Инструменты регулирования рынка недвижимости в Китае

тот факт, что эта разновидность экономических «пузырей» длится почти в два раза дольше, чем «пузырь» на фондовом рынке, и приводит к вдвое большим к потерям, как теоретически, так и на уровне национальной стратегии должна была быть разрешена дилемма приверженности рыночной ориентации и необходимости предотвращать системные риски и обеспечивать общую национальную безопасность [3].

Принятая Министерством жилищного хозяйства и строительства и Комиссией по регулированию банковской деятельности и страхования Китая политика «трех красных линий», дополненная мерами по ограничению кредитов на недвижимость и по регулированию рынка земельных аукционов, продемонстрировала быстрый и слишком радикальный результат. Evergrande Real Estate был первым девелопером, который испытал спад продаж и столкнулся с кризисом ликвидности, следом еще более 20 риэлтерских компаний объявили о риске дефолта [2]. В 2022 году рынок недвижимости Китая столкнулся с самыми серьезными проблемами со времен жилищной реформы 1998 года.

Политика «трех красных линий», ставшая началом раунда регулирования рынка недвижимости, направленного на сокращение возникшего здесь экономического «пузыря», предлагала четкие правила мониторинга капитала и управления финансами ключевых предприятий в сфере недвижимости:

• 1)    соотношение активов и пассивов компаний в сфере недвижимости после исключения авансового платежа – не более 70%;

• 2)    коэффициент чистого долга компаний в секторе недвижимости – не больше 100%,

• 3)    коэффициент краткосрочного долга компаний в секторе недвижимости – больше 1.

В результате глубокого мониторинга и анализа все участники рынка недвижимости были разделены на четыре группы:

• •    первым из них («красная» группа) запрещалось увеличивать масштаб своих процентных обязательств выше уже существующего уровня;

• •    компаниям «оранжевой» группы было разрешено увеличивать свои процентные обязательства темпами, не превышающими 5% в год;

• •    для «желтой» группы это ограничение было установлено на уровне 10%, а для «зеленой» – на уровне 15%.

Следующим шагом для корректировки рынка недвижимости стало так называемое «управление концентрацией кредитов на недвижимость», когда Народным банком Китая и Китайской комиссией по регулированию банковской деятельности и страхования для каждого банка и клиентов был установлен верхний предел остатков по кредитам на недвижимость и по личным жилищным кредитам. Полностью централизованной стала процедура передачи земель под жилую застройку в 22 городах Китая.

Вместе с этими мерами был усилен надзор, направленный на предотвращение незаконного присвоения средств застройщиками и появление недостроенных объектов.

В 2021 году начал разрабатываться новый национальный стратегический план урбанизации Китая на 2021–2035 годы, но при этом с 2022 года стали осуществляться оперативные мероприятия по либерализации регулирования рынка недвижимости. Среди мер оказания поддержки сектору недвижимости:

• •    троекратное снижение Народным Банком Китая в течение 2022 года процентной ставки 5Y LPR (5Y China Loan Prime Rate);

• •    поддержка применения частными компаниями, занимающимися недвижимостью, долговых инструментов финансирования;

• •    ограничение участия государственных компаний в земельных аукционах;

• •    сокращение величины первоначальных платежей по сделкам с недвижимостью;

• •    ослабление ограничений на расселение и политика дальнейшей урбанизации, принятая в рамках 14-го пятилетнего плана (2021–2025 гг.).

Более того, был создан национальный фонд спасения в размере 200 млрд юаней, выделенный государством на «гарантирование сдачи зданий». Использование средств фонда строго ограничено кредитованием строительства и сдачи жилья, которые уже были проданы, просрочены или с трудом сдаются. Эта мера поддерживает строительство и сдачу жилья, защищает законные права и интересы покупателей, поддерживает общую ситуацию социальной стабильности.

Перечисленные меры были направлены на сокращение давления со стороны продавцов, на обеспечение разумного постциклического соотношения цены на жилье к доходу и цены на жилье к арендной плате.

При этом приходится учитывать и факторы, ограничивающие возможности реализации такой политики на рынке недвижимости:

• •    медленное восстановление пострадавших от последствий эпидемии располагаемых доходов городских жителей;

• •    старение населения;

• •    «аллометрия» на рынке земельных участков под застройку.

Урбанизация является одним из основных факторов, стимулирующих рост продаж коммерческого жилья. Например, средний годовой показатель темпа роста уровня урбанизации за 1990–2020 гг. составлял 16,11%, а средний темп роста площадей продаж коммерческого жилья составляет 14,65% [2].

Постциклическая стратегия регулирования рынка недвижимости, с одной стороны, использует результаты политики урбанизации нового типа в Китае (2014–2020), с другой стороны, принципиально отличается от нее своей концепцией, а именно – человеко-ориентированностью [4].

Политика урбанизации нового типа включала три ключевых элемента: население, земля и промышленность [1; 5; 6].

Прогноз дальнейшей динамики урбанизации строится на оптимистической оценке спроса со стороны так называемых «новых граждан». К числу этой категории населения, насчитывающей около 300 млн человек, относятся:

• •    недавно принятые на работу выпускники колледжей и средних школ;

• •    рабочие мигранты;

• •    лица, которые не получили местную регистрацию домохозяйства или получили её менее чем на 3 года из-за их собственного предпринимательства и занятости, посещения их детьми школы.

Закреплению «новых граждан» в городах способствует реформа системы регистрации домохозяйств, в том числе объединение учета населения городских и сельских районов.

Каждый процентный пункт уровня урбанизации соответствует примерно 10-ти миллионам человек. Если «новые граждане» зарегистрируются как домохозяйства, то, по приблизительным оценкам, это эквивалентно увеличению уровня урбанизации на 30 процентных пунктов [2].

Успех в реализации такого прогноза напрямую зависит от того, в какой степени «новым гражданам» будут обеспечены доступ к объектам социальной и транспортной инфраструктуры, а также безопасность.

Именно по этой причине потребовалось найти инструмент, ограничивающий стремление муниципалитетов к пополнению бюджета за счет реализации земельных участков под застройку, когда «земля с низкой экономической ценностью превращалась в коммерческие или жилые районы без необходимости» [1]. В частности, введен порядок первоочередного резервирования земли под объекты общественного назначения. При этом регистрация домохозяйств «новых граждан» с одновременным ростом стоимости городских активов в ходе их обновления и джентрификации способна обеспечить местным органам власти не менее стабильный доход.

В отличие от политики урбанизации нового типа, в рамках которой делался акцент на переходе от традиционных отраслей промышленности к высокотехнологичным, постциклическая концепция фокусируется на формировании современной индустриальной системы и структуры, ориентированной на услуги, включая как сервисное обслуживание в секторе B2B, так и базовую систему государственных услуг и потребительских услуг высокого качества.

Таким образом, постциклическое регулирование рынка недвижимости в Китае предполагает поворот от ограничения предложения к поддержке обоснованного спроса. Причем такая политика не ограничивается необходимым и достаточным снижением процентной ставки 5Y LPR и процентной ставки по ипотечным кредитам, сокращением доли первоначальных платежей, увеличением кредитных лимитов, ослаблением ограничений на покупку и выдачу займов, смягчением политики расчетов, развитием «стратегического жилищного строительства» за счет средств государственных компаний и муниципалитетов с целью предоставления доступного жилья, недорогой аренды, резервирования жилья для переселения. Одним из основных средств стабилизации ожиданий рынка и повышения доверия покупателей является приобретение проектных активов частных застройщиков государственными корпорациями, находящимися под непосредственным контролем Комиссии по надзору и управлению государственным имуществом.

Однако все эти меры не должны подрывать основ рыночных отношений в секторе недвижимости. Большое внимание сегодня уделяется созданию прозрачных и совершенных вторичных рынков, таких как передача земли в собст- венность граждан, аренда, лизинг жилья. В частности, лизинг жилья позволяет поэтапно приобретать недвижимость в собственность с условием аренды невыкупленной части. Стоит задача стандартизировать операции на рынке лизинга жилья и создать условия для диверсификации предложения со стороны застройщиков и других агентов. Лизинг жилья способен, как представляется, более эффективно, чем ипотека, ограничить спекуляцию и поддержать разумные покупки жилья собственниками.

Преобразование рынка недвижимости и его выход на постциклическую траекторию развития предполагает реализацию принципиально новой модели его регулирования (рис. 1).

Модель государственного регулирования

Модель участия городского правительства

Модель финансирования жилья

Модель потребления жилья

Модель жилищного строительства

Рис. 1. Постциклическое развитие рынка недвижимости Китая

Посредством новой модели государственного регулирования должно обеспечиваться предотвращение «концентрированной вспышки рисков в сфере недвижимости» и последовательное осуществление реформ сектора.

Модель финансирования жилищного строительства должна обеспечить расширение существующих и инкорпорирование новых каналов финансирования помимо банковских кредитов и выпуска корпоративных облигаций.

Новая модель жилищного строительства предполагает политическую поддержку и прямое участие государственных компаний в стратегических проектах, касающихся доступного жилья, недорогой аренды от застройщика, переселения.

Модель потребления жилья предусматривает ограничение спекулятивных операций в пользу разумной покупки жилья собственниками, гибкие схемы выбора, приобретения и использования объектов недвижимости, включая их лизинг, а также прозрачную систему посредничества.

Перед городским руководством стоит задача максимально эффективного использования городских земель и повышения стоимости местных активов, в том числе за счет рационального уплотнения уличных сетей, стимулирование создания объектов смешанного использования, повышения качества архитектурных решений, энергоэффективности и качества окружающей среды в городах. Система регистрации домохозяйств, базовая система государственных услуг должны неуклонно совершенствоваться в направлении гуманизации городского управления.

Таким образом, постциклическая модель регулирования рынка недвижимости – это модель рыночных реформ и преобразований, поскольку только реформы и преобразования могут решить на долгосрочной основе проблемы в любом из секторов национальной экономики.