Иностранные инвестиции на рынке недвижимости

В условиях экономической неустойчивости, инвестиции в недвижимость остаются наиболее надежным видом капиталовложений, т.к. рыночная и инвестиционная стоимость в меньшей мере подвергаются изменениям. Сегодня ведущими инвесторами на рынке недвижимости являются российские финансово-промышленные группы. Государство и правительственные органы являются одним из важнейших рычагов воздействия на рынке, в том числе и крупнейшим инвестором в системе рыночных отношений.

Принимая во внимание весомое технологическое отставание отечественной экономики, одной из ведущих проблем на рынке недвижимости является привлечение иностранных инвестиций. Большинство экономистов предполагает, что с приходом иностранного капитала на рынке недвижимого имущества будут использованы достижения научно-технического прогресса и передовой опыт управления. Данный механизм считается более выгодной формой капиталовложения, нежели получение кредитов, которые только увеличивают государственный долг.

Рекордно низкий показатель, за последние десять лет по объему иностранных инвестиций в недвижимость, был установлен в 2015 году и составил $2,5 млрд. [4] По данным компании JLL, предоставляющей комплексные услуги в сфере недвижимости, можно наблюдать следующую динамику капиталовложений в недвижимое имущество (Рисунок 1):

Рисунок 1 - Динамика иностранных инвестиций в недвижимость [3].

Если сравнивать рынок недвижимого имущества по секторам в период с 2014 по 2015, то JLL выделяет офисный сегмент как лидера иностранных инвестиций (Рисунок 2).

Рисунок 2 – Доля инвестиций по секторам рынка недвижимости [3].

Главной причиной данного явления на рынке недвижимости является прозрачность сделок с офисным имуществом для потенциальных клиентов. Офисные центры имеют большую ликвидность благодаря своим размерам. Также причинами, привлекающих инвесторов вкладывать в офисный сегмент, являются меньшие затраты на реализацию нового проекта. Собственникам капитала не нужно постоянно рекламировать здание, в основном в себестоимость включаются расходы на запуск и эксплуатацию центра.

Конечно, интересы отечественной экономики не совпадают с интересами иностранных инвесторов, значит, необходимо привлекать капиталы так, чтобы не лишить их собственников мотивации вкладывать. При этом параллельно ориентируя их работу на пользу нашего рынка. Однако на отечественном рынке недвижимого имущества существует ряд значительных причин, почему иностранные инвесторы остерегаются сотрудничать с российскими физическими и юридическими лицами. Основные препятствия:

Также к причинам, отпугивающих иностранных инвесторов от капиталовложения в отечественный рынок недвижимости можно отнести склонность России к нефти как к основному источнику наполнения бюджета, низкое качество образование и уровень жизни населения, недостаток экономического роста и неразвитость фондового рынка. Поэтому низкая инвестиционная привлекательность отечественного рынка недвижимости как со стороны иностранных, так и со стороны граждан страны совершенно понятна и закономерна.

Государство, как один из мощных механизмов регулирования на рынке недвижимости, должно привести в исполнение модернизирующую программу, которая могла вернуть доверие инвесторов и упрочить желание вкладывать в отечественную экономику. И ключевым моментом данной программы должно стать свободное экономическое пространство.

В первую очередь, не ставить инвесторов перед фактом, отказываясь платить по долгам в одностороннем порядке и на собственных условиях. Все стороны должны выполнять свои обязательства.

Во-вторых, необходимо внедрять законодательную базу, которая гарантировала права всем участникам. Зачастую все либеральные нововведения – это временное явление, которое может измениться в соответствии с ведущей политикой.

Одним из важнейших аспектов данных мероприятий является прогнозируемость событий, происходящих в стране. Новый инвестиционный климат в стране должен избавить инвесторов от боязни риска вкладывать в отечественную недвижимость. При этом привлекая инвестиции из-за рубежа нельзя ограничивать в правах отечественных инвесторов, и предоставлять им различного рода льготы и займы.