Ипотека: на пороге важных решений

Андрей Крысин президент Европейского трастового банка, председатель Комитета Ассоциации российских банков по ипотечному кредитованию, член межведомственной Рабочей группы по приоритетному национальному проекту «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» при Совете при Президенте

Российской Федерации по реализации приоритетных национальных проектов

Как известно, в настоящее время в нашей стране жилищной проблеме придан статус приоритетного национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России».

То, что в состав межведомственной Рабочей группы по этому проекту включен Комитет Ассоциации российских банков (АРБ) по ипотечному кредитованию, объединяющий более 60 столичных и региональных банков, говорит о том, что банки рассматриваются как финансовые институты, имеющие значительный потенциал высококвалифицированных экспертов, хорошо знающих проблемы ипотеки в России, и которые могут предложить обществу новый вектор развития ипотечного кредитования с учетом лучших достижений ипотечной практики зарубежных стран и уже накопленного опыта российских банков – пионеров ипотеки.

Экспертам Комитета АРБ поручено анализировать и обобщать опыт работы отечественных и зарубежных операторов ипотечного рынка с целью представления в Администрацию Президента Российской Федерации отчета о состоянии рынка ипотечных банковских продуктов, его проблемах, перспективах его развития.

По заключению экспертов, сегодня главной проблемой в реализации национального проекта является активное стимулирование спроса без достаточного роста предложения. Рост ипотечного кредитования, не подкрепленный ростом объемов возводи- мого жилья, ведет к удорожанию недвижимости и сокращению потенциальной базы ипотеки. Рост цен на недвижимость девальвирует все предпринимаемые банками снижения ставок и оптимизацию требований к заемщикам. Сама по себе ипотека, даже при снижении процентных ставок до уровня инфляции, не в состоянии решить проблему обеспечения граждан жильем. Изменить ситуацию кардинально можно только увеличением объемов возводимого жилья.

И все же, говоря о перспективах развития ипотеки, следует обратить особое внимание на ряд ключевых моментов, без решения которых ее дальнейшее продвижение невозможно.

Для финансовых институтов, работающих с ипотекой, важна поддержка со стороны государства

Речь может идти, в частности, об особом режиме налогообложения банковских доходов, получаемых от этой деятельности. Особую значимость для ипотеки в целом имеет внесение изменений в следующие положения налогового законодательства.

• 1 . Налогообложение доходов банков, полученных от деятельности, связанной с ипотечным кредитованием, в частности доходов, полученных от налогообложения операций по уступке закладной банком – первичным ипотечным кредитором

По действующей ныне конструкции в расходы банка, выдающего ипотечный кредит с оформлением закладной, не включается сумма кредита (пункт 12 статьи 270 Налогового кодекса Российской Федерации). Следовательно, при первичном отчуждении закладной вся сумма, получаемая от приобретателя закладной, считается доходом и облагается налогом на прибыль по ставке 24 процента. Неуплата такого налога чревата наступлением негативных налоговых последствий для первичного кредитора. Уплата же делает бессмысленной и абсурдной, с финансовой точки зрения, операцию по оформлению закладной на выданный ипотечный кредит. Интересно, что в случае продажи первичным кредитором самого кредита (уступки прав по кредитному договору), если при заключении договора ипотеки закладная не оформлялась, у кредитора таких проблем с налогообложением не возникает.

Приведенный пример еще раз наглядно показывает, что технический пробел налогового законодательства (вряд ли можно всерьез говорить о том, что денежные средства, предоставленные банком в качестве ипотечного кредита, не являются его расходом по закладной, удостоверяющей право требования по ипотечному кредиту) может сделать затруднительным использование такого важного механизма, как секьюритизация ипотечных кредитов.

Учитывая изложенное, необходимо внести следующие изменения и дополнения в Налоговый кодекс Российской Федерации (НК РФ):

• •    внести оговорку в пункт 12 статьи 270 НК РФ следующего содержания: «за исключением случаев реализации закладной, удостоверяющей права требования по соответствующим кредитным средствам»;

• •    внести дополнительный пункт в статью 280 НК РФ следующего содержания: «При реализации первичным кредитором закладной налоговая база определяется как разница между стоимостью закладной, удостоверяющей права требования по долговому обязательству, и стоимостью долгового обязательства на дату реализации закладной».

• 2.    Изменения, которые позволят активизировать рынок строящейся недвижимости

  В 2004 году в статью 149 НК РФ были внесены изменения², в соответствии с которыми на территории Российской Федерации от налога на добавленную стоимость (НДС) освобождаются операции по реализации жилых домов, жилых помещений, а также долей в них. Это позволило активизировать жилищный рынок. Одновременно разработчиками закона ставилась задача стимулировать использование строительными организациями банков и иных кредитных учреждений в качестве источника финансирования строительства, что должно привести к отказу от использования строительными организациями долевых схем финансирования.

• 3.    Сохранение льготного режима налогообложения доходов, полученных в виде процентов по облигациям с ипотечным покрытием

  С 1 января 2007 года на основании Федеральных законов от 20.08.2004 № 107-ФЗ и от 20.08.2004 № 112-ФЗ прекращают действие сниженные ставки по налогу на прибыль организаций и налогу на доходы физических лиц (НДФЛ) по доходам, полученным в виде процентов по облигациям с ипотечным покрытием и доходам учредителей доверительного управления ипотечным покрытием. Ставка по налогу на прибыль возрастает с 9 до 15 процентов, по НДФЛ – с 9 до 13 процентов. Увеличение налоговой нагрузки повлечет увеличение издержек инвесторов, что в итоге существенно снизит инвестиционную привлекательность ипотечного кредитования. К сожалению, вследствие объективных причин рынок ипотечных ценных бумаг находится еще на стадии формирования и к настоящему моменту развит не в той степени, которая позволила бы безболезненно воспринять такое снижение инвестиционной привлекательности.

Однако в настоящее время механизм банковского финансирования жилищного строительства развивается недостаточными темпами. Как следствие – недостаточный рост предложения жилья на рынке и неуклонный рост цен на него. В то же время система долевого строительства жилья показала свою устойчивость, а после принятия поправок в Федеральный закон № 214-ФЗ следует ожидать активизации строительного рынка. Повысить инвестиционную активность участников долевого строительства могло бы принятие поправок в статью 149 НК РФ, освобождающих операции по привлечению денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости жилого назначения от налога на добавленную стоимость.

Комитет АРБ по ипотечному кредитованию предлагает «изложить подпункт 22 пункта 3 статьи 149 НК РФ в следующей редакции: «привлечение денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости жилого назначения, реализации жилых домов, жилых помещений, а также долей в них».

Комитет АРБ по ипотечному кредитованию предлагает продлить срок действия сниженных ставок по налогу на прибыль организаций и НДФЛ еще на 3 года для дальнейшего развития рынка ипотечных ценных бумаг и, как следствие, снижения ставок по ипотечным кредитам.

Ждут решения проблемы, связанные с существующими законодательными конструкциями в части налогообложения паевых инвестиционных фондов (ПИФ)

• 1.    Налог на доход/прибыль (в случае прироста имущества ПИФа)

Поскольку имущество ПИФа представляет собой не что иное, как общую долевую собственность пайщиков, именно собственники паев должны уплачивать налог на до-ход/прибыль. При этом обязанность уплачивать налог возникает только с момента реализации (выкупа) пая.

В то же время в соответствии с законодательством Российской Федерации пай – это ценная бумага. Следовательно, при обра- щении ценных бумаг (сделки купли-продажи) возникает доход по паю с момента, когда имущество выбывает из владения собственника такого имущества. Проблема здесь, на наш взгляд, состоит в смешении понятий «реализация пая» и «реализация имущества» ПИФа.

Комитет АРБ предлагает следующее решение:

• •    в статью 280 НК РФ внести оговорку, что до момента выбытия пая из владения участника ПИФа прирост имущества ПИФа не влечет налоговых последствий для владельцев инвестиционных паев;

• •    установить, что при внесении имущества (в том числе ценных бумаг, недвижимости) в состав закрытого паевого инвестиционного фонда недвижимости в процессе формирования фонда по ценам на прибыль выше балансовых налог (налог на доходы) не возникает. Внесение имущества в паевой инвестиционный фонд не влечет налоговых последствий для инвестора до момента реализации (выбытия) инвестиционного пая.

• 2.    Налог на добавленную стоимость по операциям с имуществом ПИФа

В настоящее время в налоговом законодательстве применительно к уплате НДС при отчуждении имущества, составляющего ПИФ, не определен налогоплательщик НДС. В статье 174.1 НК РФ так называемая «обязанность налогоплательщика» возложена на управляющие компании, которые, не будучи собственниками имущества, составляющего ПИФ, не могут являться плательщиками НДС. Если рассматривать управляющую компанию как плательщика НДС, то единственно возможной конструкцией может быть наделение управляющей компании функциями налогового агента. Однако возложение на управляющую компанию функций налогового агента вызывает ряд не решенных законодателем на настоящем этапе проблем. Дело в том, что плательщиком НДС является только юридическое лицо – собственник имущества, то есть владелец инвестиционного пая. Однако имущество, составляющее ПИФ:

• •    обособленно от имущества владельцев инвестиционных паёв;

• •    не учитывается на их балансах.

Более того, владелец инвестиционного пая не имеет и не может иметь информации, необходимой для расчета и уплаты НДС (российским законодательством не предусмотрено предоставление такой информации владельцам инвестиционных па-ёв управляющей компанией).

Все перечисленное обусловливает использование конструкции налогового агентирования в лице управляющей компании. В то же время неясность фигуры управляющей компании, на которую возложены не функции налогового агента (который должен удерживать налог только с плательщиков НДС), а «обязанность налогоплательщика» , приводит к тому, что управляющая компания должна уплачивать НДС по операциям с имуществом ПИФа независимо от того, кто является собственником имущества – юридические лица (являющиеся плательщиками НДС) или физические лица, которые плательщиками такого налога не являются.

Стоит обратиться к истокам правового регулирования института «паевой инвестиционный фонд», чтобы понять, для каких целей создавалась эта законодательная конструкция .

Изначально ПИФы рассматривались законодателем как инструмент привлечения денежных средств населения в развитие экономики, жилищного строительства и ипотечного кредитования. Применение же существующей конструкции (статья 174.1 НК РФ) приводит к прямо противоположному эффекту:

• •    владельцы инвестиционных паёв несут риск налоговой ответственности за неуплату НДС управляющей компанией;

• •    физические лица, владеющие инвестиционными паями, теряют доходность ввиду того, что операции с имуществом ПИФа, принадлежащим им на праве общей долевой собственности, облагаются НДС, плательщиками которого они не являются;

• •    налоговая база по налогам на прибыль, доходы, НДФЛ искажается, что также повышает налоговые риски инвесторов.

Указанное несовершенство налогового законодательства существенно снижает привлекательность ПИФов в качестве инструментов для инвестирования денеж- ных средств граждан в жилищное строительство и ипотечное кредитование.

В связи с этим Комитет АРБ по ипотечному кредитованию предлагает :

• •    внести дополнение в статью 149 главы 21 НК РФ, в котором указать, что реализация имущества, составляющего паевой инвестиционный фонд, не подлежит обложению налогом на добавленную стоимость;

• •    установить, что при формировании закрытых ПИФов недвижимости (первичном размещении инвестиционных паев) передача учредителем имущества в состав фонда не подлежит обложению НДС;

• •    установить, что управляющая компания паевого инвестиционного фонда не является налоговым агентом по НДС в отношении операций с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд.

Актуальным остается вопрос обеспечения роста объемов «длинных» финансовых ресурсов в ипотечном кредитовании

В этих целях необходимо привлекать на российский ипотечный рынок долгосрочные финансовые ресурсы институциональных инвесторов, вовлекать в действующую унифицированную систему рефинансирования ипотечного кредитования большее число банков, формировать новый механизм государственной поддержки развития ипотечного кредитования.

Важным представляется снижение рисков для инвесторов в ипотечном кредитовании

Результатом может стать повышение надежности ипотечных ценных бумаг и привлечение дополнительных ресурсов с финансового рынка. Это возможно, в частности, с помощью уточнения положений налогового законодательства в части совершения некоторых ипотечных сделок и снятия рисков, связанных с движением денежных средств, поступающих в погашение обязательств, лежащих в основе ипотечного покрытия. Для решения проблемы высоких транзакционных издержек (материальных, административных и временных) на этапах выдачи кредита, рефинансирования, выпуска ипо- течных ценных бумаг, а также его обеспечения необходимо законодательно закрепить электронный (бездокументарный) учет закладных, унифицировать документы и стандартизировать процедуру выдачи и рефинансирования ипотечных кредитов.

Ждет своего решения проблема качества ипотечных портфелей

Необходимы их стандартизация и рейтингование. С принятием поправок к Федеральному закону «Об ипотечных ценных бу-магах»3 банки получают финансовый инструмент секьюритизации – ипотечные облигации. В погоне за клиентами нередко возникает недобросовестная конкуренция, что может привести к подрыву доверия к банковской системе, в целом страдает качество кредитных портфелей, и в итоге это может сказаться на качестве выпускаемых ипотечных облигаций.

Законодательное закрепление обязательного рейтингования эмитентов и самих ипотечных ценных бумаг является оптимальным и общепринятым механизмом. С одной стороны, обязательное рейтингование поможет добиться обеспечения высокого качества выпускаемых ипотечных ценных бумаг и соответственного понижения ставок привлекаемых ресурсов. С другой стороны, освобождение эмитентов ипотечных ценных бумаг от излишне детализированного регулирования в законодательных и нормативных актах в отношении размера первоначального взноса позволит кредитным организациям сделать ипотеку более доступной за счет привлечения к использованию ипотечного кредитования граждан, которые не имеют сбережений, достаточных для покрытия 30 процентов от стоимости приобретаемого жилья.

Ожидаемым результатом обязательного рейтингования станет повышение ликвид- ности выпускаемых эмитентами ипотечных ценных бумаг, доступность ипотечных кредитов (за счет снижения размера первоначального взноса) и снижение уровня процентных ставок для заемщика.

Необходима поддержка закрытых паевых инвестиционных фондов (ЗПИФ)

Как известно, ипотечные закрытые паевые инвестиционные фонды (ИЗПИФ) появились в 2005 году. Среди 5 сформированных в настоящее время ипотечных ПИФов – «Ипотечный фонд № 1», созданный Европейским трастовым банком.

Предоставленное ЗПИФам недвижимости право финансировать подготовительный этап строительства дает им возможность выступать в качестве заказчика в строительстве новых и реконструкции старых зданий. В результате – налицо реальная альтернатива банковскому финансированию, которое стало проблематичным в связи с вступлением в силу Федерального закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Сейчас Россия находится на пике экономических реформ. По оценкам экспертов, за 15-летний период своего существования отечественный рынок недвижимости прошел уже впечатляющий путь. Безусловно, практика ипотечного кредитования в нашей стране по мере своего развития будет выдвигать новые актуальные задачи. Главное в их решении – взвешенный, продуманный выбор стратегии, умелое и гибкое использование финансовых инструментов и, что не в последнюю очередь, тесное взаимодействие всех участников работы по реализации национального жилищного проекта.