Ипотечный потенциал кредитования рынка жилья

В отдельную группу показателей социально-экономического развития любого региона можно свести индикаторы оценки рынка недвижимости с выделением рынка жилой недвижимости (рынка жилья). Выделение данной сферы региональной экономики обусловлено тем, что рынок нацелен на повышение качества жизни населения, а также на создание условий для воспроизводства населения, т.е. на повышение показателей, объединенных в трудовые, инфраструктурные и демографические категории. Аналогичное мнение высказывает И.А. Бачуринская1, указывая, что рынок жилья занимает особое место в экономике региона и, будучи наиболее зависимым, влияет на его социально-экономическое развитие.

В литературе встречается различный набор показателей для оценки развития рынка жилья. Однако не указан показатель, характеризующий способность финансовой системы региона покрывать потребности населения в ипотечных жилищных кредитах. По нашему мнению, данный оценочный индикатор является крайне важным, поскольку именно банковское кредитование является мощнейшим стимулом динамичного развития рынка жилья через поддержание устойчивого спроса. Следовательно, оценка способности региона к ипотечному кредитованию является важным инструментом в обеспечении высокого уровня развития рынка жилья, поскольку ипотечный кредит выполняет чрезвычайно важные экономические и социальные функции.

Однако сегодня, по оценке Института экономики ЖКХ, основанной на показателе доходов населения, ипотечное кредитование может помочь в приобретении жилья лишь 15% населения – наиболее обеспеченной части формирующегося среднего класса. Проблемы обусловлены финансовой неспособностью не только граждан, чтобы обслужить полученный ипотечный кредит, но и банковской системы, чтобы покрыть спрос на ипотечные кредиты.

Поскольку термин «способность» может толковаться и как потенциал, то логично рассматривать данную способность региона в качестве ипотечного потенциала кредитования.

Поскольку рынок жилья является неотъемлемой составляющей региональной рыночной инфраструктуры, рассмотрение ипотечного потенциала кредитования необходимо начать с экономического потенциала региона.

По мнению А.В. Кайгородова2, понятие «экономический потенциал» включает ресурсы, источники, средства и запасы территории, а также ме- ханизмы (пути и формы) их вовлечения в хозяйственный оборот для достижения конкретных целей.

При толковании категории «потенциал» как «скрытые возможности (способности, сила), необходимые для каких-либо действий» или как «совокупность ресурсов для осуществления какой-либо деятельности» более развернутым будет определение, данное Е.В. Никулиной3. Автор представляет экономический потенциал как совокупную способность экономики региона, ее отраслей, предприятий, хозяйств осуществлять производственноэкономическую деятельность, выпускать продукцию, товары, предоставлять услуги, удовлетворять запросы населения, общественные потребности, обеспечивать развитие производства и потребления.

Такая способность региона обеспечивается следующим:

• 1)    геополитический потенциал, определяемый географическим положением, общественно-политическими условиями и факторами развития;

• 2)    природный потенциал, рассматриваемый как природные условия, окружающие человека и используемые им для обеспечения своей жизнедеятельности;

• 3)    производственный потенциал, включающий материальнотехническую базу территории, основные фонды в производственной и непроизводственной сферах;

• 4)    демографический (трудовой) потенциал, характеризуемый численностью населения и его половозрастной структурой;

• 5)    потенциал социальной сферы, включающий здравоохранение, ЖКХ, торговлю, сферу общественного питания и др.;

• 6)    управленческий потенциал, оцениваемый уровнем кадров, состоянием организационных форм, методов управления и т. п.;

• 7)    финансовый потенциал, характеризуемый объемом финансовых ресурсов региона и возможностями их привлечения;

• 8)    научно-инновационный потенциал, характеризуемый возможностями региона в сфере повышения конкурентоспособности продукции, работ, услуг, разработки новых товаров на основе рационального использования достижений научно-технического прогресса;

• 9)    инвестиционный потенциал, который представляет возможности региона в привлечении и использовании средств отечественных и зарубежных инвесторов для решения региональных проблем.

Поскольку «ипотечный потенциал кредитования» является новым понятием для региональной экономики, исследовать совокупность дефиниций данного термина не представляется возможным.

В научной литературе можно найти следующие определения ипотечного потенциала:

• 1)    в работе Л.И. Левина указывается, что ипотечный потенциал региона представляет имеющиеся у субъекта Федерации возможности, которые могут быть использованы для развития ипотечного кредитования;

• 2)    в количественном выражении региональный потенциал для развития ипотечного жилищного кредитования представляют возможный уровень развития ипотечных операций в том или ином регионе, т.е. возможный объем выдачи ипотечных жилищных кредитов, на что указывает К.М. Ерошенков⁴;

• 3)    определяя значимость потенциала ипотеки в регионе, О.А. Иваш-ков⁵ полагает, что необходимость анализировать региональный потенциал для развития ипотечного жилищного кредитования продиктована в первую очередь диспропорциями в развитии ипотечных отношений и механизмов, которые сложились между субъектами Федерации, и негативными тенденциями, связанными с замедлением роста российского ипотечного жилищного рынка;

• 4)    А.Я. Бурдяк⁶ отмечает, что потенциал развития ипотеки – это формирование устойчивого спроса на ипотеку, формируемое под воздействием:

• -    потребности семей в улучшении условий проживания;

• -    достаточности трудовых доходов для выплат по стандартному и ипотечному кредитам;

• -    конкретные шаги для улучшения жилищных условий связаны с готовностью брать кредит на этих цели;

• 5)    некоторые авторы не останавливаются на понятии ипотечного потенциала кредитования, но считают, что его оценка необходима, и дают для этого ряд оценочных показателей;

• 6)    Л.М. Резванов также не дает определения потенциала ипотеки, но по содержанию статьи становится понятным, что автор имеет в виду перспективный объем роста ипотечного кредитования;

• 7)    Д.Г. Иванова использует понятие инвестиционного потенциала ипотечного жилищного кредитования и указывает, что на него оказывают влияние сбережения населения, банковский капитал и финансы государства.

Авторы используют применительно к рынку жилья и ипотеки следующие термины: «ипотечный потенциал», «потенциал ипотеки», «региональный потенциал развития ипотечного жилищного кредитования», «инвестиционный потенциал ипотечного жилищного кредитования». Эти определения помимо собственного содержания имеют различные подходы: в более широком виде как совокупность различных возможностей для ипотечного кредитования; в более узком – как объем выдачи ипотечных кредитов в перспективе.

Мы считаем, что для формирования собственного, точного и полного определения понятия «ипотечный потенциал кредитования» необходимо рассматривать его в контексте финансового и инвестиционного потенциалов, поскольку и тот и другой взаимосвязаны одним и тем же объектом – денежными ресурсами, аккумулируемыми из различных источников.

В результате проведенного анализа финансового потенциала можно сделать вывод о том, что экономическая сущность финансового потенциала региона определяется совокупностью следующих факторов:

• 1)    как способность региона иметь ресурсную базу для обеспечения производственно-экономической деятельности, выполнения социальных задач и обеспечения устойчивого регионального развития;

• 2)    как совокупность имеющихся на территории финансовых и денежных ресурсов, необходимых для устойчивой экономической деятельности региона;

• 1)    как способность органов власти аккумулировать бюджетные и внебюджетные средства;

• 2)    как резерв для защиты регионального развития от воздействия факторов риска и неопределенности.

Таким образом, можно выделить две группы финансов, формирующих потенциал региона: централизованные финансы (органов государства) и децентрализованные финансы (финансы хозяйствующих субъектов, в т.ч. банков).

Исходя из представленных определений, инвестиционный потенциал можно представить как совокупность инвестиционных ресурсов, размещенных в пределах локальной территории.

Анализируя определения инвестиционного и финансового потенциала, обращает на себя внимание то, что авторы представляют потенциал как совокупность собственных и привлеченных денежных ресурсов. В первом случае определены ресурсы, привлекаемые для финансирования фондов хозяйствующих субъектов региона, а во втором – муниципальный бюджет, бюджет субъектов Федерации или средства федерального бюджета.

Данное сходство в дефинициях позволило Л.А. Толстолесовой7 использовать понятие финансово-инвестиционного потенциала, что, по нашему мнению, правомерно, поскольку финансово-инвестиционный потенциал региона представляет потенциальные возможности, позволяющие аккумулировать необходимый и достаточный объем финансовоинвестиционных ресурсов для инвестиционной деятельности, направленной на формирование многопрофильной экономики и развитой инфраструктуры, обеспечение финансовой устойчивости.

Рассчитаны коэффициенты корреляции, детерминации и коэффициента Фехнера, позволившие выявить связь ипотечного потенциала кредитования и объемов финансовых ресурсов, находящихся в регионах.

Таким образом, можно представить следующее определение. Ипотечный потенциал кредитования региона – это совокупность всех финансовых и инвестиционных ресурсов, причем как собственных, накопленных в регионе, так и привлеченных из внешних источников для развития рынка жилья через инструмент ипотечного кредитования.