Инновационный механизм строительства арендного жилья в регионе (на примере Воронежской области)

Одним из механизмов решения жилищных проблем населения в ближайшие годы может стать строительство арендного (наемного) жилья. Пилотные проекты по строительству арендного жилья реализуются во множестве регионов России: Самаре, Краснодаре, Новосибирске, Калужской, Нижегородской и Кемеровской областях, республике Татарстан. Так, проекты строительства арендного жилья (доходных домов) в настоящее время производятся в Нижнем Новгороде, при этом целями таких проектов являются [1]:

• -    решение социальных проблем;

• -    легализация бизнеса аренды жилых помещений;

• -    получение прибыли за счет арендной платы;

• -    создание дополнительных рабочих мест;

• -    совершенствование инфраструктуры города.

Нужно отметить, что арендное жилье окажет значительное влияние не только на рынок сдаваемого жилья, но и на весь рынок недвижимости региона. Одним из возможных эффектов создания арендного жилого фонда может стать продажа имеющегося жилья частью населения, сдающего его в аренду, что увеличит предложение на рынке. Снижение прибыльности сдачи жилья в наем должно снизить и спрос на недвижимость для инвесторов, что позволит удовлетворять потребности той части населения, которая приобретает жилье с целью дальнейшего в нем проживания (что является более важным с социальной точки зрения). Использование механизма арендных домов вряд ли окажет значительное влияние на первичный рынок недвижимости. На данном рынке в настоящее время большинство объектов приобретается на ранней стадии в долевое строительство для того, чтобы получить намного больший доход после сдачи объекта в эксплуатацию.

В настоящее время в большей степени арендное жилье, возводимое в регионах, не предполагает влияния на общий рынок арендного жилья, а носит целевой характер обеспечения условий проживания для работников конкретных организаций или особых экономических зон. С этой точки зрения сложно проследить воздействие таких проектов, оценить их эффективность. Важнейший пунктом, который не обсуждается в научном и политическом сообществе, является масштаб внедрения арендного жилья в регионе. В зависимости от того, какую долю данное жилье будет состав лять от общей площади жилого фонда, от общего рынка арендного жилья, от общего количества вводимого ежегодно жилого фонда, масштаб и направления воздействия могут быть различными. Нужно проследить, при каких условиях создание арендных домов позволит упорядочить, стабилизировать отношения на рынке аренды жилья, которые в настоящее время не соответствуют политике решения острой социальной проблемы. Должна быть дана обоснованная оценка потребности конкретного региона в арендных домах с учетом множества факторов, из которых спрос на услугу является лишь одним из важных, но не определяющим.

Строительство арендных домов является рыночным механизмом решения жилищных проблем, хотя и нацелено на решение социальной проблемы. Для инвестора такие проекты должны предоставлять приемлемые показатели эффективности. В качестве таких показателей целесообразно использовать широко распространенные в отечественной и зарубежной практике методы оценки эффективности инвестиций [2].

Для развития рынка жилья, сдаваемого в наем, в регионе учеными предлагаются следующие меры государственного стимулирования [3]:

• -    первоочередная важность проектов строительства доходных домов по сравнению с обычными проектами;

• -    предоставление земельных участков для строительства доходных домов;

• -    введение льготной ставки арендной платы за земельный участок, под строительство арендного жилья;

• -    разработка стимулов для организаций, участвующих в проектах строительства доходных домов;

• -    обустройство за счет государственных и муниципальных средств инженерной и транспортной инфраструктурой земельных участков под строительство доходных домов;

• -    приоритетный порядок документации на проектирование и строительство доходных домов;

• -    пропаганда среди населения долгосрочного найма жилья как инструмента решения жилищных проблем.

Для определения эффективности строительства новых форм арендного жилья в регионе целесообразно разработать систему критериев, которые характеризовали бы различные аспекты функционирования такого жилья. В качестве критериев эффективности использования аренд- ных домов предлагается группа показателей, сгруппированных в 4 категории: коэффициенты доступности арендного жилья; коэффициент конкурентоспособности арендного жилья; коэффициенты, характеризующие масштабы строи тельства арендного жилья в регионе; коэффициент заполняемости арендного жилья. Данные коэффициенты, формулы их расчета и экономический смысл приведены в таблице 1.

Коэффициенты эффективности строительства арендного жилья

Таблица 1

Строительство арендного жилья в настоящее время производится не на всей территории страны, части регионов придется на основе полученного пилотными областями опыта реализовывать подобные проекты. Рассмотрим, насколько целесообразно строительство арендного жилья в одном из наиболее динамично развивающихся регионов ЦФО - Воронежской области. Численность населения Воронежской области на 1 января 2013 года составляет 2330,4 тыс. человек. Регион является достаточно крупным не только в рамках ЦФО, но и в целом по стране. Подробные характеристики области содержатся как в программе социально-экономического развития до 2020 года [4], так и в информации, предоставляемой региональным центром Росстата [5].

В регионе действует множество программ развития, касающихся важнейших отраслей экономики и социальной сферы. Во главе данных программ находятся стратегии социально-экономического развития Воронежской области на долгосрочную перспективу [4], одной из которых является повышение конкурентоспособности области. В Воронежской области активно реализуются программы по развитию промышленности. Необходимо отметить, что в ходе реализации программ развития промышленности региона проявилось множество негативных факторов, препятствующих динамичному развитию региона. В плане половозрастной структуры Воронежская область относится к «стареющим» регионам, удельный вес населения старше трудоспособного составляет около четверти всего населения. Демографические ограничения, связанные с депопуляцией населения и негативными с точки зрения воспроизводства трудовой силы изменениями половозрастной структуры, препятствуют развитию промышленной и социальной сферы региона. На протяжении последних лет тенденции сохраняются, и уже в ближайшие годы область встанет перед проблемой обеспечения экономического роста в условиях недостатка трудовых ресурсов. Производительность труда в Воронежской области ниже средней по России в 2,3 раза, что объясняется не только высоким износом и низким качеством основных фондов, но и невысокой квалификацией рабочей силы. Планируемая модернизация экономики региона на базе приобретения современного оборудования ставит дополнительные требования перед качеством рабочей силы.

Строительство арендного жилья в реги-оне может предоставить региону конкурент -ные преимущества в борьбе за ограниченное количество квалифицированных трудовых ресурсов (рисунок 1).

Рисунок 1. Перспективы строительства арендного жилья в рамках развития промышленности Воронежской области

Обобщая программные документы по развитию промышленности в Воронежской области, можно сделать вывод, что одним из ограничений в настоящее время является дефицит профессиональных кадров. Строительство жилья, предназначенного для сдачи в аренду, позволит региону привлекать квалифицированные трудовые кадры, что должно положительно сказаться на миграционных процессах. К тому же, наличие альтернативного способа решения жилищной проблемы должно уменьшить отток персонала из Воронежской области. По нашему мнению, в рeги-оне необходима активная государственная политика по развитию жилищной сферы в ракурсе возведения жилых домов для сдачи в наем. Арендное жилье на территории региона не является предметом развития жилищной сферы, хотя в программе развития жилищного строительства в Воронежской области [6] говорится