Гражданско-правовое регулирование последствий самовольного создания объектов недвижимости в странах Западной Европы и СНГ

Unauthorized construction, property, a plot of land, ownership.

Анализ последствий самовольного создания объектов недвижимости, бесспорно, следует начинать со времен римского частного права, поскольку именно к последнему в большей или меньшей степени восходит все современное континентальное гражданское право, используя многочисленные правовые конструкции, разработанные еще римскими юристами. При этом и появлению категории «недвижимость» мы обязаны именно римскому праву, где впервые появилось соответствующее деление вещей и соответствующее правовое регулирование их оборота, правда, достаточно условное1.

Как пишет О. В. Гумилевская, «самовольное строительство было широко известно в Древнем Риме. Однако его результат понимался римскими юристами двояко: с одной стороны, как бес- спорное нарушение прав собственника земельного участка, а с другой – как один из случаев поступления имущества в собственность владельца земельного участка»2.

Тем не менее как таковой институт самовольного строительства в современном его понимании не был известен римскому праву, и строительство на чужом земельном участке воспринималось исключительно в свете возникновения соответствующего права у собственника земельного участка на такую постройку, при этом не важно, кем и из чьих материалов данная постройка была возведена.

Указанный подход позволил квалифицировать самовольную постройку в качестве способа приобретения права собственности путем приращения имущества (inaedificalio). Причем увеличение имущества происходило у собственника земель- ного участка, поскольку римское право мыслило строение как составную часть земельного участка: superficies solo cedit – построенное на поверхности следует за почвой, то есть правовая судьба земли определяла правовую судьбу постройки3.

И. С. Перетерский обращает внимание, что «начиная с XII в. происходит и захватывает большинство государств Западной Европы один из важнейших исторических процессов всей эпохи феодализма – рецепция римского права»4. Не стал исключением и концептуальный подход к земельному участку как главной, «доминирующей» недвижимой вещи, который в целом был воспринят всеми без исключения европейскими странами.

Так, согласно общему принципу, воспринятому из римского права (superficies solo cedit) и действующему во всех системах права развитых стран, результаты постройки и других работ, произведенных на земельном участке собственника и неразрывно связанных с ним, считаются «соединенными» с землей, то есть принадлежащими собственнику участка впредь до доказательства противного (ст.ст. 553–555 Французского гражданского кодекса, § 946 Германского гражданского уложения, ст.ст. 955–964 ГК Квебека, англоамериканская судебная практика и др.). В праве Германии уточняется, что собственник земельного участка приобретает право собственности лишь на такую движимую вещь, которая стала «существенной составной частью» недвижимости (§ 946 Германского гражданского уложения)5.

Самым тщательным образом регламентирует последствия строительства на чужом земельном участке ст. 555 Французского ГК, устанавливая в качестве основного правила право выбора земельного собственника на совершение следующих действий: либо сохранить самовольные постройки в своей собственности, либо обязать третье лицо убрать их6.

Законодательство других европейских стран также содержит схожие правовые институты (например, § 137 ГК Венгрии, § 135 «в» ГК Чехии,

Закон об основных имущественно-правовых отношениях, действующий в Югославии)7.

Тем не менее, в отличие от французского и германского гражданского законодательства, указанные нормативно-правовые акты более либеральны к самовольному застройщику. Так, если стоимость строения в значительной степени превышает стоимость земельного участка или его определенной части, застройщик может приобрести право собственности на застроенный участок (§ 137 ГК Венгрии). Похожее положение содержится в § 135 «в» ГК Чехии, при этом в данной норме четко определен орган, который призван урегулировать отношения между собственником земельного участка и собственником строения, – суд. И очень интересно решает рассматриваемый вопрос Закон об основных имущественноправовых отношениях, действующий в Югославии, предусматривающий, что лицо, которое возвело строение или сооружение на чужом участке из собственных материалов, может быть носителем права собственности на участок в следующих случаях: 1) если оно не знало или не могло знать, что возводит строение или сооружение на чужом участке; 2) если собственник участка знал о строительстве и не принимал никаких мер против возведения строения или сооружения8. Стоит отметить, что последнее положение крайне нетипично для континентального права, наиболее тщательнейшим образом охраняющего интересы собственника земельного участка.

Что касается гражданско-правового регулирования рассматриваемого вопроса в странах бывшего социалистического лагеря, для которых проблема самовольного строительства объектов недвижимости не менее актуальна, чем для России, то в 1994–1995 гг. рядом государств – участников СНГ было принято решение о создании Научно-консультативного центра частного права СНГ, который практически немедленно после своего образования начал готовить проект модели Гражданского кодекса для стран СНГ9. На осно- ве этой модели, с небольшим числом отступлений от нее, были приняты гражданские кодексы в семи государствах – участниках СНГ: Армении, Белоруссии, Казахстане, Киргизстане, России, Таджикистане и Узбекистане. Позднее эта модель была во многом использована при создании ГК Украины. Соответственно, современные гражданские кодексы указанных государств имеют много схожего, однако в силу дальнейшего автономного развития законодательства наших государств есть и отличия, на которых стоит особо акцентировать внимание. Что касается остальных государств – участников СНГ (Азербайджан, Грузия, Молдова и Туркменистан), то данные государства изначально приняли иные, не основанные на модели, гражданские кодексы10.

Итак, модель Гражданского кодекса для стран СНГ содержит ст. 232 «Самовольная постройка и ее последствия», включенную в главу 14 «Приобретение права собственности», которая, в свою очередь, расположена в разделе 2 Кодекса, посвященном праву собственности и другим вещным правам. Подобное, по оценкам многих цивилистов11, крайне неудачное расположение нормы о самовольном строительстве в главе, посвященной вопросам приобретения права собственности, было воспринято всеми государствами, взявшими за основу своих гражданских кодексов указанную модель, за исключением Украины (соответствующая ст. 376 включена в главу 27 «Право собственности на землю (земельный участок)»12) и Узбекистана (соответствующая ст. 212 включена в главу 16 «Частная собственность»13).

Что касается содержания самих статей гражданских кодексов республик, взявших за основу модель Гражданского кодекса для стран СНГ, то в целом они, конечно, имеют больше схожего, начиная от названия статей и заканчивая процедурой легализации рассматриваемого явления, чем отличий.

Так, в начале всех без исключения статей приводится практически идентичное по содержанию ст. 222 ГК Российской Федерации легаль- ное определение самовольной постройки, включая ее признаки. Особо стоит отметить ст. 376 ГК Украины и ст. 223 ГК Белоруссии14, где акцент сделан именно на деятельности, а не на ее результатах (постройке), что видно даже из названия данных статей: «Самодеятельное строительство» и «Самовольное строительство и его последствия» соответственно.

При этом ст. 223 ГК Белоруссии последовательно, в полном соответствии с заявленным названием определяет самовольное строительство как деятельность лица по созданию или изменению недвижимого имущества путем строительства, реконструкции (пристройки, надстройки, перестройки) капитального строения (здания, сооружения), перечисляя далее признаки такой деятельности для отнесения ее к самовольной. Полагаем, что именно такое определение наиболее удачно отражает сущность рассматриваемого явления, поскольку, во-первых, в случае самовольного строительства незаконной в первую очередь является сама деятельность лица по возведению объекта недвижимости, а уж потом сам объект. Во-вторых, данное определение как никакое другое позволяет рассматривать анализируемое явление сквозь призму градостроительного законодательства, регламентирующего строительную деятельность, о чем, к сожалению, начисто забыл российский федеральный законодатель, окончательно превратив самовольную постройку в один из способов приобретения права собственности в обход существующего и им же установленного порядка строительства. В-третьих, Белоруссия – единственная страна на постсоветском пространстве, снимающая, благодаря такой редакции статьи, один из наиболее проблемных на сегодняшний день вопросов о соотношении самовольно построенного объекта недвижимости и самовольно реконструированного. Уровняв на законодательном уровне данные понятия, Белоруссия избавила правоприменителей от поиска аналогии закона, что не может быть расценено иначе как положительно.

Вслед за легальным определением все рассматриваемые кодексы говорят о недопущении самовольной постройки в гражданский оборот путем запрета совершения с ней каких-либо сделок и дальнейшем сносе такой постройки, за исключением ст. 188 ГК Армении15, не предусматривающей снос постройки. Отметим, что лишь ГК Белоруссии, Киргизии16, Узбекистана устанавливают процедуру сноса, указывая на судебный порядок и лицо, по иску которого такое дело может быть возбуждено. Остальные ГК, в том числе и ГК Российской Федерации, оставляют данный вопрос открытым.

И последнее, о чем идет речь в анализируемых правовых нормах, – это о возможности легализации самовольной постройки в судебном порядке (исключение – ст. 222 ГК Российской Федерации, предусмотревшая также возможность такой легализации во внесудебном порядке, так называемая «дачная амнистия»). При этом ряд кодексов при разрешении данного вопроса отдает предпочтение самовольному застройщику вне зависимости от наличия у него каких-либо прав на земель- ный участок (ст. 244 ГК Казахстана17, ст. 254-1 ГК Киргизии, ст. 246 ГК Таджикистана18, ст. 212 ГК Украины), другие в качестве условия признания права собственности называют все-таки наличие у застройщика права собственности (иного вещного права) на земельный участок (ст. 222 ГК Российской Федерации, ст. 223 ГК Белоруссии, ст. 188 ГК Армении), и вопреки континентальной традиции, ни один из кодексов не называет собственника земельного участка в качестве главного претендента на узаконивание самовольной постройки, зачастую даже не упоминая о нем (как это имеет место, например, в ГК Армении).

Таким образом, проведенный анализ законодательства ряда стран Западной Европы и СНГ позволяет прийти к выводу о принципиальных различиях в правовом регулировании рассматриваемого вопроса: неукоснительное соблюдение интересов собственника земельного участка, главным образом охрана его прав и интересов в европейских странах и, напротив, приоритет интересов самовольного застройщика на постсоветском пространстве.