Использование договора эскроу в мировой практике

Договор эскроу – одна из широко применяемых в мировой практике конструкций, обеспечивающих защиту сторон договора от неисполнения обязательств.

По договору эскроу депонент обязуется передать на депонирование эскроу-агенту имущество в целях исполнения обязательства депонента по его передаче другому лицу, в пользу которого осуществляется депонирование (бенефициару), а эскроу-агент обязуется обеспечить сохранность этого имущества и передать его бенефициару при возникновении указанных в договоре оснований.

Таким образом, договор эскроу позволяет сторонам сделки минимизировать риски при исполнении обязательства, передав имущество (будь то денежные средства или любые другие объекты), подлежащее передаче в рамках сделки, не аффилированному третьему лицу, которому стороны доверяют и которое произведёт передачу имущества, только удостоверившись в надлежащем исполнении сторонами своих обязательств и наступлении всех иных обстоятельств, согласованных и указанных в договоре.

В правовой системе России данная конструкция появилась довольно недавно, и существует в виде банковского счёта эскроу, который действует на тех же принципах, что и договор эскроу, но, в отличие от конструкции, применяемой в большинстве других стран, круг эскроу-агентов в РФ ограничивается исключительно банками и банковскими организациями, что накладывает определённые ограничения, например, не позволяет сторонам передавать по договору эскроу никакое другое имущество кроме денежных средств.

В данной статье будут рассмотрены традиционные и новые способы использования договора эскроу в зарубежных странах, а также оценены возможности расширения сферы применения договора эскроу в рамках Российской Федерации.

Изначально термин «эскроу» возник в США, а также получил там наиболее широкое развитие. Одной из основных предпосылок этому явилось то, что в Америке широко развит институт ипотеки, и законодателю было необходимо выработать механизм по защите сторон данного вида сделок. В настоящее время эскроу продолжает активно использоваться в рамках института ипотеки. Этот счёт создается отдельно от основного ипотечного счёта, на него вносятся средства для выплат по определённым обязательствам, связанным с ипотекой, обычно это налоги на недвижимость и страховка. Обязанность эскроу-агента в данном случае - следить за тем, чтобы средства со счёта использовались исключительно для оплаты по установленным целям. Во многих случаях при оформлении ипотеки открытие счёта эскроу обязательно, так как это гарантирует кредитору то, что лицо, взявшее ипотеку, не попытается избежать выплаты налога на недвижимость.

Помимо этого, к услугам эскроу-компаний часто прибегают при передаче таких видов собственности, как веб-сайты или целые бизнесы, а также при купле-продаже вещей на интернет-аукционах (таких, например, как платформа eBay, имеющая широкую популярность по всему миру). Увеличению популярности эскроу в этой сфере способствует появление дешевых онлайновых эскроу-сервисов, позволяющих использовать эскроу даже при передаче небольших сумм денежных средств.

В Великобритании счета эскроу чаще всего используются при передаче предметов частной собственности. Агент удерживает часть суммы, уплачиваемой клиентом, на счёте эскроу в качестве депозита, и передает по завершению операции.

Другими распространёнными примерами использования эскроу-счетов в мировой практике являются покупка подержанных машин, при которой деньги переводятся продавцу с эскроу-счёта по прошествии оговоренного сторонами гарантийного периода; передача арендной платы за пользование недвижимостью, которая происходит после того, как арендатор съезжает с арендуемой площади; обеспечение оплаты строительных работ, при котором деньги переводятся после надлежащего выполнения определённого этапа работы, или всей работы целиком.

Говоря об использовании эскроу в мировой практике, необходимо упомянуть такой вид этой конструкции, как интернет эскроу. Интернет эскроу появился вместе с образованием первых интернет-аукционов и зарождением торговли по интернету, и служил одним из основных гарантов доверия между пользователями в этих сферах. Интернет эскроу работает по той же схеме, что и традиционный эскроу: одна из сторон сделки передаёт денежные средства под контроль независимой и лицензированной для данного вида деятельности третьей стороны, чтобы обеспечить защиту при проведении операции как продавцу, так и покупателю. Когда обе стороны подтверждают, что сделка прошла в соответствии с оговоренными условиями, эскроу-агент осуществляет передачу денег. Если во время любого этапа проведения сделки между сторонами возникают разногласия, стороны переходят к процессу разрешения спора. Результат урегулирования разногласий решает дальнейшую судьбу денег на счёте. В связи с активным развитием интернет-торговли традиционные эскроу-компании постепенно начинают вытесняться более дешёвыми и простыми в использовании сервисами интернет эскроу.

В странах Евросоюза, Директива о платёжных услугах, вступившая в силу 1 января 2009 года, впервые позволила крайне дешёвым сервисам интернет эскроу проходить официальное государственное лицензирование. Это позволило дешёвым интернет сервисам, действующим по образцу дорогостоящих аккредитивов, выдаваемых банками международным клиентам, существенно улучшить безопасность при проведении денежных транзакций.

Несмотря на удобство и дешевизну сервисов интернет эскроу, их появление также вызвало появление некоторых схем интернет-мошенничества. Известны случаи, когда мошенники создавали сайты-двойники известных сервисов интернет эскроу, выдавали себя за лицензированного эскроу-агента и присваивали деньги, переведённые им обманутыми клиентами. Поэтому при использовании сервисов интернет эскроу необходимо крайне внимательно подходить к выбору эскроу-агента и проверять наличие всех необходимых лицензий.

Таким образом, эскроу-счёт – универсальный инструмент, имеющий большую популярность по всему миру, и выполняющий самые разные практические функции, от привычной купли-продажи недвижимости до обеспечения безопасности и надёжности интернет-торговли. Относительно мировой практики, сфера применения данной конструкции в Российской Федерации всё ещё остаётся довольно узкой. По моему мнению, расширение круга лиц, имеющих возможность выступать в качестве эскроу-агентов, существенно увеличило бы популярность данной конструкции в России, снизив стоимость услуги, и, соответственно, позволяя использовать её для большего количества операций, которые в настоящее время выполняются с использованием устаревших конструкций, не обеспечивающих должного уровня удобства и безопасности. Наиболее удобной, доступной и быстро развивающейся в зарубежных странах формой эскроу является интернет эскроу, и, так как на территории Российской Федерации широко распространена интернет-торговля и интернет-аукционы, по моему мнению, крайне удобно было бы предоставить возможность официального лицензирования для отечественных сервисов интернет-эскроу, что могло бы существенно обезопасить участников данного вида деятельности.

Usage of escrow accounts in the world practice.

Kovaliov N. S.