Исследование особенностей проектов девелопмента корпоративной недвижимости и оптимизация процесса их формирования

Реализация комплексной стратегии управления корпорацией включает в том числе управление корпоративными ресурсами, одним из которых является недвижимость (подробнее см. [1]). Управление портфелем корпоративной недвижимости предполагает непрерывный анализ текущего состояния всей совокупности недвижимых активов. Это позволяет повысить эффективность использования ресурсов корпорации и выявить потребности бизнеса, что, в свою очередь, формирует перечень бизнес-задач, стоящих перед корпорацией. Часть из них решается посредством реализации проектов девелопмента объектов корпоративной недвижимости.

Применительно к ПАО «Сбербанк» последовательность и взаимосвязь указанных процессов отображена на рисунке 1.

Рис. 1. Девелоперские проекты в процессе реализации стратегии развития корпорации

* н а примере девелопмента корпоративной недвижимости пао «с бербанк ».

В общем случае девелоперский проект включает несколько стадий:

• 1)    предынвестиционная (предпроектная проработка проекта);

• 2)    инвестиционная (проектирование и строительство);

• 3)    эксплуатационная.

Причем каждая из этих стадий включает несколько этапов.

Основное отличие корпоративных девелоперских проектов от инвестиционных заключается в их целеполагании. При реализации инвестиционных проектов в первую очередь решается задача приумножения собственного капитала. В корпоративном девелопменте реализация проекта напрямую направлена на удовлетворение потребностей конечного пользователя объекта недвижимости – одного из структурных подразделений корпорации, что обусловливает ряд особенностей и создает определенные трудности (см. [2]).

Наличие потребителя продукта – определенной бизнес-единицы корпорации избавляет от необходимости проводить маркетинговые исследования для выявления потребностей в результате реализации проекта. Однако зачастую бизнес-задача поступает от подразделений, не имеющих компетенций в управлении недвижимостью, строительстве и проектировании, что требует сбора дополнительной информации, конкретизации и формирования финальных бизнес-требований к результату проекта, формулирования корректного технического задания, в котором будут четко прописаны потребительские требования к будущему объекту недвижимости.

Также стоит отметить особенности финансирования корпоративных девелоперских проектов. Финансирование в области инвестиционного девелопмента, как правило, осуществляется за счет собственных средств девелопера, средств сторонних инвесторов, привлечения кредитов, а чаще в комбинации этих финансовых источников. Корпоративные же проекты практически всегда реализуются за счет собственных средств самой корпорации, внутри которой решается, за счет бюджета какого структурного подразделения будет финансироваться проект, имеется ли у него достаточное количество финансовых ресурсов на текущий момент, нужны ли дополнительные источники, хватит ли денежных средств, заложенных в первоначальной корпоративной стратегии, на девелопмент.

С учетом указанных специфических особенностей проектов корпоративного девелопмента их стадии и этапы могут быть представлены так, как показано в таблице 1.

Анализ совокупности реализуемых в ПАО «Сбербанк» девелоперских проектов корпоративной недвижимости привел авторов к выводу о том, что каждый девелоперский проект этой корпорации 1 можно охарактеризовать по семи группам различных параметров, значимость которых может варьироваться в зависимости от поставленной аналитической задачи:

• 1)    по типу решаемой бизнес-задачи:

• •    развитие бизнеса (рост розничной, офисной или технологической инфраструктуры);

• •    поддержка и восстановление работоспособности объекта;

• •    повышение потребительских качеств объекта;

• •    покрытие дефицита рабочих места;

• •    оптимизация площади портфеля недвижимости;

• 2)    по наличию прямого экономического эффекта:

• •    имеется;

• •    отсутствует;

• •    невозможно определить;

• 3)    по влиянию на структуру портфеля:

• •    количественное;

• •    качественное;

Таблица 1

Стадии и этапы девелоперских проектов объектов портфеля корпоративной недвижимости ²

Стадии девелоперского проекта	Этапы девелоперского проекта
Предынвестиционная	Постановка бизнес-задачи – формирование бизнес-требований
	Определение внутренних источников финансирования
	Формирование концепции проекта
	Принятие решения о реализации проекта и формирование команды проекта
Инвестиционная	Проектирование
	Получение разрешительной документации
	Строительство
Эксплуатационная	Ввод объекта в эксплуатацию
	Эксплуатация объекта недвижимости

• 4)    по сегменту объекта недвижимости:

• •    недвижимость, предназначенная для осуществления основного бизнеса корпорации;

• •    офисная недвижимость;

• •    технологическая недвижимость;

• •    прочая недвижимость;

• 5)    по типу выполняемых строительных работ:

• •    текущий ремонт;

• •    капитальный ремонт;

• •    модернизация;

• •    реконструкция;

• •    строительство нового объекта;

• 6)    по величие затрат на реализацию проекта:

• •    большие;

• •    средние;

• •    низкие;

• 7)    по способу включения объекта недвижимости в портфель (вид права):

• •    покупка (собственность);

• •    аренда;

• •    субаренда через оператора – коворкинг (для офисов);

• •    аренда в формате build-to-suit ³.

Девелоперские проекты, реализуемые в составе портфеля недвижимости ПАО «Сбербанк», с описанием решаемой биз-нес-задачи, осуществленные (или планируемые к осуществлению) в процессе девелопмента строительных операций и характеристик объектов недвижимости, представлены в таблице 2 (см. с. 46).

Как видно из этого списка, примерно 12 процентов проектов направлены на оптимизацию площади портфеля недвижимости (проекты с порядковыми номерами 1 и 2), 31 процент – на обеспечение сотрудников рабочими местами (проекты 3–5, 7, 8), 43 процента – на развитие бизнеса (проекты 9–16), всего 7 процентов – на повышение потребительских качеств объекта недвижимости (проект 5) и поддержание его работоспособности (проект 6). Такое соотношение типов проектов отражает текущую стратегию развития корпорации в контексте управления недвижимостью и обусловливается следующими факторами:

• •    сфера деятельности корпорации;

• •    содержание текущего стратегического бизнес-плана;

  g о о 1 л \о О	eaedu Уид	т 0) со о £ О т		ф -^ ® 2 6 ф 8 5 < СО _Q		СУ <	Т 0) со О I
  	uni и 1неиаеэ	эифо ‘ч1301Л1ижиаУэн ввнэифо
  о & >8 О & е о ф ф Ч	чюонашмэффе веюеьимономд	о н 0) 0) S		хэЛаюхЛэхо
  	aiooHiedieg	СУ со Т		СУ о со	О	СУ со т	су О со
  	июомижиаУен ионатеУоиУох ваэф^ои AdAiwAdio ен эинкиид	8 1 к а- ® д 1    1 а		0) 0) о со щ		Isa 3 1- ф 2 5 g т °
  	ф 18 С I о О Ф ф ф § S 5 О I 5 с? £ § ф £ § Ф S Ф ^ О S О ф о.	1 6 р ю g о 9 ф ск л 2 s Ю Ф ZT О Н Ф _ О 5 S 8 О ° О Ф X ф т 8 ф S ф т т	1 4- ф Ф Ф Ф Ф О с £ о 5 Ю о. Q-О С О СК ОС 8 2 ф 9 ф X О ф ф Ё 0- Q. о	ф Ф S - =Г S Ф ф 8 о 9 1- ф х X т Ф Ф со £ Ф ф S ° 8 ° s S 00 о g d ф СО S SHI Ifo'S х Ф О. О 10- с о о		5^ ф X I S 1- ф    ф X т 1- ф ф i о ю g 1 2 <3 8 8 ” 8н?^ ф т ° ф Ф     оо" л О. о 1— Т X I-	ф 11 о Ф X о. ф о с О ф 2 ф ф о 5 -0 Ф CD О.
  	Е ф о. ’§ л 5 * ф ф § 8 X а Ф х Ф ф S X Ф S?	о о О \0 s о о О т tn ф ф ф Ф Ч Ю ф Ф 8 ф 5 Ю 8 1 К 5 ф S 2 » л О О ф с 5 О 11$ о о $ СО ЕТ S 0) X Ё^ о ф а	6 8 6 6 6 СУ О     CD ^ 8 ф m * i s Ф s 5 2 т S 00 И pf ф   5 щ О > ■ ■>5^00) ск    9 „ s »ч 8 ° Ч ф о       ф т о “ о S   ф с 8 5 £g 5 СК Ф 1- С[ Ф ф" § ^8 ф  * 8 8 2 S i а §     у ф о Т т со с 5фФО-О|-О т Q. |- с о	6 6 6 6 со о_ т щ CD § ф СО s о 5 И ' о н О 5 8 § аа 2 8 5 о 5 1 2 8 g К о о 2 8   С  Ю я т ф g 8. а  5 s х О р    -0 8 ф ф 5 л ф ^ф ф ф 1 8 8 н I S   ф о ф s н о > О. Р о с		8 6 1 Ф о 1л Е о Ю О О ° т >х mgs О Ф ф Ф Ь m ° ф S Ф н X о Ф Ч о s 8 о т ф “ Ё 2 о ф о ф р 8 ^lg^ 1^8 5 8 х g Ф g m О Ф О о С Q. 5 х	ft .. су су со н н 0) 0) а § о т О 0) 8 ф 8 2 8 s ф о s ю Т ф ф О, § S ^8 ф о d со Ц ф о О ф Сто
  	и/и ом	1-	см	со	■кГ	LO	со

  
  

  ⁴ Таблица составлена авторами по выборке из базы данных автоматизированной системы управления недвижимостью ПАО «Сбербанк».

  * Проект 1 реализуется в Чебоксарах, 2 – в Ростове-на-Дону, 4 – в Казани, 6 – в Якутске, 7 – в Калининграде, 9 – в Московской области, 16 – в московском Инновационном центре «Сколково». Проекты 3, 10 и 14 реализуются в Екатеринбурге, 5, 11, 12 и 15 – в Санкт-Петербурге, 8 и 13 – в Москве. ** Openspase – вариант планировки офисной площади, характерной чертой которой является большое количество открытого пространства.

  
  

  Окончание таблицы 2

  
  

  СУ q; т 0) Q_ <	СО СОСО ю О	CD со О 8	СО						т CD СО О [5 о 8
  Q) -0 т о к ° 5 i S X о О ч о	Ц) -0 т о ск о го СО ч X т g х s х о О ч х	8 го р Р ” 8 о 5 >s Q-§5 С X Т	о н Я го" ° о 9 о ф 5 о ф * | ° го i 1 8 ^о о го Я ° ф о ф х 3    ф L d ГО ГО       о Р со I Ч ел т О \О						9^8 ° Го Ч о >< о го ф со ф ГО СК го х 9 го ф х о со 1— о 2 о ч
  хэЛаюхЛэхо			н						н CD СО н о н о н о
  СУ о о со	0) О	СУ О	со Т						су О со
  0) q 5 0) о СП щ > е			0) ф О
  СО S § 8 Ч    S Ф со 5 m 5 F 9 ° s i ® Я h 2 О р    & ^ § о О >; о CD о           X ГО 8      О ф 5 О I 9    ф о s ф Ф СО О СО    Т Q. С Q.S X		о" н о 8 O'O 2 X s О g Т о >s Ф g s 8 8 Я Тео	го § 2 \О						о" Р о ^8 5 го его 2 с; X £ ф О § Т о )S ф 8 8 ° Тео
  2 н    1   5 о ф 2 О о ГО С СО    Я х н о ш- х го и с о л 51^5 Рю о §  5 8 о t i 7 ° 8 И о ф 1- СО 9 I СО 3 О 7 ф Ш Е Н Q. HOQ.OI-р Ч О О О		q а| ГП X о о s 8 Ш со ^ Р ° ф т g i ГО го S зЬ о ск О ГО Ю Т О Ф го о ГО 8 2 § О ф СО х Sox Р О-8-го 5 S го к Го го го 0- Ч х	|1 0) >< О g о со о Р СП о т Ч m ГО | 8 о СО Н О о го cd S Ф СК Го I ф Ю Э Го 5 5 СП Р 9 СП ГО ГО СК ГО 0- Ч		CD О q >. о 5 2 о о х со СП т т О со о т Ю Hl ° о о со 9 о о ш Ф СК о Го S I § го >го ГОфФ Е Н 8 3 х Го СК СК со 0- ч ч				s >^ з 8 Я со его ф -8S т Го S 7 Н X Ф s о го 8 О ф Е ГО 8^8 гоо 8’8 Р ° 5 8 Ф о Р о О го го S Ф     ГП 2 СО О СП 0- с о
  Г^	00	О)	О	1-	(М	со		LO	со

  
  
  
  
  

• •    уровень понимания руководством компании связи между результативностью деятельности корпорации и эффективностью управления портфелем недвижимого имущества (см. [1]).

Также важным параметром объекта является сегмент недвижимости, к которому он принадлежит. Различные потребности бизнеса обеспечиваются объектами разных типов. Половина проектов, указанных в таблице 2, реализуются на объектах, принадлежащих к сегменту офисов, 38 процентов – к сегменту недвижимости для осуществления основного бизнеса корпорации. Последние составляют розничную сеть банка, включающую отделения для обслуживания физических и юридических лиц, подразделения по обслуживанию значимых клиентов, центры ипотечного кредитования, офисы самообслуживания. К прочим и технологическим объектам (12 процентов) относятся корпоративные образовательные учреждения, жилищный фонд, центры обработки данных, центры связи и кассовоинкассаторские центры для обслуживания корпораций банковского сектора (см. [3]).

Таким образом, легко видеть, какой широкий спектр задач решается посредствам реализации девелоперских проектов корпоративной недвижимости ПАО «Сбербанк». Очевидно, что это создает потребность в разработке принципов управления процессами формирования, финансирования и реализации пакетов таких проектов в рамках как Сбербанка, так и любой иной крупной компании. Для решения таких задач может быть использована двухступенчатая модель. Необходимо отметить, что в других компаниях, безусловно, могут быть иные наборы бизнес-задач и другие подходы к их решению, но общая идеология формирования корпоративных девелоперских проектов на основе обеспечения потребностей бизнеса может быть взята за основу.

На первом этапе (см. рис. 2) собираются, анализируются и систематизируются по общим утвержденным формам заявки структурных подразделений компании, затем устанавливается, к какому типу бизнес-задачи может быть отнесена заявка, каким способом может быть достигнуто решение и к каким результатам оно приведет. На этой стадии необходимо проанализировать эффективность использования имеющихся в портфеле корпоративной недвижимости объектов, установить, возможно ли на их базе решить задачу или необходимо привлекать новые площади и объекты.

Другими словами, необходимо определить, есть ли необходимость для решения бизнес-задачи изменять структуру портфеля корпоративной недвижимости компании или же можно обойтись уже имеющимися в портфеле площадями. Если есть необходимость в увеличении портфеля недвижимости, то одним из важнейших параметров проекта девелопмента является способ включения нового объекта в портфель – приобретать в собственность (или строить новый объект) либо брать в аренду операционную недвижимость (офисы, промышленные и складские помещения, торговые площади). В этом случае решение обычно является компромиссом между приведенной стоимостью арендных платежей и стоимостью операционных расходов на владение недвижимым имуществом за вычетом ожидаемого прироста капитала и налоговых льгот по амортизации. Практическое правило диктует следующее: только если текущая стоимость будущей арендной платы меньше, чем приведенная стоимость затрат на владение помещением за один и тот же период времени (за вычетом амортизации и ожидаемого роста стоимости недвижимости), компании целесообразно арендовать помещение, а не владеть им (подробнее см. [4]). В связи с этим в целевой (на 2023 год) структуре портфеля корпоративной недвижимости ПАО «Сбербанк» – 60 процентов арендованных и 40 процентов находящихся в собственности площадей (см. [5]). Именно для сохранения таких параметров 70 процентов проектов из приведенного в таблице 2 списка гото-

	oaioauaiModiQ
: LQ TOI	BtfHady
: < : S : S : < |4-ZE-• ш : Ш Ц-О- : 2 : Ш : I : < : co rt<- 4-0 : S : T Ц-<-: ct : < : co : О : ш : I : co p-LQ-: К -5-1: Ш ; з Lluj- : CL : < : LQ : О 40-= ol : EZ TO" : CL to : LQ U-.Q-	tsHh^AdioHo^aj
	oaioquainodiQ
	BtfHady
	tsMtiBEMHdattoiA]
	BMh^AdioHo^ad
	lamoiAiad nnhiA>iai
	и И1чнчив1иив>|
	tsMtiBEMHdattoiA]
	BMh^AdioHo^ad
	lamoiAiad nnhiA>iai
	и И1чнчив1иив>|
	tsMtiBEMHdattoiA]
	tsMtiBEMHdattoiA]
	BtfHady
	BMh^AdioHo^ad
	oaioquaiModiQ

< lie: Ш O->	.................................			CN c; Ю ro H 00 - i H < LQ CL Ш LQ О О X _Q Ш co < L-1 Ш CL CQ О ^ Ш О CL EZ lie: ° Ф-5 EZ Ы ^HU CQ Ш Cl *{a>] CL Ш S CL EZ
	loaiAi xnhoged Х1яноифо ваюэкииох эинэнииэад
CL EZ О l_ o ^ о CL Ш EZ О
	Mat/ehioLiu Х1Я1Л1эЛ£ЧВОиОИЭН At/Hade а вквУо и Bixaqgo иювк эинэвдоэодо
Ш CQ Ш Cl О l_ о
	воифо Ляюэквх >i aoxMHt/Adioo MMHBaogadi aMHadoaiauaotaX
T "► Ш CL ^ I О ^ s s < co
	ваюэквя OJa эинэгп1яаои и В1яэчдо эинэиаонвюэоа эониои
< Ш CL _Q -<-► _Q co -Ш-*-CL
	вхнвд винэиэЫо OJoaoH amiqdxio
	adAi>iAdiaBdcf>HM-i|/| а воэнеид MaiooHgadiou эинэкэиоэдо
	aoxMHt/Adioo MMhBXMC^MLTBax Есинэтнаои BLrt/ Bdinah oJoagahA aMHBt/eoQ

s I— о о

* co

о T co s H co Q. о

CL

CO H T CD c о IC CD CD CD Ct

CO H ^ CD О CL c к s T co co о CL s

Q. О e к S Ct co H о к co co Q. CD EZ

CN

6 S

CL

вящихся к вводу в эксплуатацию (строящихся, реконструируемых и модернизируемых) объектов относятся к арендуемым.

Применение предложенной схемы (см. рис. 2) позволит на предынвестиционной стадии проекта более четко сформулировать бизнес-задачу и сформировать требо-

вания как к способу ее решения, так и к типу объекта, который будет получен в результате реализации проекта, и понять, насколько в конечном итоге будут удовлетворены требования бизнеса. Причем следует отметить, что в результате реализации первого этапа может быть выбран не один, а несколько ва-

риантов решения бизнес-задачи, отличаю- ния девелоперского проекта и подготовке щихся по предпочтительности.

Далее, уже установив, какой объект (имеющийся в активе корпорации или новый) и как будет использован в процессе девелопмента, необходимо определить цель проекта и способ ее достижения, то его к стадии принятия решения о реализации (см. рис. 3).

Очевидно, что важной характеристикой любого строительного проекта является масштаб осуществляемых строительномонтажных работ, что напрямую влияет есть перейти ко второму этапу формирова- на затратность проекта. В деятельности

ш

О

о

о

о

ш

о

со ш

о

о

ш

о

ш

ш

	воифо Лаюэквх х aoxMHtMdioo иинваодэек SMHsdoaisuaot/^
	ваюэквх 0JB эинэпияаои и вшэчдо эинэиаонвюэоа эониои
	иэйвТооии Х1Я1Л1эЛ£ЧИ0и0ИЭН At/HadB а вквУо и мюонижиак/эн в±хэчдо шэвн эинэидооодо
	aoxMHt/Adioo ии11вхифиивах иинэтнаои uutf Bdiuah охондэкЛ aMHBt/eoQ
	эdЛl>lЛdloвdфни-lи a воэнеид MaiooHgadiou эинэкэиоэдо
	loaiAi xkihogBd Х1яноифо
	ваюэнииох эинэнииэа/;
	вхнвд uMHauat/io охоаон aniiadxio

ОМ
q to го н 5 о 12 I < LQ -CL*. Ш LQ О
	ю |
< С X _й -2* Ш СО d < ш “CL*
	ем
	оГ|
ей о
ш О о. “С*	00 ОО
X -^-^ о й-ш с о d ш ей ш d CLUJ 2 CL EZ	Io 7
	о

корпорации встречаются все возможные варианты девелоперских проектов – от небольшого ремонта до строительства нового объекта. Естественно, что они имеют различные стоимостные параметры – высокую, среднюю и низкую затратность 5. Показатель затратности становится критически важным на этапе принятия решения о реализации проекта, поскольку от этого будет зависеть, какой источник финансирования проекта будет задействован, и, следовательно, на каком уровне и каким управляющим органом корпорации будет приниматься такое решение.

Таким образом, на второй стадии следует оценить необходимый объем строительно-монтажных работ и, соответственно, затратность проекта и его экономическую эффективность. Это позволит осознанно подойти к принятию уже однозначных решений о цели проекта, выборе объекта недвижимости, на котором будет осуществляться девелопмент, способе достижения цели проекта, об определении внутренних источников финансирования, о реализации проекта и формировании команды, о начале проектирования и выполнении строительства, то есть о переходе от предынвестиционной к инвестиционной стадии проекта.

Вторая стадия формирования девелоперского проекта корпоративной недвижимости (см. рис. 3) обеспечит, по нашему мнению, нахождение наиболее экономически и технически эффективного варианта девелопмента для решения поставленной бизнес-задачи.

Подводя итог, стоит еще раз подчеркнуть, что корпоративный девелопмент является специфичной деятельностью как для корпораций в целом, так и в сравнении с инвестиционной деятельностью в сфере недвижимости. При использовании предложенной схемы формирования проектов девелопмента корпоративной недвижи- мости любая компания с неизбежностью столкнется с двумя методическими трудностями. Во-первых, должны быть разработаны и внедрены в практику работы соответствующих подразделений пошаговые методики (инструкции) для количественной оценки эффективности использования площадей и объектов корпоративной недвижимости. Во-вторых, такие методики нужны для корректной количественной оценки затратности и экономической эффективности корпоративных девелоперских проектов, которые были бы применимы к условиям функционирования и учитывали бы стратегию развития конкретной компании. Только при решении этих двух методических задач можно обеспечить грамотное и экономически обоснованное не только формирование проектов девелопмента, но и управление портфелем корпоративной недвижимости в целом.

Выводы

• 1.    Определены роль и место девелоперских проектов в стратегии развития компании, комплексном управлении ресурсами корпорации и в процессе управления портфелем корпоративной недвижимости.

• 2.    При анализе перечня девелоперских проектов ПАО «Сбербанк» выделены и систематизированы 7 групп характеристик индивидуального проекта: тип решаемой бизнес-задачи, сегмент объекта недвижимости, влияние на структуру портфеля недвижимости, тип выполняемых строительно-монтажных работ, затратность проекта, экономическая эффективность, способ включения объекта недвижимости в портфель.

• 3.    На основании выделенных характеристик и с учетом требований корпорации к структуре портфеля недвижимости предложена двухступенчатая схема управления процессами формирования, финансирова-

  ⁵ Следует отметить, что в этом случае количественные оценки не вполне корректны, поскольку различные компании следуют различным принципам ранжирования проектов.

  
  
  

• 4.    Для повышения эффективности работы корпорации в области девелопмента и управления корпоративной недвижимостью необходимо разработать и внедрить:

ния и реализации проектов девелопмента портфеля корпоративной недвижимости для ПАО «Сбербанк».

• •    пошаговые инструкции по количественной оценке экономической эффективности владения корпоративной недвижимостью с точки зрения стратегии развития корпорации;

• •    методики для корректной количественной оценки затратности и экономической эффективности корпоративных девелоперских проектов.