Исследование современных тенденций в оценке кредитоспособности строительных компаний

За последнее десятилетие в экономике России за счет повышенного спроса со стороны населения активно развивается рынок жилищного строительства и ипотечного кредитования. В то же время на темпы развития данного сектора экономики оказывает влияние ряд негативных тенденций, к которым можно отнести следующие:

• 1)    несовершенство нормативно-правовой базы;

• 2)    нехватка оборотного капитала у компаний для финансирования всех этапов строительства;

• 3)    ограниченное количество земельных участков, пригодных для строительства;

• 4)    слабое финансовое состояние строительных компаний и, как следствие, их банкротство;

• 5)    рост цен на строительные материалы на фоне экономического кризиса;

• 6)  продолжительный производственный цикл;

• 7)  дефицит квалифицированных кадров;

Проявление негативных тенденций снижает предложение на рынке жилья, увеличивая спрос, при этом сами проблемы фактически перекладываются на дольщиков: растет стоимость жилья, ухудшается его качество, откладываются сроки сдачи готового объекта. Вследствие вышеописанных фактов количество «обманутых дольщиков» и проблемных объектов в России растет с каждым годом. По данным отчета о деятельности рабочей группы президиума Генерального совета партии «Единая Россия» по защите прав дольщиков, количество проблемных объектов строительства в 2017 г. значительно возросло и составило 1179 проблемных объектов, в строительство которых инвестированы денежные средства 154276 дольщиков [6].

Динамика роста количества проблемных жилых объектов и числа пострадавших граждан-участников строительства отражена в табл. 1.

Количество проблемных жилых объектов за 2007–2017 гг.

Таблица 1

Период	Количество проблемных жилых объектов	Число пострадавших граждан
2007	711	61 930
2008	415	32 746
2009	1 236	113 139
2010	1 090	109 854
2011	964	95 689
2012	870	86 515
2013	798	74 803
2014	684	70 915
2015	888	114 214
2016	928	131 744
2017	1 179	154 276

Примечание: *В 2007–2008 гг. данные могут быть несколько занижены, поскольку статистика велась исключительно на основании обращений пострадавших граждан1

• ¹    Отчет о деятельности рабочей группы президиума Генерального совета партии «Единая Россия» по защите прав дольщиков за 2017 год [Электронный ресурс]. URL: http://дольщики-ер.рф/wp-content/uploads (дата обращения: 14.09.2018).

По данным Министерства регионального развития, общая сумма причиненного ущерба в результате банкротств застройщиков в 2010 г. составила 25,12 млрд р., в 2011 г. — 36,41 млрд р., а в 2012 г. — 48,221.

В различных регионах России проблема обманутых дольщиков решается по-разному. И не везде одинаково успешно. На рис. 1 представлена информация по регионам, занимающим лидирующие позиции по количеству обманутых дольщиков.

Рис. 1. Рейтинг городов России по количеству обманутых дольщиков

По информации Министерства регионального развития лидерами по количеству обманутых дольщиков являются Московская область (13000 семей), Санкт-Петербург (7700 семей), Самарская область (7300 семей), Новосибирская область (4355 семей), а также Краснодарский край (2500 семей). Около 90% дольщиков заключали с застройщиками договоры покупки квартир по «серым» схемам, а не по федеральному закону 214 о долевом строительстве.

Основным нормативным документом, регулирующим взаимоотношения субъектов долевого строительства, в настоящее время является Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (№ 214-ФЗ от 30 декабря 2004 г.)2.

Закон определяет несколько способов обеспечения обязательств строительной компании: банковское поручительство, страхование гражданской ответственности застройщика, участие в Обществе взаимного страхования. На практике чаще всего застройщиками используется заключение договора страхования гражданской ответственности. При этом часть страховых компаний осуществляли страхование высокорисковых объектов без фактического обеспечения страховой защиты. К числу клиентов таких страховых компаний относятся, как правило, проблемные застройщики. В связи с этим Центральный банк России проводит политику ужесточения требований к страховщикам: опыт работы не менее пяти лет, наличие собственных средств в размере не менее 1 млрд р., высокие показатели финансовой устойчивости.

Политика жестких мер на практике оказалась неэффективной: данным требованиям в настоящее время соответствует лишь несколько страховых компаний из пятнадцати, допущенных Центробанком, что свидетельствует об их недостаточности для решения проблемы взаимоотношений застройщиков и дольщиков1.

К числу основных участников сделок в секторе жилищного строительства помимо дольщика (покупателя и будущего владельца жилищного объекта), застройщика (продавца) относятся и кредитные организации (финансовые посредники), через которых проходят основные финансовые потоки. Роль данных организаций до 2018 г. ограничивалась двумя функциями: обеспечением кредитными ресурсами участников сделки (для дольщиков — ипотечный кредит, для строительных компаний — кредитные линии на реализацию строительного проекта) и ведением счетов. Однако в июле 2018 г. были внесены изменения в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве», согласно которым меняются не только требования к сторонам сделки по строительству жилых объектов, а также происходит совершенствование механизма участия коммерческих банков в этих сделках. В частности, предлагается:

• 1)    создать реестр застройщиков, что позволит дольщикам определять надежность строительной компании;

• 2)    к застройщикам предъявляется требование о размещении проектной информации по строящемуся объекту в открытом доступе;

• 3)    застройщик — юридическое лицо — должен иметь полностью внесенный уставный капитал в размере более 150 млн р.;

• 4)    вводится механизм обязательного использования эскроу-счетов;

• 5)    предусматривается финансовая ответственность застройщиков за уклонение от устранения дефектов сдаваемого объекта строительства.

Авторы считают, что наиболее существенным изменением в законодательстве с точки зрения управления финансовыми взаимоотношениями между субъектами договора строительства представляется использование механизма эскроу-счетов. Суть заключается в том, что средства дольщиков будут поступать на данный счет в коммерческом банке, который будет заблокирован до момента сдачи объекта строительства. Этот механизм значительно повышает защиту денежных средств дольщиков от рисков, связанных с невыполнением обязательств застройщика по договору о долевом строительстве. Также данный механизм открывает возможности и для строительной компании в части привлечения финансовых ресурсов для строительства. А именно: средства эскроу-счета являются гарантией для кредитования в коммерческом банке (рис. 2.)

Рис. 2. Механизм эскроу-счета в банке

После завершения строительства и сдачи объекта в эксплуатацию средства эскроу-счета становятся доступными для погашения открытой кредитной линии под строительство.

В этих условиях возникает необходимость пересмотра подходов к оценке кредитоспособности заемщиков — строительных организаций — в части проектного финансирования. Для того чтобы оценить кредитоспособность строительной компании, недостаточно оценки только финансового состояния, необходимо провести анализ проекта строительства по количественным и качественным показателям.

В настоящее время в банковской практике используются методики в соответствии с российскими стандартами бухгалтерского учета (РСБУ) и международными стандартами финансовой отчетности (МСФО), основанными на анализе финансового положения заемщика, качестве обслуживания долга и учете факторов риска [4].

Методика оценки кредитоспособности застройщиков должна включать [1–3]:

• 1.    Оценку текущего финансового положения заемщика:

  • 1.1    анализ структуры капитала;

  • 1.2.    анализ ликвидности и платежеспособности;

  • 1.3.    прогнозный анализ утраты или восстановления платежеспособности;

  • 1.4.    анализ показателей рентабельности и деловой активности;

  • 1.5.    анализ текущей кредиторской задолженности;

  • 1.6.    балльно-рейтинговая оценка кредитоспособности строительной организации на основе полученных финансовых коэффициентов;

• 2.    Экспертную оценку строительного проекта:

  • 2.1.    технико-экономическое обоснование проекта (в т. ч. чистая приведенная стоимость проекта, внутренняя норма доходности, срок окупаемости);

  • 2.2.    анализ экологической безопасности проекта;

  • 2.3.    анализ ценового класса объекта строительства с учетом региональной покупательной способности и коммерческой привлекательности;

  • 2.4.    анализ необходимости венчурного финансирования;

  • 2.5.    анализ проектных рисков (удорожание проекта, нарушение сроков, неопределенность, связанная с возможностью возникновения в ходе реализации проекта неблагоприятных ситуаций, например, ухудшение экономической ситуации в стране, стихийные бедствия и т. д.);

• 3.    Оценку деловой репутации строительной компании:

  • 3.1.    наличие/отсутствие арбитражных, уголовных процессов;

  • 3.2.    анализ вероятности наступления банкротства;

  • 3.3.    анализ объемов строительства в динамике за ряд лет, в том числе оценка качества ранее сданных в эксплуатацию объектов недвижимости данной строительной компании;

  • 3.4.    анализ кредитной истории заемщика;

• 4.    Анализ достаточности обеспечения:

  • 4.1.    наличие поручительств и гарантий;

  • 4.2.    залог пакета акций /доли в уставном капитале;

  • 4.3.    анализ показателей по запрашиваемому кредиту (коэффициент обеспеченности кредита залоговой массой, доля собственных средств в финансировании проекта, соотношение кредита к стоимости проекта);

• 5.    Характеристику строительной отрасли в регионе:

  • 5.1.    успешный отраслевой опыт;

  • 5.2.    положительная динамика развития отрасли;

  • 5.3.    анализ рынка сбыта, включающий в себя изучение конъюнктуры рынка жилья, перспективы его роста и уровень конкуренции основных региональных строительных компаний.

Вышеприведенный перечень показателей не является исчерпывающим, он может быть расширен на усмотрение кредитора с учетом специфики возводимого объекта строительства.

Таким образом, данная методика оценки кредитоспособности заемщика — строительных компаний — в части проектного финансирования в целях строительства жилого помещения для банков будет наиболее четко раскрывать представление о кредитоспособности заемщика.