельного законодательства о недопущении самовольного занятия земельных участков, самовольного обмена земельными участками и использования земельных участков без оформленных на них в установленном порядке правоустанавливающих документов, а также без документов, разрешаю-

• щих осуществление хозяйственной деятельности;

• б)    контроль за соблюдением порядка переуступки права пользования землей;

• в)    контроль выполнения требований земельного законодательства об использовании земель по целевому назначению и о выполнении обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначению;

• г)    контроль выполнения требований о наличии и сохранности межевых знаков границ земельных участков;

• д)    контроль за соблюдением порядка представления сведений о состоянии земель;

• е)    контроль исполнения предписаний по вопросам соблюдения земельного законодательства и устранения нарушений в области земельных отношений;

• ж)    контроль за соблюдением выполнения иных требований земельного законодательства по вопросам использования и охраны земель в пределах установленной сферы деятельности.

Федеральная служба по надзору в сфере природопользования и ее территориальные органы осуществляют:

• а)    контроль за соблюдением выполнения обязанностей по рекультивации земель после завершения разработки месторождений полезных ископаемых (включая общераспространенные полезные ископаемые), строительных, мелиоративных, лесозаготовительных, изыскательских и иных работ, в том числе работ, осуществляемых для внутрихозяйственных или собственных надобностей;

• б)    контроль за соблюдением выполнения требований и обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв от ветровой, водной эрозии и предотвращению других процессов, ухудшающих качественное состояние земель;

• в)    контроль за соблюдением выполнения требований законодательства Российской Федерации о недопущении использования участков лесного фонда для раскорчевки, переработки лесных ресурсов, устройства складов, возведения построек (строительства), распашки и других целей без специ-

• альных разрешений на использование указанных участков;

• г)    контроль за соблюдением режима использования земельных участков и лесов в водоохранных зонах и прибрежных полосах водных объектов;

• д)    контроль за соблюдением выполнения иных требований земельного законодательства по вопросам использования и охраны земель в пределах установленной сферы деятельности.

Федеральная служба по ветеринарному и фитосанитарному надзору и ее территориальные органы на землях сельскохозяйственного назначения и земельных участках сельскохозяйственного использования в составе земель поселений осуществляют:

• а)    контроль за соблюдением выполнения мероприятий по сохранению и воспроизводству плодородия земель сельскохозяйственного назначения, включая мелиорированные земли, в соответствии с Федеральным законом «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения»;

• б)    контроль за соблюдением выполнения требований по предотвращению самовольного снятия, перемещения и уничтожения плодородного слоя почвы, а также порчи земель в результате нарушения правил обращения с пестицидами, агрохимикатами или иными опасными для здоровья людей и окружающей среды веществами и отходами производства и потребления;

• в)    контроль за соблюдением выполнения иных требований земельного законодательства по вопросам использования и охраны земель в пределах установленной сферы деятельности.

Таким образом, с принятием нового положения о государственном земельном контроле исчезло дублирование государственных функций, и каждое ведомство стало ответственным за свой участок работы.

Однако принятие постановления Правительства Российской Федерации от 15 ноября 2006 года № 689, утверждающее положение о государственном земельном контроле, – это начало пути. Теперь необходимо, не останавливаясь на достигнутом, внести соответствующие изменения в Ко- декс Российской Федерации об административных правонарушениях (КоАП РФ) и провести инвентаризацию всей нормативной базы в сфере государственного земельного контроля с целью ее оптимизации.

Но какой бы совершенной не была нормативная база, о состоянии государственного земельного контроля и, следовательно, о положении в сфере землепользования лучше всего свидетельствует правоприменительная практика.

Прежде чем перейти к анализу правоприменительной практики, коротко рассмотрим цель и принципы государственного земельного контроля.

Государственный земельный контроль осуществляется специально уполномоченными государственными органами за соблюдением земельного законодательства, требований охраны и использования земель организациями независимо от их организационно-правовых форм и форм собственности их руководителями, должностными лицами, гражданами в соответствии с законодательством Российской Федерации в порядке, установленном Правительством Российской Федерации. Предметом государственного земельного контроля является проверка деятельности организаций, их руководителей, должностных лиц и граждан, участвующих в отношениях по охране и использованию земель, с целью определения соответствия этой деятельности требованиям правовых норм, регулирующих земельные отношения.

Государственный земельный контроль – это важное звено в системе государственного управления в сфере землепользования. Он, с одной стороны, является средством выявления нарушений регулирующих предписаний, которые издают государственные органы, с другой стороны – позволяет обеспечить обратную связь в процессе управления, выявить те направления в деятельности государственных органов, где требуются несколько иные формы и методы регулирования.

В соответствии со статьей 9 Конституции Российской Федерации земля и другие природные ресурсы используются и охраняют- ся в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности. Целью государственного земельного контроля является сохранение земли как природного ресурса, основы жизни и деятельности граждан. Для достижения указанной цели необходимо соблюдать принципы государственного земельного контроля: принцип постоянности государственного земельного контроля и принцип неотвратимости наказания за совершенные земельные правонарушения.

Кроме того, при проведении государственного контроля за использованием и охраной земель следует обеспечить защиту прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей в соответствии с требованиями Федерального закона от 8 августа 2001 года № 134-ФЗ «О защите прав юридических лиц и индивидуальных предпринимателей при проведении государственного контроля (надзора)».

Реализованы ли принципы государственного земельного контроля в настоящее время?

Государственный земельный контроль осуществляется соответствующими государственными органами в форме проверок: плановых и внеплановых.

Плановые проверки каждого земельного участка проводятся не чаще одного раза в два года. Сегодня исходя из количества действующих государственных инспекторов по использованию и охране земель и количества существующих земельных участков плановая проверка земельного участка может проводиться в несколько раз реже.

По данным Государственного (национального) доклада о состоянии и использовании земель в Российской Федерации в 2004 году, на территории Российской Федерации было проведено 224 926 проверок соблюдения земельного законодательства на площади 96 065,015 тысячи гектаров. В процессе проведения проверок выявлено 116 854 нарушения земельного законода- тельства на площади 11 526,6 тысячи гектаров, выдано 75 529 предписаний по устранению нарушений земельного законодательства и 3 512 предупреждений о возможном прекращении прав на землю.

В 2005 году проведено на 37,7 процента проверок меньше, чем в 2004 году (140 205 проверок на площади 80 018,52 тысячи гектаров). Устранено 35,7 процента от общего числа выявленных нарушений. В целом в 2005 году выявлено 64 029 нарушений земельного законодательства на площади 10 681 725,49 гектара, что на 45,2 процента меньше, чем в 2004 году. Выдано 45 973 предписания по устранению нарушений земельного законодательства, из них устранено 42 133, что составляет 91,6 процента от выявленных правонарушений. Также в 2005 году вынесено 1 737 предупреждений о возможном прекращении прав на землю.

По экспертным оценкам, в 2006 году проведено большее количество проверок соблюдения земельного законодательства, чем в 2005 году, однако нарушений выявлено меньше. Более половины из них устранено.

В среднем по России на одного государственного земельного инспектора приходятся более 11 тысяч земельных участков, а без учета главных государственных земельных инспекторов и их заместителей – более 25 тысяч земельных участков. Для проверки такого количества земельных участков государственному земельному инспектору, даже если он будет работать 365 дней в году, потребуется более 30 лет.

Таким образом, соблюдение принципов государственного земельного контроля путем проведения только плановых проверок не представляется возможным. Внеплановые проверки позволяют оперативно выявлять земельные правонарушения и принимать необходимые меры по их устранению. Однако в настоящее время принцип постоянности государственного земельного контроля соблюсти невозможно.

Как видно из сказанного, количество совершаемых нарушений в сфере земельного права велико. В связи с этим проанализируем судебную практику по обжалованию постановлений и решений государственных инспекторов по использованию и охране земель.

Анализ судебной практики показал, что около 50 процентов административных правонарушителей уходит от наказания вследствие несоблюдения материальных и процессуальных норм законодательства должностными лицами органов, осуществляющих государственный земельный контроль.

Нужно отметить, что наиболее часто встречаются следующее основания, по которым судами выносятся решения не в пользу органов, осуществляющих государственный земельный контроль:

• 1)    неполное и неправильное оформление процессуальных документов о привлечении к административной ответственности физических и юридических лиц. Например, протоколы об административных правонарушениях составляются в нарушение статей 28.2 и 28.5 КоАП РФ, в частности, в сроки, превышающие 2 дня;

• 2)    законному представителю правонарушителя не предоставляется возможность представить свои объяснения и возражения при составлении протокола об административном правонарушении. В суд не представляются доказательства того, что правонарушитель надлежащим образом извещался о времени и месте составления протокола об административном правонарушении, дела рассматриваются без участия законного представителя, что лишает суд возможности достоверно установить фактические обстоятельства дела;

• 3)    существенные нарушения порядка привлечения к административной ответственности, установленные КоАП РФ:

• •    постановления о привлечении правонарушителя к административной ответственности часто выносятся как в его отсутствие, так и без его надлежащего уведомления о времени и месте рассмотрения дела;

• •    часто ни в одном из документов дела об административном правонарушении не обозначается конкретный земельный участок, самовольное занятие которого вменялось правонарушителю, не составляется акт обмера земельного участка с приложением его плана с тем, чтобы этот участок можно было идентифицировать на местности;

• •    адресные ориентиры участка указываются приблизительно, форма процессуаль-

• ного документа зачастую не соответствует требованиям, установленным статьей 29.10 КоАП РФ.

Из всех выявленных государственными инспекторами по использованию и охране земель нарушений по Российской Федерации в целом 27,2 процента совершены юридическими лицами, 56,3 процента – гражданами и 16,5 процента – должностными лицами (по результатам 2005 года).

Наиболее часто встречающимися нарушениями земельного законодательства являются такие административные правонарушения, как самовольное занятие земельных участков или использование их без правоустанавливающих документов. Также часто встречающимися нарушениями земельного законодательства являются неиспользование земельных участков и использование земельных участков не по целевому назначению.

При увеличении в первом полугодии 2006 года по сравнению с аналогичным периодом 2005 года количества проведенных проверок на 6 процентов количество выявленных нарушений земельного законодательства уменьшилось на 4 процента, а сумма взысканных административных штрафов с 74 снизилась до 60 процентов от суммы наложенных штрафов.

Иными словами, второй принцип государственного земельного контроля – неотвратимость наказания за совершенные земельные правонарушения – также не соблюдается.

Важно заметить, что в случае привлечения виновного в совершении административного правонарушения лица к ответственности, наложении административного штрафа и вынесении предписания об устранении правонарушения, нарушение может быть не устранено. В таком случае по закону государственный инспектор должен обратиться в суд с заявлением о привлечении виновного лица к ответственности в соответствии со статьей 19.5 КоАП РФ. Однако зачастую при рассмотрении мировым судьей такого заявления и вынесении решения о привлечении лица к ответственности на основании статьи 19.5 КоАП РФ остается без внимания факт неустранения первоначального нарушения земельного законодательства. И лицо, заплатив штраф, размер которого не соответствует степени общественной опасности правонарушения, продолжает нарушать земельное законодательство (как правило, самовольно или без правоустанавливающих документов занимать земельный участок).

Следует отметить, что судебная практика ненамного отличается от практики рассмотрения дел в порядке административного производства, по результатам которой уполномоченными должностными лицами органов государственного земельного контроля принимаются необходимые меры реагирования.

Анализ обращений граждан и юридических лиц о нарушениях земельного законодательства показал, что рост количества таких нарушений в первую очередь обусловлен формально-бюрократическим подходом должностных лиц к работе с обращениями граждан, что ведет к возрастанию социальной напряженности в обществе, отвлечению людских и материальных ресурсов вследствие многократности обращений одних и тех же лиц по одному и тому же вопросу. Как правило, после оперативного реагирования руководства и уполномоченных должностных лиц центрального аппарата, заявитель повторно не обращается. При этом правонарушитель привлекается к ответственности, в адрес органов государственной власти направляются соответствующие требования о приведении актов этих органов в соответствие с земельным законодательством, а виновные должностные лица территориальных органов привлекаются к дисциплинарной ответственности.

Случается, что жалоба на постановление или определение государственного инспектора по использованию и охране земель территориального органа направляется как в территориальный орган, так и в центральный аппарат. В таком случае территориальные органы стремятся исправить совершенные ошибки и принять решение по обжалуемому акту до вынесения решения вышестоящим должностным лицом центрального аппарата.

Анализ ситуации позволяет констатировать, что существующее положение в сфере государственного земельного контроля не может быть признано удовлетворяющим насущные потребности общества и государства. Наиболее типичными делами, рассматриваемыми государственными инспекторами по использованию и охране земель, являются дела о привлечении к административной ответственности:

• •    за самовольное занятие земельного участка или использование земельного участка без оформленных в установленном порядке правоустанавливающих документов на землю, а в случае необходимости без документов, разрешающих осуществление хозяйственной деятельности (ст. 7.1 КоАП РФ);

• •    за использование земель не по целевому назначению, неиспользование земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение срока, установленного федеральным законом, невыполнение установленных требований и обязательных мероприятий по улучшению земель и охране почв от ветровой, водной эрозии и предотвращению других процессов, ухудшающих качественное состояние земель (ст. 8.8 КоАП РФ);

• •    за самовольное снятие плодородного слоя почвы (ст. 8.6 КоАП РФ).

В настоящее время основными проблемами, с которыми сталкиваются органы государственного земельного контроля, являются:

• 1)    нарушения земельного законодательства, связанные с незаконным строительством на земельных участках.

Например, жалобы на незаконное выделение земельного участка под строительство, а также жалобы на строительство на земельном участке, который выделен в пользование или принадлежит на праве собственности другому лицу;

• 2)    самовольное занятие земельного участка.

В 2006 году значительно снизилось количество жалоб на самовольное занятие земельных участков. Однако увеличилось число жалоб на повторное выделение должностными лицами одного и того же земельного участка;

• 3)    нарушения со стороны должностных лиц.

Как в 2005, так и в 2006 году очень много жалоб на действия должностных лиц:

• а)    направление заявителю неполного ответа, не раскрывающего и не отражающего все вопросы, затронутые в обращении;

• б)    нарушения земельного законодательства со стороны должностных лиц при выделении земельных участков.

Здесь речь идет о незаконном повторном выделении земельного участка полностью или частично и постановке его на кадастровый учет. Проблема повторного выделения земельных участков очень острая, зачастую требующая вмешательства органов судебной власти;

• в)    бездействие должностных лиц при нарушении закона.

Приведем пример из практики. Гражданин самовольно захватил земельный участок, включающий несколько земельных участков, находившихся в бессрочном пользовании других граждан. Однако при проверке и визуальном осмотре государственным инспектором не обнаружился факт захвата чужих земельных участков, несмотря на то, что площадь земельного участка нарушителя в несколько раз превышала площадь, указанную в правоустанавливающих документах;

• г)    недостаточный контроль со стороны органов, осуществляющих государственный земельный контроль, за соблюдением земельного законодательства;

• д)    некомпетентность должностных лиц при рассмотрении отдельных обращений (недостаток знаний норм права, технических норм, неспособность применить свои знания на практике);

• е)    несоблюдение процессуальных сроков (чаще всего – несоблюдение сроков привлечения к административной ответственности);

• ж)    ненадлежащим образом исполнение должностных обязанностей и попытка скрыть эти недоработки.

Например, при проведении проверки государственные инспекторы, не измерив площадь земельного участка, в акте проверки записывают, что площадь земельного участка «приблизительно» или «в целом» совпадает с площадью, указанной в правоустанавливающей документации. Зачастую инспекторы употребляют такую недопустимую формулировку, как «в целом нарушений нет».

Имеются факты привлечения к ответственности за административное правонарушение ненадлежащих лиц или привлечение к ответственности одних лиц и необоснованное освобождение от ответственности других.

Среди нарушений со стороны должностных лиц как наиболее частые можно выделить нарушения процессуальных норм, что, как правило, приводит либо к изменению, либо к отмене актов должностных лиц органов, осуществляющих государственный земельный контроль.

Необходимо отметить, что руководством органов, осуществляющих государственный земельный контроль, принимаются определенные меры по повышению эффективности государственного земельного контроля. Так, например, в 2006 году Роснедвижи-мостью в территориальные органы поставлены комплекты современного оборудования (к сожалению, сегодня в распоряжении государственных инспекторов по использованию и охране земель далеко не всегда имеется современное оборудование).

Однако принятых в настоящее время мер по улучшению государственного земельного контроля недостаточно. Необходимо организовать постоянное обучение и обмен опытом государственных инспекторов по использованию и охране земель. Кроме этого, к работе необходимо привлечь добровольных помощников из числа бывших сотрудников органов государственного земельного контроля – общественных инспекторов, наладить сотрудничество с органами местного самоуправления. Однако и этого будет недостаточно, если инспекторы не будут использовать в своей работе данные мониторинга земель. Эффективный государственный земельный контроль невозможен без использования данных мониторинга земель и современной картографической и геодезической документации. Но самое главное – наладить плодотворное сотрудничество с общественными организациями и гражданами, что позволяет Федеральный закон от 2 мая 2006 года № 59-ФЗ «О порядке рассмотрения обращения граждан в Российской Федерации».

Также следует обратить внимание на следующее обстоятельство. В 2007 году Роснед-вижимость должна подготовить администра- тивный регламент по исполнению функций государственного земельного контроля. Предполагается публичное обсуждение этого регламента (. Представляется, что читатели журнала могут и должны при- нять участие в обсуждении регламента, так как это будет способствовать повышению эффективности государственного земельного контроля и, как следствие, укреплению законности в сфере земельных отношений.

***

1ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН ОТ 18.07.2006 № 111-ФЗ «О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В ФЕДЕРАЛЬНЫЙ ЗАКОН «ОБ УЧАСТИИ В ДОЛЕВОМ СТРОИТЕЛЬСТВЕ МНОГОКВАРТИРНЫХ ДОМОВ И ИНЫХ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ И О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В НЕКОТОРЫЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ АКТЫ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ» И О ВНЕСЕНИИ ИЗМЕНЕНИЙ В ОТДЕЛЬНЫЕ ЗАКОНОДАТЕЛЬНЫЕ АКТЫ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ»

Внесенные изменения направлены на создание более благоприятных условий деятельности застройщиков, привлекающих средства граждан и юридических лиц с целью долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, кроме объектов производственного назначения (далее – долевое строительство). Изменения, в частности, конкретизируют нормы, устанавливающие права и обязанности застройщиков и участников долевого строительства.

Изменения, внесенные в общие положения о долевом строительстве

С целью предотвращения правовых коллизий установлено, что действие Федерального закона «Об участии в долевом строительстве...» не распространяется на отношения юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, связанные с инвестиционной деятельностью по строительству объектов недвижимости, в том числе многоквартирных домов, и не основанные на договоре участия в долевом строительстве.

Привлекать денежные средства участников долевого строительства могут только юридические лица, из числа застройщиков исключены индивидуальные предприниматели.

Обязанности по контролю и надзору в области долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости будут переданы субъектам Российской Федерации (норма вступила в силу с 1 января 2007 года); контроль и надзор в указанной области осуществляются уполномоченным органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, на территории которого осуществляется строительство. Дела об административных правонарушениях в области долевого строительства рассматриваются руководителями этих органов или их заместителями.

Новые правовые нормы, улучшающие условия деятельности застройщиков

Застройщики получили право привлекать средства граждан путем выпуска облигаций особого вида – жилищных сертификатов, предоставляющих их владельцам право на получение жилых помещений.

Застройщики вправе не опубликовывать в средствах массовой информации проектную декларацию, если привлечение денежных средств участников долевого строительства осуществляется ими без производства, размещения и распространения рекламы. В этом случае застройщик представляет проектную декларацию любому заинтересованному лицу для ознакомления.

Предоставляя информацию о себе, застройщик может не сообщать величину собственных денежных средств, а также не сообщать сведения об учредителях (участниках) застройщика, если они обладают менее чем пятью процентами голосов в органе управления этого юридического лица, и может не представлять для ознакомления регистры бухгалтерского учета.

Застройщик вправе предусмотреть в договоре разные сроки передачи участникам долевого строительства объектов строительства, входящих в состав разных блок-секций многоквартирного дома, имеющих отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования; кроме того, исключено ограничение срока передачи объекта долевого строительства.

Исполнение обязательств застройщика может обеспечиваться не только залогом имущества, как это было установлено ранее, но и поручительством.

Застройщик не несет ответственности за недостатки и дефекты объекта долевого строительства, обнаруженные в пределах гарантийного срока, если докажет, что они произошли вследствие нарушения требований технических регламентов, градостроительных регламентов и иных обязательных требований к процессу эксплуатации объекта либо вследствие ненадлежащего его ремонта, проведенного самим участником долевого строительства или привлеченными им третьими лицами. Кроме того, застройщик не несет ответственности за недостатки и дефекты, если докажет, что они произошли «вследствие нормального износа» объекта долевого строительства или его частей, даже если эти недостатки и дефекты обнаружены в пределах гарантийного срока.

Окончание см. на с. 98.

¹ При подготовке информации использованы материалы сайта «КонсультантПлюс».