Источники правового регулирования системы ипотечного кредитования в Российской Федерации

Система ипотечного кредитования в России, как одна из важнейших отраслей банковского сектора, как для населения, так и для экономики страны в целом нуждается в модернизации системы правового регулирования. Законодательство   РФ,   регулирующее ипотечное кредитование, все более соответствует к общепринятым мировым стандартам банковских услуг, при этом имеет свою отлаженную правовую структуру.

В настоящее время в российском законодательстве основными правовыми регуляторами системы ипотечного кредитования являются:

• -    Конституция Российской Федерации;

• -    Гражданский кодекс Российской Федерации;

• -    Жилищный кодекс Российской Федерации;

• -    Земельный кодекс Российской Федерации;

• -    Налоговый кодекс Российской Федерации;

• -    Градостроительный кодекс Российской Федерации;

• -    Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;

Исходя из этого, рассмотрим подробнее характеристику каждого указанного выше нормативно-правового акта.

• 1.    Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ, от 05.02.2014 N 2-ФКЗ, от 21.07.2014 N 11-ФКЗ). В соответствии с Конституцией РФ в отношении объектов недвижимости: обеспечена свобода экономической деятельности, а также защита права государственной, муниципальной, частной собственности и других форм; определено особое положение природных ресурсов, в частности земли, необходимой для жизнедеятельности граждан; предусмотрено право граждан на землю в виде частной собственности, а также в виде объединений граждан при соблюдении общественных интересов; гарантировано право граждан на наличие жилища.

• 2.    Гражданский кодекс Российской Федерации от 30.11.1994 N 51-ФЗ. Гражданский кодекс Российской Федерации относительно объектов недвижимости регулирует: основания возникновения, нормы осуществления и защиту гражданских прав; содержание и элементы правоспособности и дееспособности граждан в сфере имущественных правоотношений; отношения по поводу владения, пользования и распоряжения объектами недвижимости. В соответствии со ст.130-132 Гражданского кодекса РФ установлено понятие недвижимости и его обязательной государственной регистрации.

• 3.    Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ регулирует жилищные отношения, связанные: с возникновением, осуществлением, изменением и прекращением прав пользования, владения и распоряжения жилой недвижимости, относящейся к государственному и муниципальному жилищному фонду; с пользованием жилыми помещениями жилищного фонда, находящегося в частной собственности; с пользованием

• 4.    Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ. Согласно Земельному кодексу РФ предусмотрено урегулирование процедуры передачи земельных участков в собственность и в аренду физическим и юридическим лицам, или без права распоряжения в постоянное пользование юридическим лицам, а также условий предоставления земельных участков для целей индивидуального жилищного строительства.

• 5.    Налоговый кодекс Российской Федерации от 31.07.1998 № 146-ФЗ. В соответствии с Налоговым кодексом РФ установлено понятие организация и индивидуальный предприниматель, а также стоимость недвижимости и земельных участков в порядке, которая применяется оценщиками при анализе потоков денежных средств от использования имущества.

• 6.    Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ. Согласно Градостроительному кодексу РФ установлено регулирование отношений, связанных с созданием системы расселения, градостроительным планированием, застройкой, благоустройством городских и сельских поселений.

• 7.    Федеральный закон № 102-ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Данный закон является одним из основополагающих правовых документов, регулирующих возникновение ипотечных отношений, порядок оформления и дальнейшие их юридические аспекты. Также рассматриваемый закон определяет систему отношений, формирующихся в связи с залогом недвижимости, так предусмотрена конкретизация условий

Также в Гражданском кодексе РФ установлены нормы, предусмотренные к использованию при возникновении правоотношений в сфере жилищной ипотеки, которые содержат: процедуру выдачи кредита, где дается понятие кредитного договора и приводятся общие положения по его структуре; установленные к исполнению обязательства при ипотечном договоре; перечень мер, способствующих понуждению должника к исполнению гражданско-правовых обязательств.

В соответствии с п. 3 гл.23 Гражданского кодекса Российской Федерации от 30.11.1994 № 51-ФЗ урегулировано понятие залога, основания возникновения залога, предмет залога и прочие понятия, регулирующие отношения залога и другие нормы, регулирующие правовое положение залога как способа обеспечения обязательств. В силу залога, согласно ст. 334 ГК РФ, кредитор имеет право, по обеспеченному залогом обязательству и в случае его неисполнения должником, получить удовлетворение относительно других кредиторов лица, обладающего этим имуществом.

общего имущества собственников помещений; с отнесением помещений к разряду жилых помещений и устранению их из состава жилищного фонда; с учетом жилищного фонда, содержанием и ремонтом жилых помещений; с переустройством и перепланировкой жилых помещений; с управлением многоквартирными домами; с созданием и деятельностью жилищностроительных и жилищных кооперативов, а также товариществ собственников жилья, с определением обязанностей и прав их членов.

приобретения недвижимости и дальнейшего залога прав на нее посредством предоставления кредита [1].

Также другими специализированными законодательными актами, регулирующими систему ипотечного кредитования, являются:

• -    Федеральный закон от 11.11.2003 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах»;

• -    Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21.07.1997 г. №122-ФЗ;

• -    Федеральный закон «О накопительно-ипотечной системе жилищного обеспечения военнослужащих» от 20.08.2004 №117-ФЗ.

Исходя из этого, с учётом многообразия российских законодательных актов система ипотечного кредитования является одной из наиболее активно развивающихся элементов правовой системы в РФ, при которой практическая реализация ее основной части поможет решить важнейшую жилищную проблему населения. При этом в настоящее время существует значительное количество законодательных пробелов, в первую очередь создающих проблемы при наложении взыскания на заложенное имущество должника. В частности, это касается законодательных актов в отношении банкротства физических лиц [3, с.58].

Банкротство физических лиц в настоящее время регулируется гл. 10 Федерального закона от 26.12.2002  №127-ФЗ "О несостоятельности

(банкротстве)", но данная статья регламентирует лишь общие положения о банкротстве     граждан,     не     являющихся     индивидуальными предпринимателями. Это нередко ведёт к злоупотреблениям со стороны граждан-должников и, соответственно, приводит к нарушению платёжной дисциплины.

Существует и ещё одна значимая проблема, связанная с наложением взыскания на заложенное имущество должника. Ст. 446 ГПК РФ не позволяет наложить взыскание на жильё должника, если оно является единственным, подходящим для проживания помещением, находящимся в распоряжении должника. При этом в законе никак не оговорен размер или иные достаточные нормы проживания. Это приводит к таким ситуациям, когда суд не может наложить взыскание на имущества в случае если гражданин-должник, к примеру, проживает в роскошном особняке, являющемся предметом ипотеки, но он является единственным жильём должника.

Ещё одной причиной снижения платёжной дисциплины при ипотеке является положение, озвученное в Федеральном законе № 405-ФЗ от 16.11.2011: «Если залогодержатель в порядке, установленном настоящим Федеральным законом, оставляет за собой предмет ипотеки, которым является принадлежащее залогодателю жилое помещение, а стоимости жилого помещения недостаточно для полного удовлетворения требований залогодержателя, задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству считается погашенной и обеспеченное ипотекой обязательство прекращается. Задолженность по обеспеченному ипотекой обязательству считается погашенной, если размер обеспеченного ипотекой обязательства меньше или равен стоимости заложенного имущества, определенной на момент возникновения ипотеки» [2]. Эта же норма может быть причиной повышения риска недополучения дохода банком, так как допускает возможность не полного покрытия залогом обязательств должника по сумме основного долга и начисленных процентов.

Решить эти проблемы непросто, но, с другой стороны, не делая попыток к их решению, невозможно повысить эффективность системы ипотечного кредитования в Российской Федерации.

По нашему мнению, необходимо внести следующие коррективы в законодательные акты РФ:

• -    при определении и регламентации процедур банкротства физических лиц необходимо установить порядок раскрытия информации о гражданине-должнике, что позволит банкам проводить более качественный анализ платёжеспособности потенциального заёмщика;

• -    при наложении взыскания на имущество должника, необходимо разрешить наложение взыскание на единственное жильё должника в том случае, если оно является избыточным. При этом взыскание может быть обращено на единственное жильё должника, если оно превышает обозначенный законом уровень (при этом должны быть учтены интересы и права членов семьи должника). Такое недвижимое имущество может быть реализовано с обязательным предоставлением (приобретением) для должника другого жилья, соответствующего санитарным нормам проживания.

Исходя из этого, совершенствование нормативно-правовых актов, регулирующих систему ипотечного кредитования в РФ, позволит сделать прозрачной достаточно сложную схему финансовых потоков банковского сектора экономики страны в целом.