Гражданско-правовое регулирование возникновения долевой собственности в объектах недвижимости

В свете последних преобразований раздела вещного права в Гражданском кодексе Российской Федерации1 (ГК РФ) следует обратить внимание на юридическую конструкцию, которая позволяет установить гражданско-правовой режим общей долевой собственности. Несмотря на то, что долевая (коллективная) собственность значительно замедляет эффективное управление жилищным фондом и неблагоприятно влияет на экономический потенциал недвижимого имущества, правовое регулирование общей долевой собственности удовлетворяет имущественную потребность граждан и является инструментом государственного регулирования. Политика Российской Федерации, направленная на реализацию и защиту имущественных прав несовершеннолетних детей посредством установления и распределения долей в праве собственности на недвижимое имущество обеспечивает в силу п. 3 ст. 60 Семейного кодекса Российской Федерации1 имущественные права ребёнка и целесообразное вложение средств материнского капитала.

Полагаем, что в целях достижения баланса интересов в сфере правового регулирования и развития доктрины вещного права необходимо переосмысление механизмов возникновения права общей долевой собственности, учитывая опыт, сложившейся в правоприменительной практике.

Актуальность настоящего исследования обусловлена отсутствием единого мнения в доктрине об основаниях возникновения общей долевой собственности, что вызывает сложности в судебной практике.

Порядок возникновения права общей долевой собственности регулируется ст. 244 ГК РФ, в соответствии с которой «общая собственность возникает при поступлении в собственность двух или нескольких лиц имущества, которое не может быть разделено без изменения его назначения (неделимые вещи) либо подлежит разделу в силу закона». В п. 4, 5 названной статьи законодатель закрепляет целый ряд юридический фактов, которые допускают образование общей долевой собственности.

Отличительной чертой правоотношений, возникающих по поводу долевой собственности, является множественность лиц на стороне приобретателя недвижимого имущества. Право собственности на долю в праве возникает в следующих случаях:

– в силу закона;

– по договору;

– по соглашению участников совместной собственности (супругов);

– по решению суда.

В науке гражданского права сложилось несколько позиций относительно оснований возникновения общей долевой собственности на неделимую вещь. В рамках наиболее распространенной из них утверждается, что перечень оснований возникновения права общей долевой собственности не носит исчерпывающий характер. Кроме того, действующее законодательство не ограничивает право унитарного собственника распоряжаться имуществом путём заключения сделок по отчуждению доли, что в свою очередь ведет к возникновению общей долевой собственности. В то же время имеет место иная позиция, согласно которой перечень оснований возникновения долевой собственности является закрытым, так как основания и порядок возникновения общей долевой собственности не могут противоречить положениям ст. 218 ГК РФ, а сделки с недвижимостью регулируются межотраслевыми нормами и носят публичный характер.

Разработчиками Концепции по совершенствованию раздела вещного права 2009 г.2 были представлены предложения о внесении изменений в ГК РФ, в которых упоминалось, что в действующем на тот момент времени ГК РФ нормы раздела вещного права не предусматривают правового регулирования движимых вещей, которые были соединены или смешаны таким образом, что разделение их оказывалось невозможно либо сопряжено с несоразмерными с их стоимостью расходами, в результате чего каждый собственник такой вещи приобретал долю в праве собственности. Предложенная рецепция так и не нашла своего воплощения в отечественном праве. Однако в доктрине появились предположения о том, что процесс смешения движимых вещей применим и к недвижимым. В современных исследованиях подобные основания возникновения общей долевой собственности обозначаются как «нетипичные» или «непоименованные» (Паничкин, 2022: 39).

Полагаем, что в правопонимании «нетипичных» оснований возникновения общей долевой собственности произошла подмена понятий по следующим причинам. Дореволюционный правовед Д.И. Мейер (Мейер, 2003: 259) указывал, что правоотношения общей долевой собственности возможны при смешении (соединении) однородных вещей в нескольких случаях: во-первых, если смешение или соединение вещей произошло случайно, без выраженной на то воли собственников; во-вторых, если на это не имелось согласия собственника вещи. Стоит обратить внимание, что движимая вещь в процессе смешения или соединения обезличивается, то есть определить ее собственника уже не представляется возможным. Смешение индивидуально-определенных вещей как одно из «непоименованных» механизмов возникновения долевой собственности на объекты недвижимости подменяет понятие неотделимого улучшения имущества, при этом значения понятий смешения (соединения) и улучшения не тождественны по своему смыслу.

Полагаем, что под первым подразумеваются такие действия собственника (собственников), которые направлены на объединение (соединение между собой) вещей в единую вещь для увеличения её стоимости, объёма, массы и т.д. С другой стороны, общая долевая собственность может возникнуть против воли собственников или без выраженного их волеизъявления, когда смешение (соединение) вещей происходит в силу непреодолимых обстоятельств. Кроме того, действия лиц по улучшению недвижимого имущества не всегда направлены на увеличение его площади или стоимости. Многочисленные споры в судебной практике свидетельствуют об очевидных причинах неотделимых улучшений имущества, а именно с целью поддержания его в пригодном для проживания состоянии.

Согласимся с мнением Е.А. Суханова, что смешение вещей противоречит существу права собственности и вещных прав собственника на индивидуально-определенные вещи1. Разделяя мнение автора, отметим, что если происходит смешение индивидуально-определенных вещей, то право собственности прекращается в связи с гибелью такого имущества.

Неотделимые улучшения арендованного имущества согласно ст. 623 ГК РФ производятся арендатором только с согласия собственника. Как следует из вышеуказанной статьи, если субъект выполнил неотделимые улучшения имущества, то он вправе требовать денежную компенсацию от собственника такого имущества, а не признание права собственности и выделение доли в праве собственности на недвижимое имущество.

Стоит уделить внимание выбору способа защиты нарушенных прав при выполнении неотделимых улучшений в имуществе арендодателя. Например, в решении арбитражного суда Московской области от 27.09.2018 г. по делу № А41-15583/20182 суд указал, что на неотделимые улучшения в арендованном имуществе не может быть признано право собственности за арендатором ввиду осуществления улучшений в имуществе арендодателя. В силу п. 2 ст. 623 ГК РФ арендатор вправе требовать исключительно денежную компенсацию стоимости произведенных улучшений. Таким образом, исковые требования истца о признании права собственности на долю в праве являются ненадлежащим способом защиты права.

Помимо этого, в постановлении арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 29.06.2016 г. № Ф08-4130/16 по делу № А32-37096/20153 суд, отказывая в удовлетворении исковых требований о признании права собственности и выделении доли, исходил из соблюдения принципа единства судьбы земельного участка с прочно связанными с ним объектами недвижимости, даже если на такие объекты не зарегистрировано право собственности за арендодателем. Так, договором аренды не предусмотрен переход права собственности на постройку, возведенную за счет личных средств арендатора даже с учетом того, что возведенный объект значительно увеличивал стоимость земельного участка. Соответственно, арендатор не вправе требовать государственную регистрацию права собственности, поскольку объекты, построенные им, принадлежат арендодателю и являются составной частью земельного участка.

В вышеизложенном случае п. 5 ст. 244 и п. 3 ст. 245 ГК РФ не могут быть применимы, поскольку указанные нормы регулируют порядок возникновения общей долевой собственности и правоотношения сособственников, которые в том числе предусматривают возможность увеличения доли собственника, осуществившего улучшения в общем имуществе. Например, в апелляционном определении судебной коллегии по гражданским делам Ивановского областного суда от 24.04.2024 г. по делу № 33-1103/20244 суд разъяснил, что неотделимые улучшения имущества, произведенные ответчиком, не являются самостоятельным объектом гражданских прав согласно ст. 128 ГК РФ, а следуют судьбе вещи, качество которой было улучшено.

Таким образом, признать право собственности на ту часть недвижимого имущества, в которой были произведены неотделимые улучшения, не представляется возможным, если они выполнены за счет денежных средств лица, у которого отсутствует право собственности на такой объект. Предполагается, что общая долевая собственность поступает в собственность нескольких лиц при наличии соглашения о создании общей долевой собственности в связи с осуществлением неотделимых улучшений объекта недвижимости.

Аналогичная позиция содержится в апелляционном определении судебной коллегии по гражданским делам Белгородского областного суда от 16.04.2024 г. по делу № 33-1675/20241, из которой следует, что под неотделимыми улучшениями недвижимого имущества следует понимать такие изменения, которые влекут увеличение полезной площади строений и удорожание стоимости объекта в целом при замене основных конструктивных элементов.

Суд справедливо отметил, что по смыслу ст. 245 ГК РФ изменение размера долей в праве общей собственности на жилой дом зависит от изменения площади помещений жилого дома. Увеличение стоимости жилого дома без увеличения его площади не влечет увеличения доли.

Следует учитывать, что правовые последствия в виде возникновения права общей долевой собственности на имущество наступают в случае, если между собственником имущества и лицом, производящим вложения, было достигнуто соответствующее соглашение. Факт вложения денежных средств, которое способствовало улучшению имущества в отсутствие соответствующего письменного соглашения между сторонами о возникновении общей долевой собственности, сам по себе не порождает для лица, совершившего данные вложение, возникновения права собственности.

Таким образом, действия лиц, направленные на изменение качественных характеристик объекта недвижимости и отвечающие признакам капитального ремонта, нельзя считать смешением вещей.

Кроме того, факт вложения личных денежных средств третьим лицом для осуществления им неотделимых улучшений в недвижимом имуществе собственника не является основанием для возникновения общей долевой собственности.

При рассмотрении возможных оснований возникновения общей долевой собственности Конституционный суд Российской Федерации2 отметил, что п. 4 ст. 244 ГК РФ во взаимосвязи с другими действующими нормами устанавливает основания возникновения общей долевой собственности на неделимые вещи, включая жилые помещения с целью реализации имущественных прав собственников, и никоем образом их не нарушает.

Так, в научном исследовании Е.А. Бутова указывает, что основания возникновения права общей долевой собственности можно подразделить на те, которые требуют волеизъявления сторон, и возникающие случайно (communio incedens)3. Однако данное утверждение не укладывается в разработанную систему юридических фактов и учение о сделках. Полагаем, что основание возникновения права общей долевой собственности при вступлении в наследство по закону или по завещанию, в частности, относится к основаниям, которые требуют волеизъявления наследников, а следовательно, относятся к основанию возникновения из односторонней сделки. Так, при принятии наследства в виде жилого дома в собственность нескольких наследников поступает имущество, которое образует право общей долевой собственности в равных долях, что не противоречит положениям ст. 218, 244 ГК РФ. Кроме того, право общей долевой собственности возникает не только по воле и в интересе сторон, но и в силу закона или по решению суда, что также не может быть квалифицировано как communio incedens.

По мнению Д.М. Генкина, порядок возникновения права общей долевой собственности непосредственно связан с волей сторон и установлен нормами действующего законодательства. При этом существенную роль в возникновении общей долевой собственности играет воля и действия нескольких лиц, направленные на создание или приобретение в общую долевую собственность имущества (Генкин, 1961: 146).

Е.В. Васьковский в своем исследовании обращает внимание на то, что общая долевая собственность, помимо оснований, указанных в законе, возникает в случае соединения вещей по согласию их собственников и без него, когда происходит смешение вещей (commixtio) или их слияние (confusio)4.

В свою очередь Р.П. Мананкова связывает возникновение общей долевой собственности с договорными правоотношениями между субъектами (договор купли-продажи, мены, дарения) (Мананкова, 2021: 40).

Безусловно, самыми распространенными юридическими фактами, служащими основанием для возникновения общей долевой собственности, являются договорные правоотношения купли-продажи земельного участка, жилого дома, жилого помещения.

К.И. Склоковский отмечает, что право общей долевой собственности возникает, когда объект собственности принадлежит одновременно нескольким лицам на основании договора простого товарищества, приобретения неделимой вещи с множественностью лиц на стороне покупателя, а также при наследовании и смешении родовых вещей с обезличиванием (ranfusio)1.

По мнению А.В. Зарубина, к специфическому основанию возникновения общей долевой собственности относится распоряжение унитарного собственника частью своего имущества при отчуждении доли в праве собственности другому лицу (Зарубин, 2020: 17). Учитывая, что положения ст. 209 ГК РФ не ограничивают правомочие собственника в распоряжении своим имуществом, а из ст. 244 ГК РФ не следует, что образование общей долевой собственности невозможно при отчуждении доли единоличным собственником, полагаем, что такое основание возникновения долевой собственности не противоречит нормам действующего законодательства.

Вышеуказанная статья регулирует порядок возникновения правоотношения с множественностью лиц на стороне приобретателя по поводу недвижимого имущества, а также указывает на юридический состав, который необходим для возникновения, например, совместной собственности. При отчуждении и регистрации прав на долю в единоличной собственности по одному из поименованных оснований возникает право собственности на долю в праве. Таким образом, имущество поступает в собственность нескольких лиц и принадлежит им на праве общей долевой собственности. Единоличная собственность трансформируется в коллективную.

Стоит отметить, что в некоторых случаях порядок возникновения права общей долевой собственности регулируется специальным законом. Например, общая долевая собственность возникает в силу закона при использовании средств материнского (семейного) капитала. Положениями п. 4 ст. 10 Федерального закона от 29 декабря 2006 г. № 256–ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей»2 установлено, что супруг (супруги) обязаны оформить жилое помещение, приобретённое с использованием средств (части средств) материнского (семейного) капитала, в общую долевую собственность с определением долей по соглашению.

Долевая собственность также возникает при возведении объектов капитальных вложений в соответствии с Федеральным законом от 25.02.1999 г. № 39–ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений»3.

Из проведенного анализа следует, что правовые механизмы оснований возникновения общей долевой собственности регулируются нормами действующего законодательства в пределах осуществления субъектами своих гражданских прав. В свою очередь перечень оснований возникновения общей долевой собственности является закрытым и поименован в специальных федеральных законах, положениях Гражданского кодекса Российской Федерации и других документах.

Смешение индивидуально-определенных вещей, в частности, движимого и недвижимого имущества, невозможно ввиду того, что объектом правоотношений является недвижимое имущество, которое носит абсолютный характер и составляет существо права собственности. В данном случае происходит подмена понятия неотделимого улучшения имущества собственника понятием смешения вещей.

Общая долевая собственность не возникает у третьих лиц при осуществлении неотделимых улучшений недвижимого имущества при отсутствии соглашения с соблюдением всех формальных требований между собственником и лицом, которое произвело такие улучшения.

Использование средств материнского капитала возлагает на законных представителей обязанность выделить долю несовершеннолетнему ребенку даже после отчуждения имущества, на приобретение которого первоначально были затрачены денежные средства.