Источники правового регулирования аренды недвижимого имущества

Под источником права принято понимать внешнюю форму выражения правовой нормы, которая регулирует те или иные общественные отношения, устанавливая обязательное правило поведения.

Отношения аренды недвижимого имущества являют по своей природе гражданско-правовыми, следовательно, регулируются главным образом, нормами гражданского права. В связи с чем, следует рассмотреть систему источников, прежде всего, данной отрасли права. Традиционно к источникам права относятся нормативные акты.

Важнейшим источником права, нормативным актом, обладающим высшей юридической силой, является Конституция РФ, принятая 12 декабря 1993г.1 Конституция РФ, являясь основным законом прямого действия, определяет основные начала и принципы правового регулирования гражданских правоотношений. В частности, она устанавливает базовые принципы экономического оборота (ст. 8), свободу предпринимательской деятельности (ст. 34), определяет право граждан и юридических лиц иметь имущество в собственности (ч.1 ст. 35), а также владеть, пользоваться и распоряжаться этим имуществом (ч. 2 ст. 35), определяет равенство всех форм собственности (ст.8), устанавливает основы регулирования отношений по поводу земли и природных ресурсов (ст. 9) и проч. Все иные нормативные акты, регулирующие гражданские отношения, в том числе и в области аренды недвижимого имущества, не должны противоречить Конституции РФ. Данное правило относится и к международным договорам, которые, хотя и являются частью правовой системы Российской Федерации, не должны посягать на нормы основного закона, являющего гарантом суверенитета государства.

В системе источников гражданского права особое место занимает Гражданский кодекс РФ (далее – ГК РФ), определяющей основные правила правого регулирования отношений, возникающих по поводу аренды недвижимого имущества. ГК РФ является кодефицированным нормативным актом, состоящим из четырех частей. Для рассматриваемых в рамках настоящего исследования отношений определяющее значение имеют: первая часть

ГК РФ от 30.11.1994 № 51-ФЗ2 и вторая часть ГК РФ от 26.01.1996 № 14-ФЗ3. В первой части ГК РФ в рамках ст. 130 закладывается подход к категории «недвижимое имущество», определяются критерии отнесения имущества к недвижимости, дается примерный перечень объектов недвижимого имущества. В главе 17 ГК РФ представлены отдельные нормы, касающиеся предоставления в аренду земельных участков (например, ст. 264 ГК РФ).

Вторая часть ГК РФ посвящена непосредственно регламентации договорных арендных отношений. Договору аренды посвящена глава 34 ГК РФ, включающая нормы, закрепляющие как общие положения об аренде, так и нормы, посвященные отдельным договорам аренды. В действующем ГК РФ в качестве самостоятельных договорных институтов выделен договор аренды зданий и сооружений (§4 главы 34 ГК РФ), договор аренды предприятий ((§5 главы 34 ГК РФ). Договор найма жилого помещения, с учетом особенностей объекта имущественного найма – помещения, предназначенного для постоянного проживания, выделен в отдельную – 35 главу ГК РФ.

Следует отметить, что в ГК РФ аренда недвижимого имущества не указана в качестве отдельного вида договора аренды. Представляется, что это во многом связано с отсутствием единого понятия недвижимого имущества и четких критериев отнесения имущества к категории «недвижимость». При этом, применительно к отношениям купли-продажи, подобные нормы существуют. В частности, §7 главы 30 ГК РФ именуется «Продажа недвижимости». В рамках данного параграфа ГК РФ определены общие положения продажи недвижимого имущества (дано понятие договора продажи недвижимости, требования к форме данного договора, определены существенные условия), а также регламентированы особенности продажи отдельных видов недвижимого имущества. Представляется, что в отношении аренды недви- жимого имущества целесообразно закрепить аналогичные нормы, внеся соответствующие изменения в главу 34 ГК РФ.

К числу других кодефицированных источников в части определения особенностей правового режима недвижимого имущества относятся также: Водный кодекс Российской Федерации от 03.06.2006 № 74-ФЗ4, Воздушный кодекс РФ от 19.03.1997 № 60-ФЗ5, Кодекс торгового мореплавания РФ от 30.04.1999 № 81-ФЗ 6; Кодекс внутреннего водного транспорта от 07.03.2001 № 24-ФЗ7; Лесной кодекс РФ от 04.12.2006 № 200-ФЗ8, Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ9.

Указанные выше кодексы, как правило, являются комплексными и многоотраслевыми. Источниками гражданского права они выступают при регулировании гражданско-правового оборота обособленных водных объектов, воздушных и морских судов, судов внутреннего плавания лесов, многолетних насаждений - объектов, в отношении которых ГК РФ установлен правовой режим недвижимости [1]. Нормы данных правовых актов являются специальными по отношению к ГК РФ, следовательно, в регулируемой сфере имеют приоритетное значение.

На уроне федеральных законов, не являющихся кодексами, следует выделить следующие нормативные акты, относящиеся к регламентации правоотношений в области недвижимого имущества и аренды недвижимости: Закон РФ от 21.02.1992 № 2395-1 «О недрах»10, Закон РФ от 20.08.1993 «О космической деятельности» № 5663-111 и др.

Кроме того, особо необходимо отметить Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (ред.

от 29.07.2017)12 (далее – Закон о регистрации недвижимости). Закон о регистрации недвижимости относится к числу основополагающих, поскольку он регулирует: «отношения, возникающие в связи с осуществлением на территории Российской Федерации государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, подлежащих в соответствии с законодательством Российской Федерации государственной регистрации, государственного кадастрового учета недвижимого имущества, подлежащего такому учету согласно настоящему Федеральному закону, а также ведением Единого государственного реестра недвижимости и предоставлением предусмотренных настоящим Федеральным законом сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости» (ч.1 ст.1 Закона о регистрации недвижимости). Данный закон вступил в силу 1 января 2017 г., заменив в части государственной регистрации Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»13.

К источникам права, содержащим гражданско-правовые нормы, относятся также указы Президента РФ и Постановления Правительства РФ.

Следует отметить, что как источник правовых норм, определяющих правовой режим объектов недвижимости и особенности их оборота указы Президента широко применялись в начале 90-х годов XX века, то есть в период становления современного гражданского законодательства. Постепенный переход от плановой экономики к рыночной требовал формирования системы нормативно-правового регулирования. Указ президента как наиболее оперативный с точки зрения процедуры его принятия нормативный акт получил широкое распространение. В частности, в качестве примера, можно назвать Указ Президента РФ от 14.10.1992 № 1230 «О регулировании арендных отношений и приватизации имущества государственных и муниципаль- ных предприятий, сданного в аренду»14, Указ Президента РФ от 26.11.1997 № 1263 «О продаже гражданам и юридическим лицам предназначенных под застройку земельных участков, расположенных на территориях городских и сельских поселений, или права их аренды»15 и др.

В настоящее время, когда система нормативно-правового регулирования в целом уже сформировалась, указы Президента в данной сфере регулирования носят скорее организационный характер.

Полномочия Правительства РФ в области гражданско-правового регулирования норм определены в п.п. 4 - 6 ст. 3 ГК РФ. Согласно нормам данной статьи Правительство РФ вправе принимать постановления, содержащие нормы гражданского права на основании и во исполнение ГК РФ, законов и указов Президента Российской Федерации.

В качестве примера можно назвать следующие постановления Правительства:

• -    во исполнение указов Президента: Постановление Правительства РФ от 01.08.2016 № 734 «О мерах по реализации Указа Президента Российской Федерации от 1 июля 2016 г. № 318 «О федеральном государственном унитарном предприятии федеральный научно-производственный центр «Производственное объединение «Старт» имени М.В. Проценко»¹⁶, Постановление Правительства РФ от 15.04.2009 № 324 (ред. от 19.04.2012) «О мерах по реализации Указа Президента Российской Федерации от 6 марта 2009 г. № 243 «О формировании имущества государственной корпорации по содействию разработке, производству и экспорту высокотехнологичной промышленной продукции «Ростехнологии»¹⁷.

• -    во исполнение федеральных законов: Постановление Правительства РФ от 16.07.2009 № 582 (ред. от 05.05.2017) «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государ-

  ственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации»¹⁸, Постановление Правительства РФ от 12.08.2011 № 677 (ред. от 06.03.2015) «Об утверждении Правил заключения договоров аренды в отношении государственного или муниципального имущества государственных или муниципальных образовательных организаций, являющихся бюджетными учреждениями, автономными учреждениями, бюджетных и автономных научных учреждений»¹⁹, Постановление Правительства РФ от 21.09.2015 № 1003 «О типовом договоре аренды лесного участка»²⁰, Постановление Правительства РФ от 25.01.2008 № 30 «Об утверждении ставок арендной платы за пользование земельными участками, приватизация которых в соответствии с законодательством Российской Федерации не допускается и которые передаются организациям атомного энергопромышленного комплекса по договорам аренды»²¹, Постановление Правительства РФ от 01.02.2016 № 53 «Об утверждении методики определения размера арендной платы по договору аренды лесного участка, заключаемому в соответствии с пунктом 2 части 4 статьи 74 Лесного кодекса Российской Федерации» ²² и др.

Согласно п. 7 ст. 3 ГК РФ министерства и иные федеральные органы исполнительной власти могут издавать акты, содержащие нормы гражданского права, в случаях и в пределах, предусмотренных ГК РФ, другими законами и иными правовыми актами. В частности, среди таких актов можно назвать: Приказ Минтранса России от 19.07.2016 № 199 «Об утверждении Типовых условий договоров аренды в отношении находящихся в федеральной собственности и относящихся к недвижимому имуществу объектов пор-та»23, Приказ Минэкономразвития России от 17.03.2017 № 116 «Об утвер- ждении примерной формы договора аренды имущества, расположенного на территории опережающего социально-экономического развития, созданной на территории Российской Федерации, за исключением территории Дальневосточного федерального округа, методики расчета арендной платы по договорам аренды недвижимого имущества, расположенного на территории опережающего социально-экономического развития, созданной на территории Российской Федерации, за исключением территории Дальневосточного федерального округа, и методики расчета арендной платы по договорам аренды земельных участков, расположенных на территории опережающего социально-экономического развития, созданной на территории Российской Федерации, за исключением территории Дальневосточного федерального округа»24 и др.

Особое место среди источников гражданского права занимает обычай. Правовой обычай является древнейшим источником права, который использовался для регулирования общественных отношений. Так, старейший источник правовых норм на - Руси «Русская правда» являлся писанным сборником правовых обычаев [2].

В современном гражданском законодательстве РФ «обычаем признается сложившееся и широко применяемое в какой-либо области предпринимательской или иной деятельности, не предусмотренное законодательством правило поведения, независимо от того, зафиксировано ли оно в каком-либо документе» (п.1 ст.5 ГК РФ). Такое определение обычая было введено в ГК РФ нормами Федерального закона от 30.12.2012 № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» 25 . ГК РФ в прежней редакции в качестве источника гражданско-правовых норм называл лишь обычаи делового оборота, то есть такое правили поведение, которое применялось в предпринимательской практике. В современной редакции ст. 5 ГК РФ сфера применения обычая значительно расширена: законодательно признана возможность формирования обычая и за пределами предпринимательских отношений.

Согласно разъяснениям, данным в п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федера-ции»26: «Под обычаем, который в силу статьи 5 ГК РФ может быть применен судом при разрешении гражданско-правового спора, следует понимать не предусмотренное законодательством, но сложившееся, то есть достаточно определенное в своем содержании, широко применяемое правило поведения при установлении и осуществлении гражданских прав и исполнении гражданских обязанностей не только в предпринимательской, но и иной деятельности, например, определение гражданами порядка пользования общим имуществом, исполнение тех или иных обязательств».

Постановлением Пленума ВАС РФ от 14.03.2014 № 16 «О свободе договора и ее пределах» 27 в качестве обычаев, предлагается рассматривать примерные условия договора в случаях, когда по условиям договора отсутствует ссылка на такие условия и не определен порядок поведения сторон, в случае, если они отвечают требованиям, указанным в ст. 5 ГК РФ.

Анализ норм действующего законодательства позволяет установить такую особенность правовых обычаев как обязательное соответствие положениям законодательства или договора [2]. Согласно п.2 ст. 5 ГК РФ: «Обычаи, противоречащие обязательным для участников соответствующего отношения положениям законодательства или договору, не применяются».

В качестве примера правового обычая, который сформировался в области арендных отношений, в литературе приводится следующая ситуация. В силу п. 2 ст. 651 ГК РФ, устанавливается правило, что договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой реги- страции. С целью избежать процедуры государственной регистрации таких договоров, участники гражданского оборота стали заключаться его на срок 11 месяцев. Обычай сформировался таким образом, что подобные договоры практически никогда не заключались на иной срок в месяцах или днях, хотя и в этих случаях они тоже не нуждались в государственной регистрации [3].

Говоря об источниках правового регулировании необходимо упомянуть международные договоры и соглашения, которые, как уже указывалось выше, являются частью правовой системы РФ. Согласно п. 4 ст. 15 Конституции РФ: «Если международным договором Российской Федерации установлены иные правила, чем предусмотренные законом, то применяются правила международного договора». В качестве примера можно привести Венскую Конвенция о праве международных договоров от 23.05.1969 г.28

В заключении хотелось бы обратить внимание на роль судебной практики в сфере гражданско-правовых отношений. Судебная практика, выступая результатом правоприменительной деятельности, не является источником права в РФ. Однако Постановления пленумов, исходящие от высших судебных органов имеют большое значение для толкования правовых норм и формирования единообразного их применения. В области правового регулирования арендных отношений можно назвать выделить следующие: Постановление Пленума ВАС РФ от 23.05.1995 № 15 «О договорах аренды с правом выкупа»29, Постановление Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды»30.

"Экономика и социум" №8(39) 2017