Из истории ипотечного кредитования за рубежом и в России

Впервые понятие «ипотека» стало использоваться в Греции в VI в. до н.э., оно описывало ответственность заёмщика перед кредитором земельными владениями [1, с. 19]. Первоначально, в Афинах в качестве залога могла выступать сама личность должника, которому, в случае нарушения своих обязательств, угрожало рабство. Для этого оформлялись определенные обязательства, а на земельном участке заёмщика устанавливался знак-столб с извещением о том, что данная собственность служит обеспечением по сделке с кредитором. На таком знаке-столбе, который имел название «ипотека», регистрировались все долги владельца земли. По истечении намеченного срока, в случае полного возврата займов, знак убирали, а бывший заёмщик снова переходил в категорию благонадежных людей. Позднее для схожих целей стали применять специальные книги, названные ипотечными, они были гласными и все записи находись в открытом доступе.

Следующий этап развития ипотеки произошел в Римской империи. В I в. н.э. организовывались ипотечные учреждения, которые предоставляли кредиты под залог имущества частным лицам. Вдобавок было создано законодательство для этих учреждений, которые стали предшественниками современных ипотечных банков. Уже в те времена государство оказывало поддержку ипотечному кредитованию, с помощью особых фондов для поддержания социально незащищенных категорий граждан. Необходимо отметить, что и поныне мировой опыт технологии инвестирования в жилищной среде базируется на трёх ключевых особенностях: контактные сбережения, ипотечное кредитование, государственная под- держка.

В России история ипотеки берет свое начало в XIV в. наряду с появлением права частной собственности на землю. В 1754 г. указом Елизаветы Петровны с целью «уменьшения во всем государстве процентных денег» были созданы первые сословные кредитные учреждения: Дворянский заемный банк с конторами в Санкт-Петербурге и Москве и Купеческий банк в Санкт-Петербурге. Данный Указ предусматривал выдачу ссуд под залог недвижимости, имений с крепостными крестьянами или драгоценных вещей в размере от 500 до 10 тысяч рублей на срок до 3-х лет. В том же 1754 году был обнародован еще один указ, запрещающий ростовщичество – «О наказании ростовщиков». Он устанавливал наказание за ростовщическую деятельность как для воров – отрубание руки, а также предельно допустимую законом ставку по ссудам («указанный процент») – 6%.

Необходимо отметить, что наиболее популярны в то время были ссуды под залог каменных домов (именно каменных, не деревянных; последние часто горели в результате пожаров) и исходя из числа «ревизных душ» помещика, поскольку обеспечением долга служило населенное поместье, т.е. крепостные крестьяне, которые оценивались банком крайне низко – всего по 10 руб. (позднее оценка «ревизных душ» неоднократно пересматривалась: в 1766 году повысилась до 20 руб., в 1786 – до 40, в 1801 году – до 60 руб.).

В 1786 году был обнародован манифест Екатерины II, возвестивший о реорганизации Дворянского банка в Государственный заемный банк для оказания содействия дворянскому землевладению. Срок ссуд при этом был продлен до 20 лет; процентная ставка понизилась до 5% годовых; ссуды, как и раньше, выдавались под дома и населенные деревни [4, с. 5].

Однако свод законов, в котором было бы четко регламентировано залоговое право, был введен только во времена М. Сперанского, в 1835 г. При этом развитие кредитного дела было основано именно на ипотечном кредитовании. В 1864 году, после отмены крепостного права, был создан первый акционерный коммерческий банк в Санкт-Петербурге. За период 1864-1873 гг. было образовано 60 акционерных, в том числе 14 ипотечно-земельных банков; притом в одном регионе не должны были работать более двух таких банков, чтобы не создавалась чрезмерная конкуренция. Государственный крестьянский поземельный банк в это время активно ссужал крестьянам средства для выкупа помещичьей земли. Банк предоставлял кредиты сроком до 35 лет до 75% от стоимости имущества под 7,5-8,5% годовых. Эти условия были совершенно невыгодными. Для сравнения заметим, что Государственный дворянский земельный банк, в свою очередь, выдавал ссуды на 66 лет в размере до 100% от стоимости под 5% в год [3, с. 21].

К 1917 г. в России была сформирована довольно развитая кредитно-банковская система долгосрочного кредитования, которая была в достаточной степени законодательно обеспечена и не уступала западноевропейской [2, c. 96]. В то время ипотечные кредиты назывались поземельными, так как банки выдавали кредиты под залог земли. После революции в России от ипотечного рынка не осталось и следа, но элементы российского ипотечного кредитования были переняты различными странами.

История развития современной ипотеки в России берет свое начало в конце XX века. Необходимо отметить, что до сих пор система ипотечного кредитования в нашей стране находится в стадии становления. Российский ипотечный рынок начал формироваться в 1995 году, когда «ДельтаКредит» и «Сбербанк» стали выдавать ипотечные кредиты под залог имеющегося жилья у заемщиков. Условия выдачи займов стали более мягкими, а отбор клиентов был более дифференцированным. Так, в середине 1990-х ипотека выдавалась только при наличии официального дохода, тогда как сегодня банк учитывает и другие источники дохода потенциального заемщика. Однако в те годы количество документов и справок, которые необходимо было предоставить банку для получения кредита, было куда меньшим, чем сегодня; в результате круг потенциальных заемщиков увеличился, а ипотечный рынок начал набирать обороты. Однако при этом кредиты выдавались только на приобретение жилья на вторичном рынке, что не способствовало развитию строительной отрасли.

В сентябре 1997 года было создан институт развития ипотеки – «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию», а в июле 1998 года вступил в силу Закон «Об ипотеке». Этот закон был призван стимулировать кредитные организации к расширению бизнеса через выдачу ипотечных займов, а россиян – к покупке жилья с привлечением кредитных средств. Однако этим планам не суждено было сбыться, так как в августе 1998 года, буквально через месяц после принятия закона, в России произошел дефолт.

На несколько лет об ипотечном кредитовании пришлось забыть, и рынок жилья претерпевал кризис. Лишь немногие кредитные организации могли позволить себе выдачу долгосрочных займов на приобретение жилья в условиях высочайшей инфляции и резко снизившихся доходов населения. Однако федеральный закон «Об ипотеке», принятый в 1998 году, определил контуры системы ипотечного кредитования, которая действует до сегодняшнего момента.