Хотите заглянуть в будущее российской ипотеки? Посмотрите на США

Ипотечный кризис, случившийся прошлым летом в стране с одной из самых стабильных и мощных экономик мира, заставил мировую общественность пересмотреть свои позиции не только в отношении выдачи жилищных кредитов. США как оплот демократии и гегемон теряют былую славу: теракт 11 сентября, неудачная война в Ираке, мощный кризис в сфере ипотечных ценных бумаг, последствия которого еще долго будут ощущаться на всех континен- тах… Сегодня, так же как и после крушения небоскребов, когда упорно распространялись слухи, что это дело рук американских спецслужб, нередко можно услышать мнение, что ипотечный кризис тоже кем-то специально инициирован. Не хочется верить, что всеобщая жадность финансовых аналитиков, банковских служащих и самих заемщиков, скупающих недвижимость в спекулятивных целях, могла заглушить здравый смысл, которым должен обладать любой инвестор. Ведь очевидно, что рост цен на недвижимость в размере 30 процентов в год не может быть постоянным – деревья не растут вечно. Весь этот ажиотаж с американской ипотекой, когда кредиты выдавали всем подряд почти что даром, очень напоминает игру в казино. Интересно, кто на этот раз окажется в выигрыше от ипотечного кризиса в США?

У России, как всегда, особый путь?

Как это ни странно, но для России американский кризис может быть хорошим уроком по теме «Как опасно увлекаться выдачей ипотечных кредитов всем подряд». Дело в том, что в первой половине 2007 года многие российские банки демонстрировали особую лояльность тем, кто желал купить квартиру в кредит. Если еще 2–3 года назад, как грустно шутили риелторы и ипотечные брокеры, «для того чтобы получить ипотечный кредит, заемщику надо было доказать банку, что он не нуждается в деньгах», то в 2007 году некоторые банки были готовы кредитовать чуть ли не всех желающих.

Если бы на российском финансовом рынке было достаточно длинных денег, в посто- янном притоке которых нуждается ипотека, то, возможно, такая эйфория продолжилась бы и дальше. Но так сложилось, что большая часть выданных ипотечных кредитов в нашей стране рефинансируется на западных рынках капитала, которым после августа было не до российской недвижимости и ипотеки – большинство из них в буквальном смысле слова боролись и продолжают бороться за выживание. Сейчас в России наблюдается сокращение темпов прироста выдачи ипотечных кредитов потому, что западные финансовые институты не готовы выкупать пулы закладных у российских контрагентов в прежних объемах. Вот и вынуждены российские банки для потенциальных заемщиков снова использовать двойное сито, сквозь которое могут пройти, увы, не все.

В настоящее время банки руководствуются, как и прежде, двумя главными критериями при андеррайтинге заемщика. Чем выше первоначальный взнос, тем меньше претензий у банка. При взносе от 50 процентов от стоимости недвижимости многие кредитные комитеты для такого клиента «включают зеленый свет». Ведь суметь заработать и сохранить не один десяток тысяч долларов (для московского региона) – достаточно хороший тест на надежность и платежеспособность заемщика. И второй критерий – чем более подтверждены источники доходов, тем выше лояльность банковских служащих. Самое главное при этом, чтобы заемщик мог позволить себе ежемесячно, не особо напрягаясь, выплачивать банковские проценты и погашать тело кредита. Такие вопросы, как гражданство или прописка, при подтверждении легальности заработков, как правило, отходят на второй план.

Можно ли существенно увеличить количество новоселий в России?

Ответ однозначный – можно, если будет на это воля государства и оно будет способствовать развитию в стране не только американской двухуровневой ипотеки, но и так называемой немецкой, или накопительной, модели улучшения жилищных условий граждан.

Эксперты Организации Объединенных Наций считают, что для стран Восточной Европы и России наиболее подходящей формой развития рынка жилищного кредитования является создание строительных сберегательных касс. Эта так называемая немецко-австрийская модель помогает сбалансировать спрос и предложение, так как кредиты выдаются на строящееся жилье. Именно строительные сберегательные кассы помогли поднять жилищное строительство в Западной Европе после второй мировой войны. Однако российские политики пошли другим путем и придерживаются исключительно американской модели развития рынка ипотечного жилищного кредитования, ценность которой в нынешних условиях весьма сомнительна. Страны восточной Европы – Словакия, Польша, Венгрия, – которые отдали приоритет немецкой модели, практически не ощутили последствий кризиса, так как деньги, которые задействуются в жилищном кредитовании, – в большинстве своем частные накопления граждан.

Однако препятствием на пути к возможности улучшить жилищные условия для наших граждан становится политика. Дело в том, что авторами закона о строительных сберегательных кассах являются депутаты Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации (Госдума) Дмитриева О.Г. и Грачев И.Д., которые прошли в Госдуму от партии «Справедливая Россия». Как известно, большинство в парламенте составляют представители другой фракции, которые часто блокируют законодательные инициативы не своей партии по политическим мотивам. Сумеют ли Иван Грачев и Оксана Дмитриева преодолеть конъюнктуру и вето большинства парламентариев?

На просторах нашей необъятной Родины хватит места для апробации разных моделей жилищного строительства и финансирования. Уверена, что и у модели строительных сберегательных касс будет немало приверженцев. Так почему бы не учесть реальный положительный опыт тех стран, в которых эта модель выдержала испытание и прошла проверку на прочность?