История развития законодательства о земельных участков в Российской Федерации

Земля как объект недвижимости и природный ресурс является важным объектом экономического оборота, поэтому для нас представляется особенно важным проведение краткого анализа истории правового регулирования сделок с земельными участками в Российской Федерации (далее – РФ). Поскольку на протяжении развития истории менялись системы и формы использования земли, что обуславливало также и изменение ее правового регулирования.

Исторический экскурс позволяет говорить о том, что вплоть до XIII в. все земли Руси были закреплены за князьями, которые после их смерти передавались в порядке очереди старшинства, а позже по «отчинному наследству». Слугам военным, «над дворским» князь за службу давал участки земли в пользование.

Одной из первых форм частного землевладения, зародившейся в середине XVI века стала вотчина, которая предоставлялась служилым людям на основании жалованной грамоты князя личного характера. Владелец вотчины мог ее продать, заложить или передать по наследству.

Так, в статье 14 Соборного Уложения 1649 года указывается: «а будет после кого умершего вотчина его дана будет детям, его сыновьям двум же или трем людям, и один из них тоя отцовския вотчины свой жеребей, для своих недостатков, похочет продать, или заложить, и ему тот свой вотчинной жеребей продать или заложить вольно».

Но полноценной собственностью вотчина не являлась, так как в определенных ситуациях подлежала изъятию и перераспределению.

Отдельные участки земли, сады, покосы и угодья могли сдаваться во временное пользование (с натуральной системой оплаты долей урожая – «исполу» и пр.). Но такое происходило нечасто. Кроме того, временное пользование было ограничено административным характером предшествующего землепользования.

Переход права владения по договору купли-продажи сопровождался вручением дерна, в присутствии пяти свидетелей. «…Издревле Продавец, вводя во владение покупщика, обходил свои владения по меже, в присутствии понятых, сторонних людей, что и выражалось в письменном акте купчей крепости: «Продал и землю завел».

В дальнейшем (с половины XVII в.) акты продажи земли стали оформляться в специальных книгах, ведущихся государственными чиновниками. Так, с середины XV в. на немецком дворе начали осуществлять письменное оформление сделок, их регистрацию в памятных книгах.

Новая форма землевладения – поместье – появилась во время правления Ивана III (1462-1505 гг.). В отличие от владельца вотчины, владелец поместья имел только право пользования поместьем. Любой государственный служащий, получивший поместье мог произвести его отчуждение с разрешения Поместного приказа. С течением времени права помещика на отчуждение своего поместья стали расширяться. К началу XVIII в. и владельцы поместья получили права распоряжения.

Единый правовой режим недвижимых вещей был установлен Указом Петра I от 23 марта 1714 г. В частности, в разделе II указывалось: «Всем недвижимых вещей, то есть, родовых, выслуженых и купленых вотчин и поместей, также и дворов и лавок не продавать и не закладывать, но обращатися оным в род таким образом. Но абсолютное право собственности в современном понимании этого слова появилось в период правления Екатерины II, которая разделила частное землевладение и государственную службу Манифестом от 18 февраля 1762 г. «О даровании вольности и свободы всему российскому дворянству».

До 1917 г. в России не существовало отрасли земельного права, земельные правоотношения регулировались в рамках общего гражданского законодательства. Наряду с правом собственности существовали ограниченные вещные права, особенно распространены были сервитуты. К ним относились: «Права угодий в чужих имениях», право пожизненного владения, право проезда по дороге сопряженного участка и др.

Особенно следует отметить чиншевое право, то есть право вечного и наследственного владения государственной землей. Именно это обстоятельство, по авторитетному утверждению В. И. Синайского, позволяло считать, что в числе самостоятельных прав имеется не только пользование чужими вещами, но и владение ими.

Продажа земли была связана с понятием «оборотоспособность», в частности ряд земель были не оборотоспособными по их «природе»; к числу таких относились: участки берегов судоходных рек, морские берега, другие участки, которые были выделены для общего пользования. Временное пользование земельными участками было срочным. По общему правилу срок составлял до 12 лет, также, в исключительных случаях допускалось пользование земельным участком до 30 лет.

В Советское время одним из первых законодательных актов, который заложил основы земельного регулирования был Декрет Второго Всероссийского Съезда Советов «О земле» от 26.10.1917 г. Согласно нему все земли перешли в распоряжение волостных земельных комитетов, уездных Советов крестьянских депутатов для перераспределения между крестьянами.

Положения земельного Декрета получили свое развитие в Декрете Всероссийского Центрального Избирательного Комитета «О социализации земли» от 19.02.1918 г., которые закрепили отмену частной собственности на землю без выкупа в пользование трудящегося народа. Предоставление земельных участков во временное пользование было возможно лишь в исключительных случаях, причем регистрация производилась в волостном или сельском Совете. Но, если в ГК РСФСР 1922г. земельные участки были объектами аренды, то в ГК РСФСР 1964 г. указание на них отсутствовало. Совместным Постановлением Центральной Избирательной Комиссии и Совета Народных Комиссаров от 4 июля 1937 г. заключение договора аренды было запрещено. В исключительных случаях допускалось предоставление прав на земельные участки, однако для этого требовалось соответствующее административное решение. А с 1949 года предоставление земельного участка на отчуждаемом праве было полностью исключено.

В послевоенное время возможность ограниченного использования земельными участками была предусмотрена распорядительным актом государственного органа. Согласно ст. 9 Закона СССР от 13.12.1968 № 3401-VII «Об утверждении Основ земельного законодательства Союза ССР и союзных республик» временное пользование землей может быть краткосрочным – до трех лет и долгосрочным – от трех до десяти лет.

Цивилизованный рынок земли начал оформляться лишь в период 1991 – 2001 гг. Законами «О собственности в СССР», «Основ законодательства СССР и союзных республик о земле» была ликвидирована монополия государства на землю, субъектами права собственности были признаны союзные и автономные округа, республики, автономные области и округа. И лишь Законом РСФСР от 15 декабря 1990 г. № 423-1 «Об изменениях и дополнениях Конституции (основного закона) РСФСР» была установлена частная собственности на землю.

«Продажа или иное отчуждение земельных участков, кроме передачи по наследству, возможны были только государству (в лице Совета народных депутатов), на территории которого расположен земельный участок». После приобретения права собственности на земельный участок его последующая купля-продажа в течение 10 лет не допускалась.

С принятием Земельного кодекса РСФСР от 25 апреля 1991 г. было разрешено приобретать в собственность земельные участки путем заключения договора купли – продажи. Продажа земельного участка осуществлялась государством у граждан, и гражданами у государства (ст. 7, 8, 9,11).

Указом Президента РФ от 27 октября 1993 г. № 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России», собственникам были предоставлены значительные права по распоряжению участками земельными участками.

В настоящее время базисные условия для оборота земельных участков установлены Конституцией Российской Федерации 1993 года, закрепившей гарантии собственности прав граждан на землю, принцип равной защиты всех ее форм, положения о свободе предпринимательства, едином экономическом пространстве РФ.

Таким образом, исследование исторического опыта отчуждения земельных участков позволяет более широко взглянуть на природу этого правового явления, в том числе понять, что в настоящее время существенно расширены права собственников по распоряжению земельными участками, также был увеличен круг субъектов, способных приобретать эти объекты.