Исследование доступности и развития сферы недвижимости в Майкопе

Развитие городских агломераций является постоянным процессом, который определяется спецификой экономического значения городов. Во многом определение этой специфики зависит от количества промышленных объектов их типов, географического положения, исторического значения и сырьевой базы. Однако южные города характеризуются высоким туристическим потенциалом, что связано с природно-географическими особенностями. Туризм способен преобразить структуру городских агломераций: сформировать удобную городскую инфраструктуру, насытить и разнообразить городской бизнес, увеличить количество объектов культурнодосугового характера. При этом повышение туристического интереса приводит к росту спроса на жилую и коммерческую недвижимость в муниципалитете. Это в свою очередь приводит к росту капитального строительства и модернизации, что значительно расширяет площадь городской агломерации.

Спрос на недвижимость приводит к привлечению крупных девелоперов и появлению новых проектов, что увеличивает приток инвестиций. Соответственно, повсеместный рост строительства, количества недвижимости и спроса на него приводит к увеличению цен на все товары и услуги в городе. С одной стороны, это способствует развитию инфраструктуры города, пополнению местного бюджета, появлению новых производств и рабочих мест, с другой стороны, практика показывает, что соблюдение баланса между «городом для местных жителей» и «городом для туристов» достаточно проблематично из-за разницы в потребностях. В настоящее время уже отмечают тенденции к увеличению стоимости аренды и покупки недвижимости из-за притока туристов [8]. Между тем разница в уровне оплаты труда по регионам приводит к несоответствию покупательной способности внутреннего и внешнего потребителя. Таким образом, цель данного исследования состоит в определении тенденций развития недвижимости и покупательной способности местного населения в г. Майкопе. Актуальность исследования для данной городской агломерации обусловлена повышением туристической и инвестиционной привлекательности, а также значительным увеличением количества капитального строительства за последний период.

Региональным центром Республики Адыгеи является г. Майкоп, который является небольшим муниципалитетом по меркам основных региональных центров ЮФО. Однако данный муниципалитет обладает рядом преимуществ в плане природно-географического местоположения. При этом успешная реализация муниципальных и региональных программ позволила городской агломерации значительно опередить другие регионы ЮФО. Так, по данным исследования «РИА Новости» за 2024 г., г. Майкоп обошел г. Краснодар (72- е место) и г. Сочи (91-е место) по уровню доходности инвестиций в квартиры заняв 13-е место в рейтинге. При этом среднегодовая реальная доходность инвестиций за три года составила 15,1% без учета сдачи в аренду. В 2023 году Республика Адыгея занимала 3-е место по вложениям средств в недвижимости за последние пять лет (15,9%) [4]. Данная статистика указывает на то, что инвестиционный потенциал города и региона крайне высок, несмотря на более низкие показатели экономического развития. Соответственно, г. Майкоп является более выгодным для инвесторов, что может являться основным катализатором развития сферы недвижимости.

В настоящее время в г. Майкопе уже происходит комплексное развитие территории по квартальному типу застройки: строительство многоквартирных домов, объектов благоустройства, транспортной и инженерной инфраструктуры. В восточной части города ори- ентировочные инвестиции составят около 7 млрд. рублей [3]. Всего в Адыгее предусмотрено 5 проектов комплексного развития территории площадью около одного миллиона квадратных метров жилья в многоквартирных домах, которое в основном будут сосредоточены в г. Майкопе [1]. Между тем, по данным Единой информационной системы жилищного строительства Дом.РФ, за последние два года объемы возведения жилья в Майкопе выросли в четыре раза – с 36 000 кв. м в январе 2022 г. до 142 000 в январе 2024 г. [9]. В первую очередь это связано с приходом в регион крупных девелоперов Краснодарского края. Географическое расширение исходя из строящихся жилых комплексов без учета частных домовладений в г. Майкопе представлено на рисунке 1. Строительство новой недвижимости сосредоточено на юге, западе и севере.

Рис. 1. Строительство новых жилых комплексов в г. Майкопе Источник: составлено автором по данным карты 2ГИС

В целом по Адыгее рост строительства недвижимости и повышение цен происходит неравномерным образом, что связано с особенностями расположения недвижимости. При этом, по мнению Чуксеевой, в последнее время интерес покупателей сводится к «инве- стиционным» земельным участкам, нежели к квартирам на вторичном рынке, тогда как цены на участки предположительно вырастут от 10-20% [10]. Средневзвешенная стоимость квадратного метра в новых жилых комплексах в г. Майкопе составляет около 110 000-

120 000 руб., а фактический рост цен подтверждаются данным агентства недвижимости «Аякс» в Адыгее. Основной причиной является развития туризма – проект горного курорта «Лаго-Наки». Такого же мнения придерживаются эксперты РИА Новости, строительство данного курорта может спровоцировать значительный рост цен на недвижимость – от десятков процентов и до нескольких раз в отдельных районах. Уровень повышения цен является наглядным в разрезе годового изменения стоимости квадратного метра среднестатистической квартиры с 45 тыс. руб. в 2018 г. до 105 тыс. руб. в 2025 г.

Сравнение первых кварталов 2024 г. и 2025 г. показало увеличение количества предложения в 6 раз, при этом к марту 2025 года в

Адыгее велось строительство 174 многоквартирных домов. Рост средней стоимости лотов и соответственно увеличение цены стоимости квадратного метра связывали с выкупом наиболее бюджетных лотов, тогда как сокращение спроса со стороны населения вызвано снижением доступности ипотеки [6].

Таким образом, анализ тенденций развития недвижимости в г. Майкопе указывает на рост востребованности жилья и увеличении площади застройки. Между тем исследование роста цен на недвижимость и покупательной способности требует приведения сводной характеристики. В таблице 1 представлена динамика стоимости вторичного жилья в аспекте квартир в г. Майкопе.

Таблица 1. Стоимость вторичного жилья в г. Майкопе (квартиры) [2]

Анализ динамики цен на вторичное жильё в г. Майкопе за период 2021-2024 годов указывает на устойчивую тенденцию к увеличению стоимости жилой недвижимости, характерную для большинства региональных центров ЮФО. Однако специфика местного рынка проявляется в дифференциации темпов роста стоимости по структуре квартир, что отражает изменение спроса и предложения на рынке городской недвижимости. Наиболее показательной является динамика трехкомнатных квартир, где совокупный рост стоимости превысил 36%, а цена квадратного метра увеличилась с 69 тысяч до 97 тысяч рублей. При этом максимальный годовой прирост цен, достигший 21% в 2022 году, отражает повышенный спрос на данное жильё со стороны как местных жителей с высокими доходами, так и инвесторов, рассматривающих недвижимость Майкопа как перспективный актив. В двухкомнатных квартирах среднего сегменте наблюдается более сбалансирован- ная, но всё равно существенная динамика роста – около 30% за три года. Особенностью этого сегмента стало стабильное ежегодное повышение цен в диапазоне 5-10%. Наиболее доступный сегмент демонстрирует наименьшие темпы роста, однако и здесь отмечается увеличение стоимости на 25% за рассматриваемый период. Важно отметить, что в 2024 году в этом сегменте произошло заметное ускорение роста цен (13,4% против 5,9% в предыдущем году). Это свидетельствует как об общем сокращении предложения бюджетного жилья, так и о постепенном «вымывании» наиболее ликвидных объектов из данного сегмента. Сравнительный анализ показывает, что разрыв в стоимости между разными ценовыми сегментами постепенно сокращается. Если в 2021 году разница в цене квадратного метра между самым доступным и самым дорогим сегментом составляла 30%, то к 2024 году она уменьшилась до 21%. Эта тенденция может указывать на процесс постепенной унификации рынка и выравнивания ценовых показателей. Однако полноценный вывод о состоянии сферы недвижимости возможно представить при учете количества нового жи- лья. В таблице 2 отражена динамика стоимости нового жилья в аспекте квартир в г. Майкопе.

Таблица 2. Стоимость нового жилья в г. Майкопе (квартиры) [2]

Рынок первичного жилья в г. Майкопе де- (квартиры) можно сделать вывод о том, что монстрирует аналогично исключительную динамику роста, однако рост значительно опережает показатели вторичного рынка. Особенно показательным является сегмент однокомнатных квартир, где на основе первого квартала 2025 года прогнозируется увеличение стоимости относительно 2022 года, тогда как за 2022-2024 стоимость выросла уже на 28,4%. Двухкомнатные квартиры, традиционно составляющие основу предложения на рынке новостроек, показывают более сдержанную, но всё равно значительную динамику. За период 2022-2024 годов их стоимость увеличилась на 23%. Характерно, что в 2024 году темпы роста цен в этом сегменте резко ускорились, достигнув 20% против 3% годом ранее. Сравнительный анализ цен за квадратный метр в разных сегментах показывает постепенное выравнивание этого показателя. Сложившаяся ситуация на рынке первичного жилья Майкопа свидетельствует о его переходе в новую ценовую категорию, характерную для более крупных городов Южного федерального округа.

Таким образом, исходя из представленных динамик цен на вторичное и новое жилье рост их стоимости происходил значительно выше инфляции в целом по РФ, тогда как для определения самодостаточности региона и муниципалитета в целом следует провести сравнительный анализ по росту заработных плат местного населения и по росту стоимости квартир. Это позволит выявить показатель доступности жилья для местного населения, что укажет на уровень экономического развития и качество жизни населения в городе в целом.

По данным опроса «Авито Недвижимость», в 2024 году 36% россиян хотели купить жильё из собственных сбережений, а 46% – рассчитывали на получение ипотеки [7]. Между тем идеальный с точки зрения банков ежемесячный платеж должен составлять не более 4060% от заработной платы. Для проведения расчета доступности жилья для местного населения был проведен анализ средних номинальных заработных плат работников из отчетов Администрации г. Майкопа. В таблице 3 представлена сводная динамика по средней заработной плате.

Таблица 3. Среднемесячная номинальная начисленная заработная плата работников крупных и средних предприятий и некоммерческих организаций (рублей) [5]

Средний рост заработных плат составил в год около 12%, тогда как с 2021 по 2024 гг. общий рост составил приблизительно 40,7%, однако реальный показатель будет суще- ственно ниже исходя из того, что уровень заработной платы по Адыгее выше, чем в г. Майкопе. Номинальные зарплаты выросли, но с учетом инфляции реальные доходы насе- ления выросли мньше. Настоящая ситуация на рынке жилья и труда в г. Майкопе, с одной стороны, показывает устойчивый рост доходов населения, с другой стороны, динамика цен на недвижимость существенно опережает данный показатель, что создает более ощутимый разрыв между платежеспособным спросом местного населения и реальной стоимостью жилья. Таким образом, это приводит к тому, что новое жилье приобретается преимущественно либо ипотеку, либо населением других регионов с более высокими уровнем заработных плат.

Коэффициент доступности жилье отразит соотношение рыночной стоимости жилья и доходов населения. За основу расчета используется средняя кв. м. в целом по квартирам – 115 000 руб., средняя площадь квартир рас- считывается исходя из средних цен на квартиры без учета разницы в типах планировки – (6 234 725,5 – средняя стоимость квартиры в г. Майкопе – 54 кв. м.). Среднедушевой денежный доход рассчитывался исходя из семьи из двух человек и одинаковой средней заработной платы – 102 280 руб. – 1 227 360 руб. в год. При проведении расчета было выявлено, что данный коэффициент составил 5,06. Полученное значение коэффициента доступно- зывает на сложную обстановку в городе в доступности жилья, тогда как при расчете вторичных однокомнатных квартир данный показатель составил 3,06, что также указывает на напряженность доступности жилья. Вместе с тем, данный коэффициент исходит из полного сбережения заработных плат всей семьи, что фактически является невозможным вариантом сбережения средств на покупку квартиры.

Развитие сферы недвижимости в г. Майкопе определяется спецификой экономических процессов в целом по РФ, но вместе с тем существует ряд особенностей, связанных с перепрофилированием города под туризм, тогда как перспективы туристического направления определили тенденции в развитии недвижимости. Уровень доступности жилья для мест- ного населения снижается, однако этому также способствует кредитно-денежная политика. Протекающие процессы в долгосрочной перспективе приведут к экономическому подъему и росту качества жизни населения за счет притока инвестиционных средств во все смежные сферы. Однако комплексное развитие сферы недвижимости без ущерба для местного населения требует дополнительных мер государственного и муниципального ре- сти жилья означает, что стоимость квартиры гулирования.