Ипотечное (земельное) кредитование

Ипотечное кредитование – достаточно новая разновидность кредитования, которой присущи свои особенности. Ипотека берет свое начало в Древней Греции в 6 веке до нашей эры. С древнегреческого «ипотека» переводится, как «подпорка», «подставка». Ипотека обозначалась формой ответственности должника перед кредитором. На практике это был столб, который находился на границе участка земли заемщика с надписью о том, что эта земля обеспечивает долг.

Первым ипотечным банком стал Государственный Банк для Дворянства, преобразованный в 1786 году в Государственный Заёмный Банк.

Возрождение ипотеки произошло только в начале 1990-х годов, а своё законодательное обеспечение получила в 1998 году, с выходом в свет Федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Под ипотекой земельных участков, в соответствии с действующим законодательством, понимается ипотечное кредитование, являющееся разновидностью залога недвижимого имущества, служащего обеспечением исполнения основного денежного обязательства. Долгосрочный характер и размер ипотечного кредита, а также сохранение за залогодателем права владения и пользования земельным участком. Ипотечный кредит под залог земельного участка может быть предоставлен юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям, осуществляющим свою деятельность в отрасли сельского хозяйства.

В ипотеку нельзя предлагать:

• а)    участки, изъятые из гражданского оборота;

• б)    участки, которые находятся в государственной и муниципальной собственности;

• в)    земельные участки или части земельных участков, площадь которых меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования;

• г)    земельные участки из состава земель сельскохозяйственного назначения, на которые по закону не может быть обращено взыскание.

• д)    земельные участки, передаваемые в ипотечное (земельное) кредитование не должны быть заняты и не должны быть заложены в залог по другому обязательству.

В Российской Федерации ипотека выполняет следующие функции:

• 1)    является экономическим инструментом для привлечения финансовых средств в сферу материального производства;

• 2)    обеспечивает возврат заемных средств;

• 3)    стимулирует оборот недвижимого имущества, когда иные способы (купля-продажа и др.) экономически нецелесообразны и юридически невозможны;

• 4)    формирует рынок закладных, производных ипотечных ценных бумаг.

Уникальным свойством ипотеки является право кредитора распорядиться по своему усмотрению недвижимостью заемщика, если он не выполнил обязательств по возврату ссуды.

Цель ипотечного (земельного) кредитования – это привлечение долгосрочных ресурсов расширенного воспроизводства, доступных для большинства сельскохозяйственных товаропроизводителей.

Для рассмотрения ипотеки на земли сельскохозяйственного назначения требуется соблюдение условий:

• 1)    предмет ипотеки – земельный участок, который должен обладать достаточно высокой продуктивностью;

• 2)    хозяйствующие субъекты сельского хозяйства должны обеспечивать норму прибыли, равную средней по народному хозяйству в целом.

Кредит под залог земель сельскохозяйственного назначения выдается от 10 до 15 лет, но не менее 5 лет, это объясняется тем, что окупаемость капитальных вложений в сельском хозяйстве происходит очень медленно, чем в высокорентабельных отраслях народного хозяйства.

Стоимость земельного участка, передаваемого собственником в залог, определяется на основе договоренности сторон, при этом она не может быть ниже рассчитанной на основе государственной кадастровой оценки земли.

Заключение договора ипотеки предусматривает следующие этапы:

• а)    подаются заявления в финансовое учреждение на предоставление кредита под залог, предметом залога выступает участок земли;

• б)    получение документа о целевом назначении участка, который передают в ипотеку. На законодательном уровне определяется перечень земель, которые нельзя передавать в ипотеку;

• в)    процедура оценки участка;

• г)    составление и подписание ипотечного договора;

• д)    регистрация договора в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). С момента завершения регистрации налагается запрет на отчуждения земельного участка на срок действия договора займа.