История формирования института недвижимого имущества в российском и зарубежном праве

Вопрос относительно возникновения и развития категории недвижимого имущества решался еще во времена существования римского государства. Уже в данный период можно обнаружить разграничение имущества на движимое и недвижимое. К недвижимости римляне относили земельные участки. В состав земельного участка входила сама земля и все, что не может быть отделено от нее без причинения ущерба. К участку относилось также находящееся под и над ним пространство. В качестве общего термина для обозначения участка со всем находящимся на нем римляне пользовались выражением. Все то, что было прочно связано с землей путем посадки, возведения, надстройки или каким-либо иным образом (постройки, посевы, насаждения и т.п.) теряло качество недвижимых вещей с момента отделения от земной поверхности. Причем постройки, посевы, насаждения рассматривались только как единое целое с землей, и в качестве основополагающего принципа был выдвинут следующий: сделанное на поверхности следует за поверхностью. Поэтому, независимо от того, кем и на чьи средства было построено здание, оно всегда являлось собственностью владельца земельного участка, на котором объект возведен.

В период Средневековья в Западной Европе начинают развиваться публичные формы поземельного оборота, сопровождаемые торжественными публичными обрядами. Со временем публичные средневековые формы поземельного оборота уступают место неформальным способам, почерпнутым из римского права. В Средние века особый правовой режим недвижимости обусловливался единством частноправовой и публичной власти над определенной территорией. Дифференциация в то время зашла настолько далеко, что нельзя было уже говорить о движимости и недвижимости, как о двух видах одного рода - вещей, а можно было рассматривать их как совершенно самостоятельные категории, подверженные действию совершенно разных правовых режимов. Такое строгое разграничение в наибольшей степени характерно для правовых систем, не расставшихся еще окончательно с феодальными институтами, вроде российского дореволюционного права с его постановлениями о родовых и, до 60-х годов XIX в., населенных имениях или колониального права в Латинской Америке с его энкомьендами и асиендами. Наиболее же показательно в этом отношении английское право, и поныне разделяющее личную собственность, которая устанавливается на движимое имущество, и реальную собственность на недвижимость, с его бесчисленными вещными правами на недвижимость при формальном признании верховной собственности короны на землю. Жители континентальной Европы оказались не столь верны традициям и при кодификации своего законодательства в XIX-XX вв. без сожаления расстались со средневековыми институтами, что существенно упростило оборот недвижимости, да и вообще всю систему вещных прав. Однако уже в начале прошлого века И.А.Покровский заметил обратную тенденцию к восстановлению различия между движимым и недвижимым имуществом.

В России разделение имущества на движимое и недвижимое имело первостепенное значение. К недвижимости относили земельные участки и всякие угодья, дома, заводы, фабрики, лавки, всякие строения, пустые дворовые места, а также железные дороги. Хотя в России, как и в Риме, изначально чувство частной собственности возникло по отношению к движимым вещам, значение земли было столь велико, что в последующем осознанное понятие собственности формировалось в основном в отношении земельных участков.

Огромная территория России позволяла населявшим ее народам свободно перемещаться в ее пределах, размещаясь на необходимых для занятия земледелием землях, не конфликтуя между собой. Родовой или общинный порядок пользования землей с постоянными переходами с места на место в поисках более плодородных участков не мог сформировать по отношению к земле чувства и понятия собственности. Это был период бессознательного владения землей.

С водворением на Руси княжеской власти князья стали править землей русской, раздавая завоеванные и захваченные земли своим дружинникам. Поземельное владение дружинников, хотя и зависело напрямую от их государственной службы, являлось более определенным, более твердым по сравнению с бессознательным, свободным владением рода или общины, потому что опиралось на исключительную власть князя.

Изначальные способы приобретения права на участки земли: завладение, захват, применяемая кое-где давность владения в основе которой лежал труд, т.е. обрабатывание земли в течение четырех-пяти лет непрерывно и бесспорно, отошли на второй план по мере усиления централизованной власти московских государей. Наконец князья сошли в один разряд с людьми служилыми, государство стало единым, а все земли, занимаемые русским народом, стали считаться принадлежащими государю, который предоставлял их лицам, отправлявшим государственную службу, в виде поместья или вотчины.

В российском законодательстве термин «недвижимое имущество» появился сравнительно недавно, а легитимного его определения не существовало вовсе. Все это объясняет наличие разнообразных точек зрения ученых-цивилистов по исследуемому вопросу. Такие видные ученые, как Мейер Д.И., Победоносцев К.П., Синайский В.И., Шершеневич Г.Ф. и др., неоднократно в своих трудах рассматривали вопросы, касающиеся тех или иных аспектов недвижимости. При этом обращает на себя внимание тот факт, что в науке гражданского права XVIII-XIX вв. усилия цивилистов были направлены на выработку либо признаков недвижимости, либо перечня ее объектов, который видоизменялся в зависимости от развития общественных отношений и появления новых объектов.

Некоторые ученые полагают, что термин «недвижимость» впервые был использован в российском законодательстве в 1597 году царем Федором Иоановичем при введении крепостного права, когда за помещиками закреплялись огромные площади земель, и требовалось их закрепление. Закрепление фиксировалось в крепостных книгах. В течение года акты и документы подшивались по порядку их утверждения в тетради, которые по истечении года переплетались в книги вместе с двумя алфавитными указателями, составленными по названиям недвижимого имущества и по фамилиям собственников.

Влияние римского права отразилось на структуре и содержании Французского гражданского кодекса 1804г. вошедшего в историю под названием Кодекса Наполеона.

Французский гражданский кодекс выделяет три основания классификации имущества на движимое и недвижимое:

• 1)    по природе (земельные участки, строения, ветряные или водяные мельницы, утвержденные на столбах и составляющие часть строения, урожай на корню и плоды, не снятые еще с деревьев, леса и т.д.);

• 2)    по назначению (это предметы, которые собственник земли поместил на свой участок для его обслуживания и эксплуатации, – животные, служащие для обработки земли; земледельческие орудия, семена, удобрения, голуби в голубятнях, ульи, рыба в прудах, солома и удобрение и т.д.);

• 3)    вследствие предмета, принадлежность которого оно составляет (узуфрукт на недвижимые вещи; сервитуты или земельные повинности; иски, имеющие своим предметом возвращение недвижимого имущества).

С того момента, как колосья срезаны, а плоды сорваны, они являются движимостью. Если сжата часть урожая, то лишь эта часть является движимостью. Трубы, проводящие воду в дом или в иное имение, являются недвижимым имуществом и составляют часть земельного участка, на котором они расположены.

Французский гражданский кодекс сформулировал основной критерий отличия недвижимых вещей от движимых – прочную связь с землей. Этот принцип не утратил своей важности и закреплен в законодательстве многих стран мира.

Германское гражданское уложение , принятое рейхстагом в 1896 г. и введенное в действие с 1 января 1900 г., стало крупнейшей кодификацией конца прошлого века. В ходе ее разработки произошло упорядочение и частичное обновление гражданского права, состоящего из разнородных систем (княжеских, городских, вотчинных). Княжеское и вотчинное право отдельных земель сосуществовало со сборниками общественного пандектного римского права (называвшегося иначе современным римским правом). Итак, Германское гражданское уложение 1896 г. в значительной мере базировалось на римском праве, которое в свое время подводило итог исторического прошлого и выхода на новую ступень своего развития.

Все вещи делятся на земельные участки и движимые вещи. Движимостью считается все, что не является земельным участком и его принадлежностью, прочно связанной с почвой. ГГУ содержит большее количество ограничений прав собственника, чем Кодекс Наполеона, что соответствует духу времени. Право собственности на недвижимость подвергалось существенным ограничениям по сравнению с правом собственности на движимые вещи.

Свое развитие получила и англосаксонская правовая система, которая базировалась на общем праве Англии, возникшем на рубеже XI и XII вв. Право Англии обладает большим своеобразием, что во многом объясняется ее географической обособленностью. В английском праве различалось движимое и недвижимое имущество, но традиционным было деление вещей на реальную и персональную собственность. Это деление, сложившееся исторически, было связано с различными формами исков, которыми защищалась реальная или персональная собственность. Реальными исками защищались родовая недвижимость и только такие права на землю, которые носили характер свободного держания, феодального владения от короля или другого лорда. К ним относились и права на феодальный титул. Все другие вещи защищались персональными исками, по которым можно было требовать возмещения ущерба.

В США гражданское право на протяжении всей истории, по существу, складывалось из отдельных важных правовых институтов – права корпораций, договорного права, собственности и т.д. Регулирование гражданско-правовых в основном входит в компетенцию отдельных штатов, в некоторых из которых были приняты гражданские кодексы (Калифорния, Монтана и др.). Юридическая техника конструирования корпорации с некоторыми модификациями позаимствована правовой системой США из английского общего права.

Гражданский кодекс штата Калифорния 1872 г. закрепляет, что все имущество делится на реальное, или недвижимое, и личное, или движимое. К недвижимому имуществу относится земля; все то, что прикреплено к земле; то, что следует вместе с землею или считается ее принадлежностью и что считается недвижимостью согласно закону. Исключение составляет то, что можно отделить от земли в целях продажи, – плоды, урожай сельскохозяйственных культур, вещи, которые, будучи прикрепленными к земле либо являясь ее частью, были отделены перед передачей покупателю или перед заключением договора о продаже. Всякое имущество, не являющееся недвижимым, считается движимым.

Однако большинство ученых первое появление термина «недвижимое имущество» в российском законодательстве связывают с Указом Петра I «О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах» от 23 марта 1714 г. Использовав термин «недвижимое», законодатель не дал его легального определения. Если до принятия названного Указа земельные участки носили особые названия в зависимости от основания происхождения права на них или характера (вотчины, поместья, дворы, тягловые земли), то после принятия Указа о единонаследии эти названия потеряли свое специфическое значение, различие между ними было сглажено.

Вступивший в действие с 1835 г. Свод законов Российской империи (далее – Свод законов) определял, что имущество делится на движимое и недвижимое. Недвижимым имуществом в соответствии со ст. 384 т. 10, ч. 1 Свода законов признавались земли, которые разделялись на населенные и ненаселенные (называемые порожними землями, степями и другими местными наименованиями), и «всякие» угодья, деревни, дома, заводы, фабрики, лавки, строения и пустые дворовые места, а с 1885 г. также железные дороги. К недвижимости также причисляли водоемы, сокровенные в недрах полезные ископаемые.

Шершеневич Г.Ф. писал по этому поводу: «Законодатель наш, хотя и устанавливает различие движимых и недвижимых вещей, но отличительного признака не дает. Теоретически движимые и недвижимые вещи различаются по тому признаку, способны ли они или нет к перемещению без повреждения сущности и без уменьшения ценности». Специалисты считали, что суда также являются недвижимостью, и в доказательство ссылались на ст. 119 Устава торгового.

В Законе РСФСР «О собственности в РСФСР» от 24.12.1990 г., а затем Основах гражданского законодательства Союза ССР и республик 1991 г. впервые в современном российском правовом поле был употреблен термин «недвижимое имущество», где было восстановлено деление вещей на движимые и недвижимые.

Опираясь на римское частное право, разделение вещей на движимые и недвижимые воспринято также было воспринято правовыми системами большинства стран мира.

Статья 516 Гражданского Кодекса Франции устанавливает различие между движимым и недвижимым имуществом. Статьи 517-525 ГК Франции определяют недвижимые вещи по их природе, в силу их назначения пли вследствие предмета, принадлежность которого они составляют. В частности, к недвижимому имуществу отнесены земельные участки и строения, урожаи на корню и плоды, леса; а также машины, инструменты, сырье, используемое на предприятии, сельскохозяйственные орудия и другие вещи - хотя и движимые по своей природе, но предназначенные для эксплуатации и обслуживание недвижимости. К недвижимым вещам -вследствие предмета, к которому они принадлежат, - относятся узуфрукт на недвижимые вещи сервитута или земельные повинности, иски, имеющие своим предметом возвращение недвижимости.

Гражданский кодекс Италии также дает исчерпывающий перечень объектов, относящихся к недвижимости: земля, водные источники и ручьи, деревья, строения и другие сооружения, соединенные с землей постоянно или на определенное время, а также все, что естественным или искусственным образом оказывается в земле.

В соответствии со ст. 130 Гражданского Кодекса Республики Беларусь к недвижимым вещам как объектам гражданских прав относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе многолетние насаждения, здания и сооружения. Недвижимыми вещами также признаются предприятия как имущественные комплексы: подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, суда плавания «река-море», космические объекты.

В ст. 130 части первой Гражданского Кодекса РФ к недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты.

Таким образом, в советский период в отечественной юридической литературе сформировался устойчивый взгляд на собственность как на экономическую категорию. С этой точки зрения собственность представлялась как «общественная форма присвоения произведенных материальных благ», а отношения собственности как определенные производственные, экономические отношения, заключающиеся в состоянии присвоенности, принадлежности материальных благ отдельным лицам или группе лиц.

Современное законодательство, регламентирующее вопросы права собственности на недвижимое имущество, достаточно обширно и включает в себя большое количество правовых актов различных отраслей права.

Среди кодифицированных правовых актов, регулирующих отношения собственности на объекты недвижимости, главное место занимает Гражданский кодекс РФ.

"Экономика и социум" №1(14) 2015