Инвестиционный анализ и оценка эффективности инвестиций в объекты недвижимости сферы услуг
Автор: Сорока С.А.
Журнал: Вестник Хабаровской государственной академии экономики и права @vestnik-ael
Рубрика: Финансовый менеджмент
Статья в выпуске: 2, 2017 года.
Бесплатный доступ
В статье рассматриваются вопросы инвестиционного анализа и инвестиций в объекты коммерческой недвижимости. Проведена оценка инвестиций в объекты недвижимости предприятий торговли Российской Федерации.
Инвестиции, сфера услуг, эффективность, инвестиционный анализ, сервисные комплексы
Короткий адрес: https://sciup.org/14319514
IDR: 14319514
Текст научной статьи Инвестиционный анализ и оценка эффективности инвестиций в объекты недвижимости сферы услуг
Функционирование предприятий сферы услуг в долгосрочной перспективе с высокими темпами развития и конкурентоспособности, кроме эффективного управления основными средствами, определяется уровнем и масштабом инвестиций в деятельность организации. Экономические, демографические, социальные изменения приводят к возникновению сдвигов в развитии и структуре торговой сети, в конъюнктуре рынка, появляются новейшие виды услуг, обостряется конкуренция. Следовательно, предприятия сферы услуг не могут эффективно функционировать и устойчиво развиваться в отсутствие серьёзных нововведений в производственную и торговую деятельность, без значительных вложений в обновление устаревших основных средств или их модернизацию. Основные средства поступают предприятиям сферы услуг по следующим направлениям: вложения от учредителей в уставный капитал, паевой фонд организации; вложение в дочерние фирмы от головной организации; приобретенные или созданные за счёт собственных средств; вложения в ходе приватизации муниципального и государственного имущества; безвозмездные поступления; арендованные средства. Иными словами, пополнение основных средств осуществляется за счёт финансовых вложений организации оптовой торговли и за счёт других инвестиционных ресурсов.
В первом случае организация должна иметь собственные средства, которые будут извлечены из оборота, тем самым снижая устойчивость организации или использовать заёмный источник, то есть кредитование, увеличивая затраты, но банки предпочитают работать с крупными устойчивыми организациями, в связи с чем возникает необходимость создания крупных сервисных центров в оптовой торговле. Кроме этого, на наш взгляд, эффективное ведение хозяйственной деятельности, развитие производственно-торгового потенциала предполагает использование таких способов инвестирования, как франчайзинг, аренда, лизинг, селенг.
За последнее время наибольший объем иностранных инвестиций направляется на развитие деятельности предприятий, осуществляющих торговлю несельскохо- зяйственными промежуточными продуктами, а именно торговлю топливом (таблица 1). Менее востребованы в качестве объектов инвестирования предприятия, осуществляющие торговлю сельскохозяйственной продукцией, пищевыми продуктами, машинами и оборудованием, непродовольственными потребительскими товарами.
Таблица 1 – Иностранные инвестиции в предприятия торговли Российской Федерации, млн дол. США [1]
|
Показатели |
Годы |
|||||
|
2005 |
2006 |
2007 |
2008 |
2009 |
2010 |
|
|
Предприятия, осуществляющие торговую деятельность |
19 574 |
11 830 |
45 438 |
19 915 |
20 146 |
11 407 |
|
из них осуществляющие деятельность по реализации: |
||||||
|
сельскохозяйственных продуктов |
414 |
430 |
484 |
393 |
494 |
461 |
|
пищевых товаров |
464 |
861 |
1 389 |
1 503 |
2 116 |
1 273 |
|
непродовольственных потребительских товаров |
188 |
412 |
2 832 |
682 |
907 |
2 391 |
|
несельскохозяйственных про межуточных товаров |
17 324 |
8 141 |
36 160 |
14 586 |
14 702 |
5 339 |
|
из них осуществляющие реализацию топлива |
17 079 |
7 995 |
35 774 |
14 105 |
14 083 |
4 905 |
|
машин и оборудования |
149 |
252 |
1 147 |
1 341 |
1 030 |
985 |
Источник: Федеральная служба государственной статистики.
Следует отметить, что в настоящее время успешно осуществляют свою экономическую деятельность страны Азиатско-Тихоокеанского региона, в частности Китай, где нарастающими темпами повышают эффективность развития отрасли промышленности, что приводит к необходимости расширять рынки сбыта продукции и соответственно способствует существенным инвестициям в развитие сферы услуг России.
В последнее время в России наблюдается тенденция разделения предприятий сферы услуг на более мелкие, тогда как в развитых странах происходит обратный процесс. Основные показатели деятельности торговых предприятий Российской Федерации представлены в таблице 2. Количество предприятий торговли ежегодно увеличивается, при этом следует отметить, что производительность одного работника увеличивается. Оборот реализованных услуг растет, но размер российских инвестиций в развитие деятельности предприятий торговли снижается, удельный вес инвестиций от объема товарооборота составляет 0,6 процентов. Естественно, данная ситуация не способствует стабильному и устойчивому развитию предприятий.
Таблица 2 – Показатели деятельности торговых предприятий Российской Федерации
|
Показатели |
Годы |
|||||
|
2005 |
2006 |
2007 |
2008 |
2009 |
2010 |
|
|
Количество предприятий, тыс. |
398,6 |
460 |
462,3 |
417,4 |
560,5 |
605,4 |
|
Численность работников, тыс. человек |
2 265,0 |
2 413,8 |
2 528,5 |
2 769,4 |
2 605,1 |
2 595,0 |
|
Оборот, млрд руб. |
11 007,5 |
14 706,9 |
19 604,6 |
25 549,6 |
23 514,8 |
25 769,6 |
|
Средняя стоимость основных средств, млрд руб. |
5 755,6 |
6 866,6 |
7 153,7 |
9 242,8 |
9 179,1 |
10 510,0 |
|
Инвестиции в основной капитал, млн руб. |
75 007,6 |
69 525,6 |
150 774 |
109 054,2 |
120 604,7 |
141 831,0 |
|
Маржинальный доход, млрд руб. |
1 459,6 |
2 271,2 |
2 313,1 |
3 071,1 |
2 672,8 |
3 333,5 |
|
Постоянные затраты, млрд руб. |
887,7 |
1 378,3 |
1 376,5 |
1 652 |
1 684,1 |
2 005,4 |
|
Расчётные показатели |
||||||
|
Прибыль от продаж, млрд руб. |
571,9 |
892,9 |
936,6 |
1 419,1 |
988,7 |
1 328,1 |
|
Рентабельность продаж по прибыли от продаж, % |
5,2 |
6,1 |
4,8 |
5,6 |
4,2 |
5,2 |
|
Средняя численность работников на одну организацию, человек |
5,7 |
5,2 |
5,5 |
6,6 |
4,6 |
4,3 |
|
Уровень издержек обращения, % |
8,1 |
9,4 |
7,0 |
6,5 |
7,2 |
7,8 |
|
Рентабельность продаж по валовой прибыли, % |
13,3 |
15,4 |
11,8 |
12,0 |
11,4 |
12,9 |
|
Удельный вес инвестиций в обороте, % |
0,7 |
0,5 |
0,8 |
0,4 |
0,5 |
0,6 |
|
Удельный вес инвестиций в прибыли от продаж, % |
13,1 |
7,8 |
16,1 |
7,7 |
12,2 |
10,7 |
|
Темп роста товарооборота, % |
100,0 |
133,6 |
133,3 |
130,3 |
92,0 |
109,6 |
|
Темп роста товарооборота в сопоставимых ценах, % |
115,7 |
109,9 |
113,4 |
103,3 |
101,3 |
102,7 |
|
Среднегодовая выработка одного работника, млн руб. |
4,9 |
6,1 |
7,8 |
9,2 |
9,0 |
9,9 |
|
Темп роста производительности, % |
100,0 |
125,4 |
127,3 |
119,0 |
97,8 |
110,0 |
|
Эффективность инвестиций, % |
0,8 |
1,3 |
0,6 |
1,3 |
0,8 |
0,9 |
Примечание: составлено на основе данных Федеральной службы государственной статистики с добавлением расчётных показателей, выполненных автором.
Торговая деятельность, обеспечение устойчивого развития сферы услуг требуют контроллинга за эффективностью инвестиций. Оценка эффективности инвестиций основывается на дисконтированном анализе и учетной оценке. Учетные оценки предполагают расчет коэффициента эффективности, отношение доходов к сумме инвестиций и срока окупаемости как отношение суммы инвестиций к доходам.
При дисконтированном анализе рассчитывается дисконтированная чистая приведенная стоимость разностью между суммой денежных поступлений за ряд лет и суммой инвестиций. Также оценивается рентабельность инвестиций, рассчитываемая отношением итоговых накопленных дисконтированных доходов к сумме инвестиций и внутренняя норма прибыли инвестиционного проекта.
Инвестиционная деятельность связана с риском, данный риск учитывается с помощью экономико-математических методов, а именно стохастического анализа (корреляционного анализа), учитывая неопределенные характеристики и, таким образом, оценивая вероятность возникновения ожидаемого риска.
Из анализа текущего состояния сектора услуг оптовой торговли в России следует, что имеется значительный потенциал для дальнейшего оптимального роста и развития отрасли. Данный потенциал связан с приумножением общего числа логистических центров и высокотехнологичных складских помещений, повышением удельного веса современных форматов, повышением консолидации отрасли, ростом конкуренции между торговыми организациями, осуществляющими услуги оптовой торговли, развитием кооперации и дистанционной торговли.
Одним из направлений, на наш взгляд, будет создание крупных сервисных центров оптовой торговли путем объедине- ния малых предприятий. Это позволит использовать предельно важные для отрасли эффекты масштаба в логистике, привлечении финансовых ресурсов, закупках, располагать большим объёмом собственных средств для развития качественной и эффективной деятельности, наращивать объёмы продаж и соответственно увеличивать конечный результат деятельности организаций. Объединение в крупные сервисные центры также позволит минимизировать негативные эффекты, свойственные малому бизнесу.
Список литературы Инвестиционный анализ и оценка эффективности инвестиций в объекты недвижимости сферы услуг
- Российский статистический ежегодник. 2010 год. О состоянии оптовой торговли в 2010 году и I полугодии 2011 года. URL:http://www.gks.ru/bgd/regl/B11_04/IssWWW.exe/Stg/d10/2-opt-n.htm.
