Ипотечное кредитование комнат

Сегодня вопрос выдачи ипотечных кредитов на покупку комнат в Москве приобретает все большую актуальность в связи с высокой стоимостью жилья в столице. С декабря 2005 по декабрь 2006 года рост среднего значения стоимости одного квадратного метра жилой площади составил без малого 90 процентов. Так, в декабре 2005 года в Москве среднее значение стоимости жилья составляло 2 232 доллара США за один квадратный метр, а в декабре 2006 года – уже 4 193 доллара США за один квадратный метр. В настоящее время наблюдаются стагнация рынка и сегментирование рынка по классу жилья.

Впрочем, говоря о росте цен на жилье в столице, правильнее было бы рассматривать не календарный 2006 год, а период наиболее интенсивного роста: с середины осени 2005 по середину осени 2006 года. За этот период прирост общегородского индекса стоимости жилья составил 97,5 процента, то есть за год жилье в Москве подорожало минимум в два раза, превысив отметку в 4 000 долларов за один квадратный метр. При этом цена отдельных классов жилья, в первую очередь недорогого, возросла более чем на 100 процентов. К этой категории относятся квартиры в пятиэтажных панельных домах, так называемых «хрущевках», и комнаты в коммунальных квартирах.

К вопросу доступности квартир и комнат

Почему в последнее время спрос на комнаты увеличивается все большими темпами?

Минимальная площадь однокомнатной квартиры в типовом панельном доме – 32

квадратных метра, и ликвидность подобных квартир является наиболее высокой, а цена существенно превышает средние показатели в 1,5–2 раза.

Итак, при средней стоимости одного квадратного метра жилой площади 4 000 долларов минимальная стоимость однокомнатной квартиры в Москве составит 32 х 4 200 = 128 000 долларов США.

Стоимость одного квадратного метра площади комнаты в коммунальной квартире традиционно выше стоимости одного квадратного метра в отдельных квартирах на 30 процентов, так как расчет площади комнаты ведется из расчета жилой площади, а площади квартиры – из расчета общей площади. Метраж комнат в панельных домах обычно находится в диапазоне от 9 до 19 квадратных метров. Принимаем для расчета среднее значение 14 квадратных метров при цене в 4 000 долларов за один квадратный метр, таким образом, стоимость комнаты составляет 56 000 долларов США, то есть почти в два раза дешевле однокомнатной квартиры.

Кто покупает комнаты в Москве, и будут ли они пользоваться спросом в будущем?

Все мы помним лозунг: «Каждая советская семья к 2000 году будет жить в отдельной квартире». Но возможно ли такое на практике без привязки к конкретным срокам? Мы утверждаем, что это невозможно. В обозримом будущем комнаты всегда будут оставаться востребованным типом жилья. Этому есть несколько причин.

Во-первых, комнаты покупают граждане при размене отдельной квартиры на две жилплощади в случае распада семьи. Даже если семья, проживающая в двухкомнатной квартире, желает разменять ее на две пло- щади без доплаты, то она может получить взамен максимум самую дешевую однокомнатную квартиру и комнату. В случае же когда бывшие супруги разменивают однокомнатную квартиру, разъезд возможен лишь в две комнаты в коммунальных квартирах.

Во-вторых, в настоящее время Москва является одним из немногих городов с более-менее высоким уровнем жизни на всей территории бывшего СССР. Ежегодно в столицу приезжают тысячи мигрантов в поисках работы и лучшей жизни. Эти люди, устраиваясь на работу, снимают жилье, но мечтают остаться в Москве надолго, закрепившись путем приобретения недвижимости.

Сегодня минимальная стоимость аренды однокомнатной квартиры в Москве составляет 500 долларов США. При этом гражданин не чувствует себя защищенным от роста цен на аренду жилья и того обстоятельства, что в любой момент хозяева квартиры могут попросить его освободить жилплощадь. В связи с этим у людей возникает логичный вопрос: «Не лучше ли взять кредит и выплачивать ту же сумму, но уже за свое собственное жилье, которое все-таки будет являться собственностью?» Если же жилье не понадобится, его всегда можно будет продать и получить деньги, причем б о льшие, чем те, за которые жилье приобреталось.

Социальный портрет заемщика, приобретающего комнату по ипотеке

Итак, основной спрос на комнаты наблюдается у следующих категорий граждан:

• 1)    одинокий человек, въезжающий в комнату вследствие развода и размена квартиры;

• 2)    иногородний гражданин (семья), приехавший в столицу на заработки и ранее снимавший жилье, накопивший немного средств и желающий обзавестись собственностью в столице;

• 3)    молодая семья, не имеющая собственных накоплений, но желающая жить отдельно от родителей.

Кроме этих случаев, за кредитом обращаются счастливые соседи по коммунальной квартире, в которой внезапно освобождается последняя комната.

Проанализируем для примера, какими средствами необходимо располагать, чтобы купить отдельное жилье в кредит по ипотечной программе.

В большинстве банков стандартный размер первоначального взноса составляет 15 процентов от стоимости приобретаемого имущества, соответственно, 85 процентов средств банки готовы предоставить заемщику в кредит. Для покупки отдельной квартиры у заемщика должно быть «на руках» не менее 20 000 долларов США без учета дополнительных расходов, связанных с его приобретением (вознаграждение риелтора, комиссия банка за предоставление кредита, расходы на оформление сделки, страховки и т. д.). Для покупки комнаты – не менее 10 000 долларов США. Ежемесячный платеж по необходимым для приобретения такой недвижимости кредитам на 20 лет составляет соответственно:

• •    для приобретения квартиры – 1 200 долларов США;

• •    для приобретения комнаты – 700 долларов США.

Приблизительный расчет проведен исходя из среднерыночных условий кредитования основных московских банков. При этом для того чтобы взять такой кредит, заемщику необходимо иметь доход, который он может подтвердить для банка, в первом случае – в размере не менее 2 700 долларов США, а во втором – в размере не менее 1 500 долларов США. Необходимый доход в 2 700 долларов США для приобретения отдельного жилья для большей части рассматриваемых нами трех социальных групп, к сожалению, является недосягаемым, за исключением, может быть, первой категории граждан – одиноких мужчин. Но и в этой категории граждан, имеющих такие доходы, незначительное количество. Наиболее реальным для этих людей является ежемесячный доход в 1 500 долларов США, но при существующих ценах на жилье в Москве он позволяет рассчитывать лишь на приобретение комнаты в коммунальной квартире, а не отдельного жилья. При этом размер стоимости жилья в городе Москве и ближайшем Подмосковье незначительно отличается. За последние 3–4 года цены на жилье в близ- лежащих городах, таких как Химки, Мытищи, Реутов, Люберцы, Троицк и т. д., очень приблизились к московским.

Какие возможности получить ипотечный кредит в московских банках для приобретения комнаты в коммунальной квартире существуют сегодня?

Современная ситуация коренным образом отличается от ситуации 3-х годичной давности, когда заемщики стояли в очередь в банк за получением положительного решения по кредиту. Сейчас же, наоборот, уже банки соревнуются друг с другом, придумывая различные способы привлечения клиентов, но при этом, однако, комнаты практически никто не кредитует.

Спрос на подобные кредиты со стороны рынка большой, а предложений по кредитам со стороны банков почти нет. Кредитные программы на покупку комнат есть у многих банков, но они в основном предусматривают предоставление заемных средств на приобретение последней комнаты в коммунальной квартире, в которой все остальные комнаты уже принадлежат заемщику. Это означает, что заемщик, выкупая у своего соседа или города последнюю комнату, становится собственником всей квартиры целиком и, соответственно, в обеспечение выданного банком кредита поступает целая квартира, а не просто отдельная комната. Взять по такой программе кредит на приобретение комнаты в коммунальной квартире, не имея в собственности все оставшиеся комнаты, невозможно.

Однако условия ипотечного кредитования «Банка ЗЕНИТ» позволяют клиентам приобретать любые комнаты в Московском регионе, выделенные как отдельный объект с собственным лицевым счетом, вне зависимости от того, является комната последней или нет.

Почему банки не хотят кредитовать комнаты в коммунальных квартирах?

Банки не кредитуют комнаты, потому что считают такой предмет залога более рискованным и менее ликвидным, чем отдельное жилье. Кроме этого, особенности предмета залога также снижают вероятность рефинансирования подобных кредитов.

Является ли на самом деле кредитование комнат в коммунальных квартирах более рискованным, чем кредитование отдельных квартир? При решении этого вопроса каждый исходит из собственной оценки вероятности наступления тех или иных возможных случаев.

Одна из предполагаемых проблем, связанная с кредитованием комнат, – ликвидность залога. При продаже комнаты у соседей по коммунальной квартире согласно существующему законодательству возникает преимущественное право выкупа этой комнаты.

Вторая возможная проблема – отсутствие практики по выселению неплательщиков из заложенной комнаты. Справедливости ради надо сказать, что в Российской Федерации случаи выселения из заложенной отдельной квартиры единичны. В связи с тем, что решение принимается в общегражданском суде и может иметь непредсказуемый характер, банки вообще с настороженностью относятся к возможности выселения заемщика. Теоретически возможна ситуация, при которой судья встает на защиту граждан с малолетними детьми и не позволяет выселить их на улицу. При выселении из отдельной квартиры существует возможность «ухудшить» жилищные условия граждан: переселить их на жилую площадь меньшего размера. При выселении из комнаты в коммунальной квартире этот вопрос встает более остро.

Наше мнение по этому вопросу таково, что закон есть закон и он должен защищать интересы не только граждан, но и кредиторов, тем более что предоставленный кредит обеспечен залогом имущества.

Где получить кредит на покупку комнаты?

Сегодня некоторые банки заявляют о том, что они кредитуют комнаты. На практике это означает, что банк готов предоставить кредитные средства заемщику на приобретение последней комнаты в квартире при условии, что все остальные комнаты в этой квартире уже находятся в собственности у заемщика.

Есть банки, которые выдают ипотечные кредиты и на покупку одной комнаты, когда другие комнаты не принадлежат заемщику. К таким банкам относятся «Банк ЗЕНИТ», Сберегательный банк Российской Федерации (Сбербанк России), «Уралсиб». Почему так мало? Все очень просто. Согласно недавно принятым стандартам кредитования Федерального агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) выдача подобных ипотечных кредитов имеет экспериментальный характер и осуществляется только в московском регионе, поэтому банки в основном предпочитают не заниматься такими сделками. Тем не менее уже сейчас можно предположить, что эксперимент будет удачным и завершится повсеместным внедрением кредитования комнат в коммунальных квартирах.

Чем же руководствуются банки, идущие на кредитование комнат в коммунальных квартирах в современных условиях?

Для Сбербанка России риски потери кредитных средств, учитывая статус этого банка в нашей стране, наверное, ниже, чем для любого другого банка. Как заявляют некоторые представители банковского сообщества, если потребуется, лоббисты Сбербанка России смогут обеспечить принятие необходимых нормативных документов, а также решений судебных органов. Подобное положение дает банку возможность кредитовать куда более рискованные объекты, например дома, подлежащие сносу или реконструкции.

Банку «Уралсиб» и «Банку ЗЕНИТ» наличие программ по кредитованию комнат позволило занять свою уникальную нишу на московском рынке ипотечного кредитования. Условия кредитования в «Банке ЗЕНИТ» предоставляют возможность получить ипотечный кредит на покупку комнат сроком до 25 лет, что позволяет банку сделать ежемесячные платежи по кредиту минимальными для клиентов. Покупка комнаты в кредит становится возможной при наличии первоначального взноса в размере 10 процентов от ее стоимости. Комиссия банка за выдачу ипотечного кредита составляет всего 0,5

процента от суммы кредита. Кроме того, на всех этапах совершения ипотечной сделки банк берет на себя полное сопровождение клиента: согласование организационных вопросов, подготовка договорной базы, выдача самого ипотечного кредита и последующая регистрация договора купли-продажи комнаты в управлении Федеральной регистрационной службы в городе Москве.

Перспективы рынка кредитования имущественных объектов меньше отдельной квартиры

Итак, мы рассмотрели случаи, когда объектом кредитования выступает комната, выделенная в квартире в качестве самостоятельного объекта собственности с собственным лицевым счетом.

Хотелось бы рассказать еще об одной разновидности собственности, на кредитование которой есть устойчивый спрос, но в настоящее время полностью отсутствует предложение. Это кредитование долей в квартире.

Само по себе наличие доли в квартире не приносит ее владельцу какой-либо выгоды, если он не может ее продать и не проживает в этой квартире. Самый частый случай возникновения доли в квартире или комнате – это наследование, когда по завещанию наследодатель оставляет свою квартиру двум или трем своим наследникам. Не всегда есть возможность выделить эту долю в натуре в виде комнаты. Как, например, выделить одну треть в отдельной однокомнатной или двухкомнатной квартире? Наследники, получившие такую долю, вряд ли станут проживать все вместе в доставшейся им квартире. Зачастую договориться о продаже всей квартиры целиком и разделе денег они тоже не могут. В том случае если ни у одного из наследников нет достаточного количества денег, чтобы выкупить у братьев (сестер) их долю, квартирой, как правило, пользуется лишь один из них, а остальные являются собственниками определенной доли в этой квартире. Теоретически эта доля стоит денег, а практически не приносит ее собственнику ничего, кроме обязанности уплаты налога на собственность.

В сложившейся ситуации могли бы помочь банки, предоставив кредит на приобретение одним из наследников долей других наследников, но подобных программ пока не существует.

Что сдерживает банки? Банк был бы готов предоставить кредит на приобретение долей квартиры, но только постороннему третьему лицу, приобретающему на кредитные средства каждую из существующих долей. Объяснение этому – опасение возможных трудностей с выселением дольщика из единственного имеющегося у него жилья, не приобретавшегося на кредитные средства. Возможно, эти опасения надуманы банками, но развеять их сможет лишь правоприменительная судебная практика. В странах со сложившейся рыночной экономикой интересы кредитора священны, и ни законодательство, ни судебная практика не позволят заемщику, переставшему платить по кредиту, оставаться проживать в заложенной банку квартире. Ведение аналогичного бизнеса в России предполагает большие риски. В связи с этим, например, западные кредиторы неохотно размещают на отечественном рынке «длинные» деньги, пусть даже и под привлекательные для Запада проценты.

Факторы, сдерживающие развитие ипотеки в России в целом

Основным фактором, ограничивающим в настоящее время развитие ипотечного кре- дитования, является диспропорция между средним размером стоимости жилья и средней заработной платой большинства граждан.

По уровню цен на жилье современная Москва уступает лишь европейским столицам: Лондону, Парижу, а также столицам государств Монако и Люксембург. Уровень же дохода граждан отличается от европейских показателей очень существенно, причем в меньшую сторону. Мы допускаем, что официальная статистика доходов населения в России, особенно в Москве, не вполне отражает реальную ситуацию, так как достаточно большой процент граждан в Москве получает заработную плату «в конверте». Именно поэтому в последние годы банки при принятии решений все чаще стали учитывать не только официальную заработную плату заемщика, подтвержденную справкой 2-НДФЛ, но и предоставляемые гражданами справки о реальном уровне их дохода, выданные работодателями. «Банк ЗЕНИТ», например, при принятии решения о выдаче кредита учитывает не только справку о доходах клиента по форме 2-НДФЛ, но также принимает во внимание средние показатели «стоимости» профессии заемщика на рынке труда. В связи с тенденцией дальнейшего роста рынка ипотечного кредитования «Банк Зенит» ожидает увеличения выдач ипотечных кредитов, в том числе и по кредитованию комнат, что позволит многим гражданам приобрести собственное жилье.