Историческая ретроспектива становления и развития института аренды в России

Истоки возникновения института аренды восходят к глубокой древности. Первые упоминания о заключении договора предоставления движимых и недвижимых вещей в целях временного пользования за определенное вознаграждение можно обнаружить в истории Древнего Рима. В соответствии с положениями Свода законов Российской империи, под имущественным наймом признавался договор, в силу которого одна сторона за определенное вознаграждение обязывалась предоставлять другой стороне свою вещь во временное пользование.

Если в римском праве предметом найма признавалось исключительно движимое и недвижимое имущество, то в российском дореволюционном законодательстве договор о найме включал и приносящие доход права. При этом, в российском праве существовало ограничение срока договора аренды - не более двенадцати лет. По мнению отечественных правоведов, данное условие детерминировалось несколькими основополагающими факторами:

• 1)    потеря финансовой выгоды для государства, ибо переход права собственности по недвижимому имуществу обеспечивал ее существенным доходом;

• 2)    обесценение имений в силу долгосрочной аренды [6, 10].

Договор аренды в период функционирования СССР регулировался Гражданским кодексом РСФСР от 1922 г. и Гражданским кодексом РСФСР от 1964 г. Спе- цифическими характеристиками теоретических положений о договорах найма в исследуемом периоде явились: сокращение и дифференциация сроков найма, ограничения круга объектов имущественного найма, увеличение числа правил, связанных с регулированием отношений найма с участием социалистических организаций. К примеру, социалистические организации имели право сдавать внаем исключительно временно неиспользуемые здания и сооружения. Что касается сроков найма, то их нормы трансформировались систематически: ГК РСФСР 1922 г. ограничивал срок найма двенадцатью годами, пролонгация договора аренды осуществлялась посредством заключения нового договора.

Несколько позднее были установлены новые правила, согласно которым срок найма государственными и корпоративными организациями государственных предприятий и строений не должен превышать двадцати четырех лет. Помимо того, законодательством допускалась и модель бессрочного договора найма - договор, заключенный без указания срока, идентифицировался как заключенный на неопределенный срок, и каждая из его сторон была вправе заявить о расторжении договора во всякое время (при найме помещений под торгово-промышленные предприятия и жилье - за 3 месяца, при найме прочего имущества - за 1 месяц). Далее, ГК РСФСР 1964 г. ограничил срок имущественного найма десятью годами, срок договора найма строения или нежи- лого помещения, заключенного между государственными, кооперативными и общественными организациями – до пяти лет, а договор найма оборудования и вовсе до одного года [8, с. 262].

Следующим важнейшим этапом становления и развития института аренды является 1989 г., ознаменовавшийся принятием Основ законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде. Договор аренды приобрел статус особого правового института, направленного на наделение государственных предприятий большей автономностью, денационализацию предприятия, регулирование взаимодействия государственных органов и трудовых коллективов. Нормы Основ законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде определили существование трех новых правовых конструкций: новый институт договора аренды, институт организации арендаторов и арендное предприятие [9, с. 208].

Одновременно с этим, функционировал и институт традиционного договора имущественного найма. Регулирование арендных отношений, наряду с Основами законодательства Союза ССР и союзных республик об аренде, осуществлялось в данный период также Указом Президиума Верховного Совета СССР от 7.04.1989 № 10277-XI [3], согласно положениям которого объектами аренды выступали:

• 1)    земля, другие природные объекты;

• 2)    имущество государственного, кооперативного или иного общественного пред-

• 4)    отдельные здания, хозяйственные постройки, сооружения, сельскохозяйствен-
• ная техника и прочие материальные ценности.

Главенствующая роль в развитии арендных отношений принадлежала Указу Президента РФ от 14.10.1992 № 1230 [2], впервые содержавшего норму, предоставлявшую Государственному комитету РФ единоличное право на осуществление полномочий арендодателя при сдаче в аренду недвижимого имущества государственных организаций. Помимо того, арендные правоотношения регулировались Постановлением Правительства РФ от 10 февраля 1994 г. №96 [4], в соответствии с положениями которого Государственный комитет РФ по управлению государственным имуществом наделялся правом осуществлять передачу государственного имущества в аренду юридическим лицам, а также обязанностью контролировать целевое ис- пользование и сохранность данного имущества.

Таким образом, до принятия ч. 2 ГК РФ правовое регулирование арендных отношений носило хаотичный, бессистемный характер, порождая коллизии и противоречия в юридической практике. ГК РФ ликвидировало имевшиеся правовые пробелы, упразднило большинство норм специального законодательства, вернув договору аренды его первичное цивилистическое содержание. Впервые в российском законодательстве в качестве самостоятельного вида договора арендных правоотношений был выделен договор аренды зданий и сооружений [5, с. 2].

приятия;

• 3)    имущество цехов, отделений, участков и прочих внутренних подразделений общественных организаций;