Ипотека как решение «жилищного вопроса»

Сегодня все больше и больше семей сталкиваются с так называемым «жилищным вопросом». Не имея должных средств для покупки жилья люди годами вынуждены снимать его, или тесниться на малых площадях. Государство предлагает хороший вариант решения жилищного вопроса-ипотека.

Ипотека это залог недвижимого имущества, а так же ссуда по такому залогу. Сегодня до 80% недвижимости во всем мире покупается на заемные средства под залог покупаемой недвижимости. Процентная ставка по ипотеке зависит прежде всего от ставки рефинансирования в той или иной стране. Это заложено в самой сути ипотечного кредита: банк берет кредит у центрального банка под его процентную ставку и выдает кредит своим клиентам под тот же процент плюс интерес банка. При ипотеке залогом является покупаемая недвижимость. Интерес банка – это прибыль, которую банк хочет получить, она зависит от годового интереса умноженного на количество лет, на которые выдается кредит. То есть удешевление или удорожание ипотечного кредита -это результат монетарной политики того или иного государства.

Ипотечное кредитование в России появилось с 1754 г. благодаря Шувалову П. И.. Самый распространенный вариант использования ипотеки в России — это покупка физическим лицом квартиры в кредит. Сегодня ипотечным кредитованием в РФ занимается более 100 банков. Возглавляет их Сбербанк, ВТБ24, Газпромбанк, ДельтаКредит, Росбанк.

В США ипотечный кредит в основном осуществляют специализированные небанковские кредитно-финансовые институты, например, ссудо-сберегательных ассоциаций или страховых компаний. Ещё в то же время существует и группа федеральных государственных ипотечных банков. Определённое значение имеет Федеральная корпорация ипотечного кредитования.

В каждом банке ипотечная ставка различается, но варьируется в одних границах. Она зависит от многих факторов:

• 1.    Зависимость ипотечной ставки от рынка жилья. ( вторичное или новостройка) На сегодняшний день в Сбербанке действует единая ставка на новостройки- 13,5% годовых и взнос от 15 %. Под новостройкой понимается строящиеся жилье: квартиры или другого рода жилье на первичном рынке, как сданные так и не сданные в эксплуатацию . Приобретение готового или вторичного жилья осуществляется практически по такой же процентной ставке ( в среднем 13% , при стандартных условия )

• 2.    Зависимость от первоначального взноса заемщика. В среднем минимальный порог первоначального взноса при ипотеке - 10%; при нем, естественно, банки будут требовать максимальную ставку. В случае же 5070% первоначального взноса банк предоставит ставку по ипотеке существенно ниже. Чем больше взнос, тем более лояльнее банк относится к заемщику.

• 3.    Зависимость от срока кредитования. При длительных сроках кредитования (15-30 лет ) ставка оп ипотеке увеличивается в среднем на 1%, чем при более меньших сроках. Чем меньше срок кредитования, тем больше ежемесячный платеж, который зачастую заемщик не может себе позволить из за финансовый ограниченности.

• 4.    Зависимость ипотечной ставки от категории заемщика. Банк относится более лояльно к сотрудникам банка, или же к компаниям-партнёров. Ипотечная ставка для человека, который просто пришел в банк за ипотечным кредитом, как правило будет выше.

• 5.    Ставки по ипотеке зависят от подтверждения дохода заемщика. Подтверждением дохода заемщика может быть форма 2-НДФЛ ( при ней ставка более выгодна) или же в произвольной форме заверенная работодателем.

• 6.    Зависимость ставки по ипотеке от наличия или отсутствия

поручителей. Наличие поручителя не так сильно влияет как перечисленные выше факторы, но если у заемщика есть поручитель, который в случае невозможности заемщика осуществлять долговые обязательства, будет делает это за него.

Ипотечное кредитование может предоставляться на льготных условиях. Как государственных, так и нет. Государство, как правило, предлагает наиболее ощутимые льготы для населения. Так, на сегодня в стране существует ряд специальных бюджетных программ, благодаря которым можно существенно снизить затраты на приобретение жилья.

Государственные льготы имеет категория граждан, которая остро нуждается в дополнительной жилплощади, но в силу небольших доходов не может участвовать в ипотечном кредитовании на обычных условиях. Это молодые семьи, малообеспеченные семьи, многодетные семья ( с темя и более детьми), работники бюджетных предприятий ( учителям, врачам, военным, госслужащим, работникам полиции). Выделяют следующие государственные льготы:

• 1.    Льготная ипотека молодым семьям. Молодыми семьями являются семьи, где хотя бы одному супругу меньше 35 лет, или неполная семья с той же возрастной категорией. На долевой размер помощи в рамках ипотеки от государства молодой семье в 2016 году не будет влиять количество детей в семье. С помощью жилищной молодежной субсидии можно будет: купить квартиру в новостройке; построить собственный дом; внести взнос в жилстройкооператив для оформления права собственности на жилье; внести первоначальный взнос по ипотечному кредиту. Государство установила определенные рамки уровня доходов претендентов на «молодежную ипотеку», которые зависят от количества человек в семьи и сколько приходится на них доходов. Также в Правительстве прописали и максимальный размер субсидии. В частности семье из двух человек дадут помощь в пределах 600 тысяч рублей, а семье из 3-х человек – в пределах 800 тысяч рублей. Полная семья с двумя детьми может рассчитывать на помощь в пределах одного миллиона рублей.

• 2.    Ипотека молодым специалистам. После окончания ВУЗов большинство бывших студентов сталкивается так же с «жилищным вопросом». Не у всех есть возможность купить себе жилье, многие живут на съемных квартирах. Чем платить кому то за жилье, можно взять ипотеку, отдавая средства, для погашения ипотечного кредита. Ипотека молодым специалистам как раз выход для такой категории граждан. К молодым специалистам относятся граждане, получившие специальное профессиональное образование или высшие образование, а так же граждане, проработавшие на определенном место работы не менее трех лет и не достигшие 30 лет. Что бы получить займ на приобретение жилья необходимо подобрать на общих условиях определенную кредитную программу. Такую ипотеку могут получить молодые люди с 18 лет. Однако не все могут себе позволить оплату высоких процентных ставок на достаточно жестких

• 3.    Ипотека для военных. Военная ипотека была разработана по распоряжению Президента РФ в 2004 году, как специальная программа для военнослужащих, предоставляющая возможность купить жилье с помощью кредита. В 2016 году, сумма начисляемая государством участнику НИС, составляет 245880 рублей. По сравнению с 2015 годом она не изменилась. С 2015 года можно купить как первичное жильё, так и квартиру на вторичном рынке. Размер ежемесячного платежа составляет 1/12 от размера накопительного взноса участника НИС. Размер накопительных взносов по военной ипотеке в 2005 г составил 37000 руб., а в 2016 245880 руб. Квартиру можно выбирать в любом городе страны.

• 4.    Ипотека для бюджетников. Работники государственных бюджетных организаций также имеют право на субсидию, предназначенную для оплаты первоначального взноса по ипотеке, либо на сниженную процентную ставка по кредиту. Для реализации программы было выделено на 2015 - 2020 год, т 691,82 миллиардов рублей.

• 5.    Ипотека для ученых. На жилищные сертификаты для молодых ученых запланировано выделить 333,93 млн рублей в 2015 году, 330,22 млн -в 2016-м, 342,44 - в 2017-м, 355,11 млн - в 2018-м, 368,25 млн - в 2019-м, 381,87 млн - в 2020-м. Всего - 2 млрд 111,82 млн. На строительство и приобретение служебного жилья агентству выделяется 306,09 млн рублей (2015 год), 557,52 (2016 год), 392,78 (2017 год), 544,48 (2018 год), 565,72 (2019 год), 587,78 (2020 год). Итого 2 млрд 954,37 млн рублей, в том числе 306,09 млн рублей за счет не использованного в 2014 году остатка бюджетных ассигнований.

условиях. Получение корпоративной ипотеки для молодых специалистов, предоставляемой отдельными предприятиями и организациями. Чтобы получить государственную субсидию и минимальный кредитный процент (57%) заемщик должен оплатить одну треть от общей стоимости квартиры. Примером ипотеки молодым специалистам может служить «ипотека для молодых специалистов РЖД». По данному проекту срок погашения кредита максимальный, то есть 25 лет, а процентная ставка минимальная – 10,5%. Причем сам заемщик выплачивает всего 2%. Первоначальный взнос за жилье отсутствует. Чтобы получить подобную ипотеку, работник РЖД должен заключить с работодателем специальный договор о займе. Конечно же, уволиться с данного места работы нельзя до погашения всей суммы ипотеки.

Негосударвенные льготы могут получить сотрудники корпораций, чтобы у сотрудников появилась возможность приобрести жилье на более выгодных условиях, которых предлагает банк. В настоящее время работает целый ряд банковских программ, довольно схожих с государственными, хотя и на менее выгодных условиях. Главным преимуществом этих программ является то, что они доступны более широким слоям населения.

Сегодняшний день практически каждый желающий может найти для себя выгодные льготные условия для приобретения жилья по ипотеке. Даже если потенциальный заемщик не походит по требованиям для участия в социальных государственных программах, имеется возможность подыскать другие программы негосударственного субсидирования.

Жилищная проблема является весьма многогранной, требующей значительных усилий по ее решению. Для решения жилищной проблемы необходимо снижать тарифы на жилищно-коммунальные услуги, повышать доступность жилья для широких слоев населения (создание благоприятных условий для развития рынка жилья и жилищных услуг по эксплуатации жилищного фонда и т.д.), повышать качества эксплуатации жилищного фонда (существенное улучшение содержания и ремонта жилищного фонда, экономия энергетических ресурсов и т.д), совершенствовать системы обеспечения жильем социально незащищенных категорий населения (разработка эффективных систем целевой поддержки социально незащищенных групп населения, предоставление бесплатного жилья или на льготных условиях и т.д.).

С самой большой площадью в мире одни из самых высоких процентных ставок по ипотечному кредитованию, когда в Сингапуре – около 1%, в Швейцарии, США и банках Гонкога (2-3%), где территория значительно меньше. В ОАЭ при рождении ребенок получает землю и 60000 долларов. Нашему правительству нужно увеличить выплаты по материнскому капиталу, снизить ипотечную ставку, и улучшить имеющиеся программы ипотечного льготного кредитования, чтобы каждый гражданин мог иметь собственное жилье в такой большой стране, как Россия.