Ипотека жилых помещений

Политические и социально-экономические изменения, произошедшие в России за последнее десятилетие, оказали серьезное влияние на дальнейшее развитие гражданского права и значительно изменили традиционные правовые институты. Больше внимания стало уделяться проблемам, связанным с обеспечением исполнения обязательств, в частности, с залогом недвижимого имущества (ипотекой). С принятием Федерального закона РФ от 16 июля 1998 года «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее - Закон «Об ипотеке»), ставшим наряду с Гражданским кодексом РФ основным источником ипотечного права, появились законодательные предпосылки по формированию отечественного ипотечного рынка. Закон «Об ипотеке»

установил ранее отсутствовавшее в российском законодательстве правило залога жилых квартир. Допускался лишь залог жилого дома, находящегося в личной собственности граждан. В последнее время именно ипотека жилых помещений вызывает особый интерес. И связано это с тем, что жилье является единственным достаточно ценным имуществом, заложив которое граждане и юридические лица могут получить капитал для предпринимательской деятельности. Кроме того, получение кредита на покупку жилья с последующим его залогом - один из реальных путей решения жилищной проблемы, так актуальной для нашего современного общества. К примеру, в США на одного человека (в среднем) приходится 64 кв.м жилья, в развитых странах - 30-45 кв.м. Только каждый десятый житель России имеет площадь более 18 кв.м; около трети населения имеют менее 9 кв.м. Ежегодно в России только одна семья из ста приобретает новую квартиру. Если к этому прибавить проблему старения жилищного фонда, то положение с жильем в России можно назвать катастрофическим. Чаще всего имущественные отношения принимают форму договора. В последнее время значение договора резко возросло и связано это с тем, что зачастую он является единственным регулятором взаимоотношений сторон. Договор ипотеки порождает, изменяет и прекращает ипотечные правоотношения. Несмотря на перспективность развития ипотечных отношений, оформление конкретных договоров зачастую наталкивается на определенные трудности, вызванные прежде всего несовершенством законодательной базы. Институту договора всегда уделялось особое внимание в цивилистике. Доказательством тому служит наличие фундаментальных исследований в области правового регулирования договора, и ипотеки в частности. Труды русских дореволюционных юристов раскрывали проблему ипотеки: Л.В. Гантовера, Г. Дернбурга, А.С. Звоницкого, Р. Зома, Л.А. Кассо, Д.И. Мейера, К.П. Победоносцева, И.А. Покровского, Г.Ф. Шершеневича, посвященные рассмотрению вопросов становления и развития института ипотеки. В советский период вопросы договорного регулирования были предметом исследования таких ученых-цивилистов, как М.М. Агарков, Б.С. Антимонов, О.С. Иоффе, Л.А. Лунц, И.Б. Новицкий, Ю.Х.Калмыков, P.O. Халфина. Несомненный интерес вызывают работы, посвященные комплексному исследованию договорного регулирования, таких авторов, как МИ. Брагинский, В.В. Витрянский, В.В. Меркулов. Некоторые аспекты исследуемой темы свое дальнейшее научное осмысление получили в трудах А.А. Вишневского, B.C. Ема, Е.Павлодского, В.А. Рыбакова, К.И. Скловского, Е.А. Суханова, В.А.Тархова, В.А. Хохлова, З.И. Цыбуленко. Однако, несмотря на большое количество работ, посвященных данной тематике, вопросам договора ипотеки, предметом которого могут быть жилые помещения, не было уделено должного внимания. Современные исследования представляют собой либо комментарии действующего законодательства, либо работы, посвященные исследованию отдельных аспектов ипотечного права. Однако данные работы не исчерпывают всех теоретических и практических проблем применения договора ипотеки жилых помещений. К тому же необходимо отметить, что существование Закона «Об ипотеке» дало больше оснований для возникновения различных мнений и научных дискуссий, чем его отсутствие, поскольку данный закон далеко не безупречен. Договор ипотеки жилых помещений является основным при возникновении ипотечных правоотношений и регулирующие его нормы. Понятие договора ипотеки жилых помещений можно также подразумевать как соглашение залогодержателя (кредитора по основному обязательству) и залогодателя (должника или третьего лица) об установлении, изменении и прекращении гражданских прав и обязанностей в отношении жилого помещения, являющегося предметом договора. Под регистрацией ипотеки следует понимать регистрацию обременения права собственности залогодателя на жилое помещение путем залога. Под регистрацией договора ипотеки понимают регистрацию сделки, предметом которой является жилое помещение. Классификацию жилых помещений можно определить на помещения, пригодные для постоянного и временного проживания. Предметом договора ипотеки жилых помещений следует признавать лишь помещения, пригодные для постоянного проживания и отвечающие санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям. В связи с этим ипотека помещений, предназначенных для временного проживания, производится на общих основаниях и положения главы 13 Закона «Об ипотеке» на них не распространяются. Согласно п.1 ст. 8 Федерального закона РФ «Об оценочной деятельности» необходимо проводить оценки предмета договора ипотеки при ипотечном кредитовании, при возникновении спора о величине стоимости предмета ипотеки. Сравнительный анализ норм Закона «Об ипотеке» как специального закона и Федерального закона РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее -Закон о регистрации), показал, что в отношении порядка регистрации ипотеки необходимо применять правила, предусмотренные Законом о регистрации.

Возникновение и развитие залогового права, совершенствование его форм было обусловлено состоянием экономических отношений, складывающихся в обществе. Одним из первых способов обеспечения исполнительности должника была его личность и лишь в 326 году до н.э. император Петеллий запретил обращать взыскание на личность должника. Отныне ответственность за неисполнение принятых им на себя обязанностей могла распространяться только на его имущественную сферу. Именно тогда возник такой способ обеспечения исполнения обязательства, как поручительство, при котором третье лицо - поручитель — обязывалось отвечать за долги другого. Римлянам оно казалось лучшим средством обеспечения исполнения обязательства, «так как поручительство материальной гарантии прибавляет моральную, ибо люди, не заслуживающие доверия, не легко находят надежных поручителей»1. Однако и оно не всегда было эффективным. В связи с этим постепенно возникла необходимость наряду с личным поручением применять вещное. Это выражалось в форме залога, в силу которого кредитор имел право обратить взыскание на заложенное имущество с целью удовлетворения своего требования преимущественно перед другими кредиторами. Наиболее распространенной с древних времен из всех форм залога была ипотека.

Социально-экономические изменения, произошедшие в России, оказали серьезное влияние на развитие гражданского права и значительно изменили традиционные правовые институты. Все больше внимания стало уделяться проблемам, связанным с обеспечением исполнения обязательств. Недолгая история современной российской банковской системы своими бесконечными вхождениями в кризисы наглядно показала верность простого тезиса: «Банки устойчивы, если надежно защищены деньги вкладчиков. А деньги вкладчиков надежно защищены, если банк размещает их под надежное обеспечение». При этом общеизвестно, что в цивилизованных странах к числу наиболее важных средств исполнения заемщиком своих обязательств перед банком является ипотека. Современное понятие ипотеки по российской гражданско-правовой доктрине существенно отличается от традиционного подхода к данному виду залога, сформировавшегося еще в римском праве, где под ипотекой понимался всякий залог при сохранении за залогодателем права владения и пользования заложенным имуществом, будь то движимое или недвижимое, и в этом смысле ипотека противопоставлялась закладу. Подобный подход к понятию «ипотека» существует в Гражданском кодексе Казахстана, предусматривающий, что предметом ипотеки может быть любое имущество. Квалифицирующим признаком ипотеки как вида залога является оставление заложенного имущества во владении и пользовании залогодателя. Таким образом, объем полномочий сторон по договору залога признается критерием классификации залога на два вида: ипотеку и заклад. Российское гражданское право под ипотекой понимает залог недвижимого имущества. Таким образом, видообразующим признаком ипотеки является предмет залога, которым может быть только недвижимое имущество. Пункт 2 ст. 334 ГК РФ гласит, что под ипотекой следует понимать залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества. Данное определение несколько отличается от того, которое давалось в ст. 42 Закона «О залоге», где ипотекой признавался залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им. К сожалению, Закон об ипотеке не раскрывает понятия данного института, что вызывает некоторое удивление. Видимо, законодатель решил не акцентировать внимание на определении термина «ипотека» в связи с тем, что ГК РФ и Закон РФ «О залоге» уже раскрывает данный термин. Однако нам думается, что целесообразно было бы в Законе об ипотеке закрепить норму п. 2 ст. 334 ГК РФ, содержащую определение термина «ипотека» в той же редакции. В соответствии с гражданским законодательством ипотека является одним из способов обеспечения исполнения обязательства, возникающего между кредитором и должником. При ипотеке закладываемое имущество не передается в руки кредитора, а остается у должника во владении и пользовании. Законодатель закрепил сущность ипотеки в том, что одна сторона (залогодержатель), являющаяся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны (залогодателя) преимущественно перед другими кредиторами. Преимущественный характер права залога по действующему законодательству проявляется в том, что при конкуренции требований одной очереди, которые могут быть удовлетворены за счет определенного имущества, предпочтение будет отдано требованию, обеспеченному правом залога на это имущество. Действующим законодательством установлены некоторые изъятия из преимущественного права залогодержателя. К примеру, в силу ст. 106 Федерального закона РФ от 8 января 1998 года №6 - ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» при банкротстве залогодателя требования кредитора-залогодержателя удовлетворяются в третью очередь. В соответствии со ст. 78 Федерального закона РФ от 21 июля 1997 года № 119-ФЗ «Об исполнительном производстве» преимущество перед требованиями залогодержателя предоставлено кредиторам четырех очередей. Установление законодателем подобных изъятий из преимущественного права залогодержателя, можно предположить, существенно снижает ценность залогового права.