Ипотека - признак зрелости рынка недвижимости

А.Н. Семеняка генеральный директор открытого акционерного общества

«Агентство по ипотечному жилищному кредитованию»

Динамичное развитие рынка жилой не- ная на двухуровневом механизме рефинан- движимости в России, которое мы наблюдаем в последние годы, создало условия для его перехода на новый качественный уровень. Сегодня происходит активное внедрение в практику новых механизмов, позволяющих повысить эффективность деятельности участников рынка и обеспечить дальнейший подъем этого сектора экономики. Среди таких механизмов одним из важнейших является ипотечное жилищное кредитование. Все большее количество риэлторских компаний используют ипотечные кредиты при реализации квартир, что способствует значительному росту платежеспособного спроса на жилье.

Вместе с тем ипотека в риэлторском бизнесе по большей части развивается стихийно, а объемы кредитования невелики. Основным сдерживающим фактором является отсутствие у риэлторов и работающих с ними банков долгосрочных пассивов, позволяющих обеспечить выдачу кредитов в объемах, соответствующих потребностям рынка.

Создаваемая Правительством Российской Федерации Федеральная система ипотечного жилищного кредитования, основан- сирования, дает возможность привлекать с рынка долгосрочные и недорогие финансовые ресурсы посредством выпуска ипотечных ценных бумаг и направлять их на рынок жилья и жилищного строительства. В поручениях Президента Российской Федерации и Правительства Российской Федерации указывается о необходимости обеспечить доступность ипотечных кредитов для семей со средним уровнем доходов в субъектах Российской Федерации. В настоящее время ставка рефинансирования долгосрочных рублевых кредитов Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК, Агентство) составляет 15 процентов годовых в рублях, что позволяет широко использовать этот кредитный продукт в деятельности риэлторских компаний не только в Москве, но и в других субъектах Российской Федерации.

В рамках двухуровневой системы рефинансирования ипотечных кредитов АИЖК выкупает закладные по кредитам у первичных кредиторов, а именно:

• •    у региональных ипотечных агентств;

• •    у банков;

• •    у риэлторов.

Разработанные Агентством по ипотечному жилищному кредитованию Стандарты процедуры выдачи, сопровождения и рефинансирования ипотечных кредитов (Стандарты) включают типовые формы документов и правила проведения процедуры кредитования. Это дает возможность первичному кредитору значительно сократить первоначальные инвестиции и расходы при оформлении кредита.

АИЖК держит твердую оферту на покупку стандартных рублевых кредитов с доходностью в 15 процентов годовых. Другими словами, если ипотечный кредит соответствует Стандартам, то он абсолютно ликвиден, и первичный кредитор в любой момент может продать его Агентству.

При наличии такой системы риэлторские компании могут выступать в качестве первичных кредиторов, выдающих займы под залог приобретаемой недвижимости на условиях, предусмотренных стандартами АИЖК. Закладная по займу выкупается у первичного кредитора региональным оператором, который в дальнейшем продает ее Агентству. При этом в период до продажи закладной (до 2 месяцев) ипотечный кредит является краткосрочным высоколиквидным активом, доходность по которому на 5 процентов выше доходности по ГКО/ОФЗ.

Это стандартная процедура рефинансирования, но в настоящее время Агентство по ипотечному жилищному кредитованию работает над ее упрощением и готово рассматривать возможность установления прямых договорных отношений с первичными кредиторами. Разумеется при этом первичный кредитор должен взять на себя часть обязательств по регрессу дефолтных закладных. Величина регресса может составлять от 10 (практика США) до 30 процентов (рекомендация Всемирного банка).

Риэлторские компании могут не только быть первичными кредиторами, они также могут выполнять функции брокеров, предоставляя своим клиентам ипотечные кредиты по договоренности с банками. В этом случае первичным кредитором является банк, а риэлтор получает возможность использовать ипотечный кредит в своей деятельности.

Таким образом, интеграция в Федеральную систему ипотечного жилищного кредитования откроет риэлторским компаниям возможности широкомасштабного выхода на новый и быстро равивающийся рынок, что будет способствовать росту объемов операций и повышению доходности бизнеса на рынке недвижимости.

АИЖК готово рефинансировать ипотечные кредиты, выданные не только в Москве, но и в других субъектах Российской Федерации. Это позволит риэлторским компаниям расширить региональный охват своей деятельности и получить доступ на рынки других городов. В 2003 году Агентство совместно с Департаментом жилищной политики правительства Москвы планирует провести совещание с риэлторскими компаниями и банками, принимающими участие в Федеральной системе ипотечного жилищного кредитования, на котором будут подробно рассмотрены вопросы, связанные с организацией сотрудничества в области ипотеки. Риэлторские компании являются основными участниками рынка жилой недвижимости, выполняя роль связующего звена между покупателем и продавцом жилья. При этом важно, чтобы риэлторы могли предоставлять своим клиентам максимально полный комплекс услуг.

Сегодня на рынке жилой недвижимости существует ряд нерешенных проблем, которые тормозят развитие рынка в целом и ипотечного кредитования в частности. Одной из таких проблем является временной разрыв, возникающий между продажей клиентом старого жилья и въездом в новое. Зачастую этот разрыв бывает достаточно большим, особенно при приобретении квартиры в новостройках. Мы считаем целесообразным разработать механизм соответствующей услуги, которая способствовала бы решению этого вопроса риэлторскими компаниями.

Другая проблема – это продажа жилья, обремененного ипотекой. Нередко возникают ситуации, когда заемщик хочет продать заложенное жилье для покупки нового, в том числе при переезде в другой город или регион. Мы не можем снять обременение до погашения долга, поэтому основную роль в решении этой проблемы должны сыграть риэлторы. В частности, одним из возможных вариантов может быть продажа находящейся под обременением квартиры риэлторской компании с последующим снятием обременения после выплаты заемщиком остатка ссудной задолженности. Также возможна продажа риэлтору закладной на соответствующую квартиру и использование этой закладной при расчете с продавцом. Такого рода услуги широко распространены на рынках недвижимости Соединенных

Штатов Америки и других экономически развитых стран.

Не менее актуальной проблемой, обусловленной ростом количества транзакций, является перевод оформления и учета сделок в электронную форму.

Все эти проблемы, на наш взгляд, требуют активного участия Российской гильдии риэлторов, которая могла бы разработать соответствующие механизмы и типовые документы, что безусловно приведет к повышению эффективности деятельности всех участников рынка.

* * *

О налоговых льготах субъектам инвестиционной деятельности в Кировской области*

С 1 января 2003 года введен в действие Закон Кировской области от 04.12.2002 № 119-ЗО «О предоставлении налоговых льгот субъектам инвестиционной деятельности в Кировской области», направленный на стимулирование инвестиционной деятельности хозяйствующих субъектов.

Налоговые льготы предоставляются предприятиям и организациям, реализующим инвестиционные проекты, банкам, страховым и другим финансово-кредитным организациям, предоставляющим средства для реализации инвестиционных проектов на территории области на срок не менее 1 года на льготных условиях.

Льготы предоставляются предприятиям и организациям в части средств, зачисляемых в областной бюджет, реализующим инвестиционные проекты на срок до 5 лет, но не более расчетного срока окупаемости инвестиционного проекта по трем видам налогов:

• •    налогу на имущество предприятий – стоимость имущества предприятия, исчисленная для целей налогообложения, уменьшается на балансовую (нормативную) стоимость имущества, создаваемого или приобретаемого для реализации инвестиционного проекта. Налог на имущество, приобретенное до начала реализации проекта, но используемое для его реализации, исчисляется в установленном порядке без применения указанной льготы;

• •    налогу на прибыль организаций – налоговая ставка снижается до 12 %;

• •    земельному налогу – по земельным участкам, используемым для осуществления нового строительства при реализации инвестиционного проекта.

Налоговые льготы банкам, страховым и другим финансово-кредитным организациям предоставляются на доход, полученный от предоставленных инвестиционных кредитов, путем снижения ставки налога на прибыль до 12% в части средств, зачисляемых в областной бюджет.