Группировка земельных участков при определении вида их использования в ходе государственной кадастровой оценки

В оценочном сообществе не утихают споры о качестве кадастровой оценки, степени родства между кадастровой и рыночной стоимостями и ее установлении в размере рыночной стоимости в рамках статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (далее – Закон № 237-ФЗ). Представляется, что одной из основных причин существенного различия между двумя величинами являются ошибки, допущенные при определении вида использования объекта недвижимости. Ведь сколь качественными и точными не были бы разработанные в процессе государственной кадастровой оценки (далее – ГКО) модели определения кадастровой стоимости к существенным завышениям или занижениям налоговой базы, как правило, приводят ошибки группировки. Именно группа в последующем и определит модель оценки кадастровой стоимости.

Особенно актуальным этот вопрос становится при формировании института ГКО и наделении бюджетных учреждений (далее – ГБУ) полномочиями по определению кадастровой стоимости в соответствии с Законом № 237-ФЗ, включающими также мероприятие по проведению группировки объектов недвижимости. В целом, группировку можно разделить на первичную группировку, позволяющую установить вид использования земельно- го участка посредством присвоения ему соответствующего кода расчета, и группировку, в процессе которой происходит последующее объединение участков с установленным видом использования в оценочные группы, которые в дальнейшем определяют метод и способ расчета кадастровой стоимости. В общем случае процесс группировки состоит из нескольких этапов. В первую очередь устанавливается вид использования объекта, в том числе на основе анализа сведений о видах разрешенного использования (далее – ВРИ), приведения их наименований в соответствие с классификатором ВРИ, утвержденным приказом Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии от 10 ноября 2020 года № П/0412 (далее – Классификатор ВРИ), а затем уже на основе единства факторов стоимости, оказывающих одинаковое влияние на ее величину, формируются оценочные группы (см. рис. 1).

Основная цель группировки по оценочным группам – применение для объектов оценки, включенных в группу, единых метода и модели определения величины кадастровой стоимости. Однако законодательно правила или принципы отнесения земельных участков к тому или иному виду использования не установлены, что, с одной стороны, позволяет творчески подойти к вопросам группировки, а с другой – может привести к судебным расходам.

Рис. 1. Схематичное представление этапов группировки земельных участков по видам их использования и оценочным группам

Анализ законодательной базы

Работы по определению кадастровой стоимости земель, например, населенных пунктов, и до вступления в силу Закона № 237-ФЗ предусматривали проведение группировки земельных участков, но только для ВРИ, расчет стоимости которых осуществлялся на основе построения статистических моделей. Понятие «первичная группировка» в Правилах проведения ГКО земель, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года № 316 (далее – Правила проведения ГКО), отсутствовало. Неким ее подобием можно охарактеризовать процедуру отнесения участка к одной из 17-ти групп ВРИ на основе сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (далее – ЕГРН), предусмотренную Методическими указаниями о ГКО земель населенных пунктов, утвержденными приказом Министерством экономического развития Российской Федерации от 15 февраля 2007 года № 39 (далее – Методика № 39). Однако такое сравнение достаточно условно, ведь в действующей редакции Методических указаний (далее – Методические указания) предусмотрены 252 кода расчета вида использования земельных участков (см. [5]).

Согласно ретроспективному анализу за- конодательства в области ГКО, а именно ее методического обеспечения, вид использования объектов недвижимости в разных редакциях Методических указаний мог быть определен как на основе фактического использования, так и на основе ВРИ, содержащихся в ЕГРН. Так, в первой и второй редакциях Методических указаний, утвержденных приказами Министерства экономического развития Российской Федерации от 12 мая 2017 года № 226 (далее – Методические указания № 226) и от 9 августа 2018 года № 419, содержалось однозначное требование понимать под видом использования фактическое (текущее) использование объекта недвижимости (пункты 1.2 и 1.8). При этом вид использования объекта недвижимости определялся по согласованию с уполномоченным органом и органами местного самоуправления с учетом ВРИ участка, ВРИ объектов капитального строительства (далее – ОКС), фактического использования участка и расположенных на нем ОКС. Информация о виде использования дополнялась сведениями о соответствующих источниках, согласно которым он был определен. В качестве таких источников также могли быть указаны реквизиты документов, полученных по итогам предыдущей ГКО или оспариваний.

Однако смену концепции можно было проследить уже в следующей (от 9 сентя- бря 2019 года) редакции Методических указаний № 226, в которой под видом использования понимался ВРИ, зарегистрированный в ЕГРН, за исключением случаев, когда в ГБУ была подана декларация о характеристиках объекта недвижимости (далее – декларация) с подтвержденными сведениями о фактическом использовании, которое не противоречит ВРИ.

Такое важное уточнение в законодательстве достаточно серьезно ограничивает случаи, когда информация о фактическом использовании, указанная в декларации, может быть использована при определении кадастровой стоимости. Так, сведения могут быть использованы, если ВРИ участка включает несколько возможных к осуществлению на его территории видов деятельности. Например, ВРИ «Объекты дорожного сервиса» включает сразу несколько ВРИ, предполагающих различные виды исполь- зования, указание в декларации одного из которых может быть учтено при дальнейшем отнесении участка к соответствующей его использованию оценочной группе (см. рис. 2).

Процедура согласования сведений о фактическом использовании объектов с уполномоченным органом государственной власти субъекта или органами местного самоуправления также претерпела изменения и стала необязательной.

При решении Правительства Российской Федерации о перераспределении полномочий между Министерством экономического развития Российской Федерации и Федеральной службой государственной регистрации, кадастра и картографии (далее также – Росреестр) с наделением последнего функциями по нормативному правовому регулированию в области ГКО, представленная концепция была сохранена и

АЗС – автозаправочная станция, ТОРГ – объект торгового использования, ГОСТ – объект гостиничного обслуживания, СТО – станция технического обслуживания и автомобильных моек

Рис. 2. Возможные к осуществлению на земельном участке виды использования, непротиворечащие его ВРИ, и соответствующие им оценочные группы

существенные для группировки изменения в текст действующих Методических указаний [5] внесены не были. Таким образом, в качестве основного источника, позволяющего определить вид использования участка, в первую очередь выступают сведения о ВРИ, которые определяют, как будут эксплуатироваться участок и расположенные в его границах ОКС. При этом право выбора любого ВРИ из предусмотренных градостроительным регламентом для конкретной территориальной зоны остается за правообладателем земельного участка. От результата такого выбора зависит дальнейшая величина налога, а в некоторых случаях – и величина арендной платы, что может вызывать определенную заинтересованность правообладателя в завышении или занижении таких величин. Анализы судебной практики и законодательства относительно обязанности правообладателя по внесению в ЕГРН выбранного ВРИ подробно представлены в статье [7].

В действующих нормах законодательства однозначно не установлены основания для осуществления пересчета кадастровой стоимости участка, в сведения ЕГРН которого внесены изменения. Так, Методическими указаниями, утвержденными приказом Министерством экономического развития Российской Федерации от 12 августа 2006 года № 222, такие основания были определены, а именно:

• •    уточнение площади участка;

• •    изменение категории земель и (или) ВРИ участка.

Сведения об этих характеристиках содержались в ЕГРН и оказывали непосредственное влияние на кадастровую стоимость. При изменении целевого назначения и вида функционального использования применялись средние значения показателя кадастровой стоимости группы, соответствующей измененному ВРИ, для территориальной единицы (кадастровый квартал населенного пункта, муниципальный район, городской округ, субъект в целом). Уполномоченным по определению кадастровой стоимости таких участков, а значит и их группировку, являлась Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии.

В настоящее время полномочия по пересчету кадастровой стоимости закреплены за бюджетным учреждением, однако его основания законодательством четко не обозначены. Так, пересчет кадастровой стоимости осуществляется в случаях, когда внесение изменений в сведения ЕГРН об объектах недвижимости повлекли изменение их кадастровой стоимости. Как правило, нечеткость такой формулировки в законе приводит к различной ее интерпретации и, как следствие, к разным основаниям для пересчета кадастровой стоимости. Например, при определении вида использования участка исходя из фактического смена ВРИ в ряде случаев может не являться основанием для пересчета его кадастровой стоимости.

Подход бюджетных учреждений к группировке земель

Как показали доклады и обсуждения в рамках ежегодных научно-практических конференций и заседаний экспертной группы по обеспечению нормативного методического сопровождения ГКО, в интерпретации отдельных положений Методических указаний имеются расхождения, что, конечно же, не отвечает принципу единства методологии определения кадастровой стоимости на территории всех субъектов Российской Федерации 1.

Для анализа подходов к группировке земельных участков, применяемых в разных субъектах страны, по инициативе ГБУ «Кадастровая оценка» был проведен опрос бюджетных учреждений, целью которого являлось установление основы определения вида использования земель – ВРИ или сведения о фактическом использовании. Были опрошены 84 учреждения, ответ был получен от 35.

Согласно собранной статистике при единовременной ГКО земель во всех субъектах Российской Федерации в 2022 году определение вида использования участков исключительно на основе ВРИ было осуществлено в 7 субъектах (Забайкальский край, Пермский край, Астраханская область, Еврейская автономная область, Республика Карелия, Республика Татарстан, Ямало-Ненецкий автономный округ). Причем изменение подхода к группировке можно наблюдать в трех последних из названных субъектов, что, вероятно, связано с методическими изменениями. Так, до вступления в силу изменений в Методические указания № 226 группировка в названных субъектах проводилась с учетом фактического использования.

Сведения о фактическом использовании и о ВРИ в ГКО 2022 года легли в основу группировки земель в 21 бюджетном учреждении. Наиболее распространенным случаем является прямое исполнение действующей нормы (пункт 2 Методических указаний), согласно которой вид использования определяется в общем случае на основе ВРИ, а фактическое использование учитывается при наличии у бюджетного учреждения декларации с такими сведениями. К тому же одни бюджетные учреждения используют сведения о фактическом использовании, полученные от органов местного самоуправления. Другие же, придерживаясь концепции группировки на основе сведений о ВРИ, применяют анализ фактического использования в единичных случаях, когда имеются несоответствия между ВРИ и назначением ОКС, расположенных в границах участка, или если ВРИ не позволяет однозначно установить вид использования. Иной подход к выборочному анализу фактического использования применяется, когда анализ проводится для участков определенного сегмента. Например, в Республике Тыва в качестве такого объекта исследования были выбраны земли, относящиеся к сегменту «Предпринимательство».

Анализ фактического использования при группировке земель в обязательном порядке проводился в 7 субъектах (Ставропольский край, Нижегородская область, Саратовская область, Тамбовская область, Ненецкий автономный округ, Рязанская область, Санкт-Петербург) вне зависимости от методических изменений. Исключением можно считать город Санкт-Петербург, в котором группировка земель при ГКО в 2018 и 2022 годах была проведена с учетом фактического использования, а в 2020 году – как реакция на смену концепции в Методических указаниях исходя из ВРИ. Такое возвращение к фактическому использованию в 2022 году было связано с получением ответного письма от Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии 2, в котором на предложение уполномоченного органа власти Санкт-Петербурга о внесении изменений в Методические указания в части группировки содержалось заключение о том, что внесение изменений в части определения кадастровой стоимости участков по фактическому использованию представляется избыточным. В письме содержались отсылки к различным положениям Методических указаний, касающимся единства судьбы земельного участка и расположенных в его границах ОКС, а также обязанностей бюджетного учреждения по сбору информации, необходимой для целей ГКО, в том числе об использовании объектов.

Вторая часть опроса касалась группировки земель сегмента «Сельскохозяйственное использование» и анализа их будущего использования. Так, анализ возможного будущего сельскохозяйственного использования земельных участков сегмента «Сельскохозяйственное использование», пред- усмотренный в пункте 57.3 Методических указаний, проводился в 6 субъектах (Республика Татарстан, Республика Тыва, Республика Хакасия, Кировская область, Санкт-Петербург, Ненецкий автономный округ). Например, группировка земельных участков Ненецкого автономного округа, предназначенных под оленеводство и переданных нефтяным компаниям под производственную деятельность, проводилась исходя из сведений об их планируемом использовании. Остальные субъекты при группировке сельскохозяйственных земель не применяли анализ будущего использования.

Таким образом, выбор подхода к группировке земель может зависеть от следующих факторов:

• •    редакция методических указаний, действующая на момент проведения ГКО, а также результат их интерпретации;

• •    развитость межведомственного взаимодействия в части предоставления необходимой информации для группировки, согласования и уточнения видов использования;

• •    качество и полнота исходной информации о характеристиках объектов недвижимости, содержащихся в перечне объектов недвижимости, подлежащих ГКО (далее – Перечень);

• •    штатная численность сотрудников ГБУ и количество объектов оценки.

Предпосылки к разработке правил группировки

Как показывает практика рассмотрения обращений о предоставлении разъяснений, связанных с определением кадастровой стоимости земельных участков, и заявлений об исправлении ошибок, допущенных при ее определении, наиболее часто встречающейся ошибкой является ошибка группировки (порядка 97 процентов от всех принятых решений о пересчете кадастровой стоимости в Санкт-Петербурге). Это приводит к необходимости формализации, раз- работки и совершенствования уже существующих в бюджетном учреждении правил группировки участков.

Игнорирование фактического использования и определение кадастровой стоимости участка только исходя из сведений о ВРИ, как правило, приводят к существенному занижению его стоимости и не отражают вероятную сумму типичных для рынка затрат, необходимых для приобретения такого участка на открытом и конкурентном рынке. В процессе подготовки к ГКО происходят непрерывный сбор и актуализация различной информации, необходимой для последующего корректного определения ценообразующих факторов объектов недвижимости и определения их кадастровой стоимости.

Допустим, ВРИ участка подразумевает размещение промышленных объектов, в то время как фактически на участке расположен действующий бизнес-центр. Его кадастровая стоимость, определенная исходя из сведений о ВРИ по статистической модели, разработанной для земель производственного использования, составит порядка 5,8 миллиона рублей, а стоимость исходя из информации о фактическом использовании по статистической модели объектов делового управления, построенной на основе рыночной информации о сделках и предложениях на аналогичные участки коммерческого использования – 28 миллионов рублей. В этом случае стоимости отличаются более чем в 4,8 раза!

В соответствующих пунктах Методических указаний содержатся положения, которые также являются предпосылками для разработки более детальных правил и алгоритмов группировки земельных участков (см. табл. 1).

ВРИ земельного участка как основа его вида использования

Сведения о разрешенном использовании участка могут быть представлены сразу в нескольких полях Перечня (см. табл. 2,

b s ^e 5 O. 8 03 О ф с § Е К ф 0.	° 6 IS ° 5 8 8 ? И ф 5 S т   s ГО g d х g g " в * СУ      н- g   о t   S ГО ф ф  9 2	3x9-0-8 8 ф “ го о 2 о о го х с О з Ш ГО “ z о ф 2 ф н н m ф s g 2 и g § о ° о Т СО CD гт ф а°5 1 О 3 3 2 О. х у g 1 ф ф 5 go о ф g° ° 8 о * 8 Ф х т т s|sa О 2 8 1=	2 го 8 у й ф О     ГО о 9 го су СУ су О- 5 со L ф 8 го ^ 2 Ф 1 го ф 2 го Го 2 ” ^ 8 го го св ф к го 8 ? ф £ го го g о Т Ф ф го го 2 т ф Д о о Сот	-0 S § 8 8 С О О О   2 ГО >ГО Го g о го go 1- го S ф 1 к го £ о 2 О Ф о Го g X г 5 г 1- ГО т ф 1 Го ? о & Т 8 9 СУ I л го 8 о гооо X СО	6 ro li 8" \o ro о >s о I T ф Ф P C ф d 9 20 ГО L- с О m со со т § 8 5 О ф Ф	су 6 о су з со о го о го \о Ф О ф Н Hi ф 00 2 Ф О Н Л ф “ 8 о 1 2 Ю Q-tr СУ о о о го 811	i 9 S т >i го £ s Ф ф о 2 о т С Ф о го 2 8 ^ ГО С 5 т . ф Ф S З' Го 9 о     со Ф   о 1- т ф 8 5 4 ° 8 ф Го О го Т   Ф Ф >,С CD Ф Ф “ а | 8 х 2 с аз2
1 ф е	О ГО О g Ф 25       ф ф =о ^ 5ОЙ?Ф1-d 5 d 2 ч о 5 т т        2 х го ф “ >^ g S го £ § 5 го >. го ф ®      Ф  Ф ф s го 9 ° 2 Ч    ® Н х 2 5 9   5 х -3 И® о X 5     о ф ф о ю is о 8 8   8 g ф X го _ О О d X С    ст О 2 3 О О 2 с ГО S 9 g О S l_ s S С 6      Ш 1- CD $ $ § । 5 « I^$h6 ■В-О-ФстОтз-л 2 9     Ч S |-8^-И It'S 8 | gs-^§2Iфф 8 о го 9   ° ю го 6-v О Ф ° h т          2 °C g го 9 2 2 го ф го Т О. S Ф т       2 ф ф 3 н g 5 го х            8 * 9 н ф     а “ 8     8 ° ф|$ 8 ° ф о го" ф d о 5 С со о т о 2 § х	6 9 ° Ф Ш 8" ф и Т> О ф ^н 3 ^— о ж СТ 2 S S Ф 3 8 8 5 5 s 8 1 2 « g 8 ф 1 s'gig I 4 s s ф о ГО Т Т н О ГО ст о ГО ф Ф .ст 8 I о н ГО Т Р го ф § го ф     1- го ГО ф ст S Ь- X 9 т о т 9 ф 9 ф ф ф S т о CD Щ О I СУ н Т о О ? Го ф ^ I 2 о ГО -П х ф т 9 -П го ф о го л О о ГО Го С т к о 8   ° о 5 о 2 со 2 ^ 8	Ф О А Ф I ф И ф §ф §t х го Ч ° ф Го О го О- ф св >< 9 л н ф ф 9 8 н о 2 Ф О ф Ч о о | 8 8 § 8 о ф 5 X 0Q го го § о го ^1|8 Ф 5 Ч    ф Ф Ф н Т Го I го ГО х s Ч 8 2 8 о s 'В О 8 ” 2 т ° н 8 9 о 8 ф т 9 н т -П 5 ф го го 9 го ф 2 х т о го го ф го Щ   ГО1- >го 8 2    2 о ф % 9 л х р 2 &IHI ст т       О 1 р 8 § 5 ® о 1 з ф о.нфЗр-о ф $ 8 С X Q.I 2	ФАО § S Ф 6 | ° X го 2 х й го ох: к го § 2 х ф 9 g 8 го х § о § н 1 § § 8 8g s 8 g-О 5 о § §^ X т со Т 5 q: cd ь-8 8g го 8> 8^9 ° 5 § 8 'g CD CD Су О q I 1^2 Ogo О § £ ° S о s § Hi ill 9 A ф g s 9 § lili gg 8.8 о e e ь	го CD CD СО ° 5 ° о Го § 8 § 00 1 |- оо о о ф Ь. O'S 8 о го Ч Т Го >< О 5 is с s О ф ГО X d ь-х Ф X ф 5 ф 6 О го	В Ф Ф 5 Ф § ст Ф -0 О 1- го о л о Го т о ф о ГО S ГО S ГО $ ^ 3 X го т Ф ф о. 8 ^ ГО § l-i Л ГО О ф Ф £ § ф 2 ч ГО 5 9 го ф ф J 5 2 ф н ф т 2 9 го СО S 2 8 5 X Т Ф го ф Е S го ф Р X d G X 2 ф 2 го 5 О О X. 8 х 8 >1 го § го 5 ч I со X -0 т оо 9 ^ ф s о w 8 2	2 н 6 5 >1 о го 8 5 g 2 >Ф Ч§ О 5 „ 2 Го го X 2 р s X о Ф т X Го ГО „ X з о го 00 2 .ст @ О   ° >s 9 оо О F    л .—. 8 о 8 §^ 8^85! Н ст ГО X а го о 2 S g 8 g х о ф Ф $ Д ° 2 о в — т ф 2 -0 >1 tn О 2 2 2 s 2 х 2 го 5 о ° >8 СП ф О о d го „ о н 3 Т     н 2 н го S о 5       Н Го Ф X Ф ГО     S СЦ 00 С —   о О го ф s X О т ф т ф о 2 го s m Ф 2 00 5 ™ го ° го 2 о О- ш Л X т Го    3 О Т 00 S    3 ф q q О q ф S ф § Ф 9   9 ф ч ф 2 ел Ф ФГОфрО-ч 2 2 с X ГО X о ф      о . Q. ф го С СО т Ч го d X >, ф го Ф н Ф V С   ГО ьНП 5188$ 2 g * 8 9 ю 8 а ф ф : CL m Е 2
I	CD =Г СУ со см	=г СУ со см	СУ со 00	CM4 cy co Ю 00	О)	О

Основная проблема, связанная с анализом полей Перечня, содержащих сведения о ВРИ, с одной стороны, связана с быстрым изменением законодательства, а с другой – с отсутствием своевременной актуализации ряда нормативных документов. Так, коды расчетов видов использования, содержащиеся в приложении 1 Методических указаний № 226, изначально были разработаны на основе действующего на тот момент классификатора ВРИ, утвержденного приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 1 сентября 2014 года № 540 (далее – Классификатор ВРИ № 540), на основании которого до недавнего времени заполнялось поле LandUse. Таким относительно недолгим своим существованием (с 2014 года) и объясняется «скромное» заполнение этого поля. При этом в последующие редакции Классификатора ВРИ № 540 вносились существенные изменения – классификатор дополнялся новыми ВРИ, а в уже существующие наименования и содержания ВРИ вносились корректировки. Кроме того, в апреле 2021 года этот классификатор утратил силу в связи с изданием действующего Классификатора ВРИ. При этом существенные изменения в приложение 1 Методических указаний внесены не были. Так, например, ВРИ 1.5.1 «Виноградарство» появился в редакции Классификатора ВРИ от 16 сентября 2021 года, а ВРИ 3.2.4 «Общежития» значился еще в редакции Классификатора ВРИ № 540 от 4 февраля 2019 года, но соответствующие им виды использования в Методические указания не внесены и по настоящее время. Это, безусловно, требует актуализации Методических указаний в указанной части.

За вносимыми законодателем изменениями в классификаторы ВРИ также не успевали и классификаторы, встроенные в XML-схему межевого плана, что приводи-

Таблица 2

ф 5 § S	■ X сс ■ сс “ g. Т “ т о     ф Ф О ф ф х tS-T § 2 85 $ go g 8 | 5 О s s CO С ГО О О CL с т I g Bi 3     m о 8 £ I» о О | g ГО 5     m го В т о го 5      о го о у о g Я ш о го го X Ф       т ф ГО 2 ГО го 5 X § ГО    s I с £ го О О ГО ф 1J ЮПП-и^ О ф го н ф 2 о юного н ф о ° ? ф Н О   к   п „ ГО       о го ф о го го гг О ф    О о го со с о 5 8 g о g i g g     Н р ГО g      5 СО ц о со 2	т 2 ° А т 2 н ф о го т ; £| 2&S ф — го Ф 2 X I- 5 ю о о s И? ф Н ГО 5 ° го Я го £ 8 8g 8 8g к СО о S ГО ГО со о о го Q-о о. ° го го g го го го го S го ^ ф ГО о 8 о £ н 5 t Го х 8 ГО о ° го 8 “о го ф го i О 8 с О. о Ф Го о 2 g Го го ф ю О О о х ГО „ го CD т со Ц	6 g ° 8 ГО Т го ГО о т с 5 О Ф 00 о Го О го >, го m Т О ГО о ф Н 5 О С X S X 2 ГО ГО ГО 9 t о с Ш S ф о го о О О. О Ф о О ГО Го н Го о С X X iB^ | I О Q. о ф О ф т ГО ф Ф В ф 8 S го н- го g 5 го со 2 5 о ф 8 ф го Ч ф g § о 8 Я 2 го о X Го О О psi ф Т н о Ф ГО ф В 1- го о С о ГО ГО	с о об N 5 о о 3 о_ о о н 0) н н со и:
I	о о о о о о см	о н О s го g	О о о о со о см	СО о н со - т о 5 4 >3 Ч  х с S   х ф ГО -0 Ф ГО ГО 2        го ф СО ф т Т ф Н ф s го х го m О ГО Ф о св го С[ S X т
е с	ф	0) о	ф	0) о о н
ф о ф S S	_     СО g 5 Ф    го ф § Вm i ^8 ° о § |И|р ч  8 В Я 5 о т CD lL >, О ГО со	6 S J го го 5 § о ф 8 ° й о го го 8 х _ о н В ц s 2 го го о т ф СО 8 >, 2	О 1 Го ф ГО О СО X     ' т       8 |       S 8 ^8В о О Н g со со 2 2 Д ГО го О го о § Ф о го 2   О   5 S у ф о х § CD S 2 Ф о о.	6 0) О Ф ф го ф я го о 0- с
X $ о с	с о го N 5	о Q СО	0) с —1	2 х Е ГО Ф ф W □_ Э

Код соответствует наименованию ВРИ «Для иных видов использования, характерных для населенных пунктов». Код соответствует наименованию ВРИ «Земельные участки (территории) общего пользования».

ло к необходимости использования неформализованного поля ByDoc. По состоянию на декабрь 2022 года эта проблема решена посредством технического обновления классификатора. Также в соответствии с пунктом 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) в отношении земельного участка могут быть установлены несколько основных ВРИ, что не предусмотрено форматом записи поля LandUse. В вязи с этим поле Перечня, содержащее сведения о ВРИ участка по документу (поле ByDoc), по-прежнему остается основным источником информации о виде его использования.

Кроме того, как показывает шестилетний опыт работы с Перечнями, дополнительным и достоверным источником, позволяющим уточнить вид использования участка в рамках его ВРИ, являются анализ адресной характеристики, описание адреса (местоположения) объекта и выявление так называемых масок ключевых слов. В особенности это актуально для участков, используемых в целях обеспечения коммунальными услугами, в частности, при определении видов использования с кодом расчета 03:011 (ключевые слова в адресе: «газораспределительная сеть», «участок ЛЭП», «ВЛ 110 кВ», «ВЛ 220 кВ», «ВЛ 330 кВ», «опора», «электросеть», «водопроводная сеть») и 03:012 (ключевые слова в адресе: «ТП №», «ТП –», «контейнерная площадка», «подстанция», «скважина»), а также для участков, предназначенных для размещения объектов различной инфраструктуры (ключевые слова в адресе: «участок ж/д», «подъездной путь», «трамвайные линии», «нефтепродуктопровод», «газопровод», «улично-дорожная сеть», «КАД»). Именно при использовании ключевых слов в сочетании с определенными ВРИ для 5 процентов от объектов Перечня был установлен их вид использования в процессе проведения ГКО 2022 года в Санкт-Петербурге.

Таким образом, при анализе сведений о ВРИ участка перед бюджетным учреждением стоят сразу несколько задач: при- ведение наименований ранее установленных ВРИ в соответствие с действующим Классификатором ВРИ, при необходимости их согласование с уполномоченными на утверждение и внесение изменений в правила землепользования и застройки (далее – ПЗЗ) органами государственной власти, разработка и пополнение по мере поступления информации о новых сочетаниях ВРИ, содержащихся в соответствующих полях Перечня, технических словарей соответствия ВРИ и видов использования.

Установление фактического использования объектов недвижимости

Отсутствие в действующих нормах законодательства однозначно установленного перечня источников, которые могут быть использованы при группировке, зачастую приводит к минимизации сбора и использования бюджетными учреждениями сведений о фактическом использовании ввиду неоднозначной легитимности их источников. И если, например, для целей налогообложения объектов, указанных в статье 378.2 Налогового кодекса Российской Федерации, такие источники однозначно определены соответствующими нормами федерального законодательства, то выбор и обоснование их для целей ГКО возложены на бюджетное учреждение.