Изменение и расторжение договора аренды недвижимости

К числу несомненно положительных черт в ГК РФ[1] необходимо отнести подробное и детальное регулирование оснований досрочного расторжения договора аренды (статьи 619, 620). Это становится очевидным, если учесть, что ранее Основы гражданского законодательства (п.1 ст.86)[2]

указывали лишь на возможность расторжения договора аренды по решению суда «в случаях, предусмотренных законодательными актами», а Основы законодательства об аренде (п.1 ст.13) допускали возможность досрочного расторжения договора аренды по требованию одной из сторон «в случаях нарушения другой стороной условий договора». Таким образом, судьба договора аренды по существу ставилась в зависимость от усмотрения суда.

ГК РФ называет конкретные основания для досрочного расторжения договора по требованию как арендодателя, так и арендатора. Как правило, указанные основания расторжения договора носят характер расшифровки понятия «существенное нарушение договора» применительно к арендным отношениям. Так, арендодатель может потребовать досрочного расторжения договора, если арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату, те же требования относится и к договору аренды недвижимого имущества.

Арендатор вправе обратиться в суд с иском о досрочном расторжении договора в следующих случаях:

• –    арендодатель не предоставляет ему сданное в аренду имущество либо чинит препятствия в пользовании имуществом в соответствии с договором или назначением этого имущества;

• –    арендованное имущество имеет препятствующие его использованию недостатки, за которые отвечает арендодатель (ст.612 ГК РФ);

• –    арендодатель не выполняет обязанности по капитальному ремонту сданного в аренду имущества;

• –    имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, оказывается в состоянии, не пригодном для использования, к примеру необратимое обветшание или разрушение здания в силу объективных обстоятельств.

Договором аренды могут быть предусмотрены и иные основания его досрочного расторжения по требованию одной из сторон.

Обращает на себя внимание, что действующим ГК РФ предусмотрена своеобразная досудебная процедура урегулирования конфликта между арендатором и арендодателем в тех случаях, когда имеются основания для досрочного расторжения договора по инициативе арендодателя. Арендодателю вменено в обязанность предварительное письменное предупреждение арендатора о необходимости исполнения им соответствующего обязательства в разумный срок. Данное положение означает, что к исковому заявлению арендодателя о расторжении договора аренды, подаваемому в арбитражный суд, должны быть приложены документы, подтверждающие соблюдение им досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком: копия письменного предупреждения арендатора и доказательства направления или вручения этого предупреждения арендатору. В противном случае иск арендодателя будет возвращен арбитражным судом без рассмотрения (ст.ст.104, 108 АПК)[3].

Иски арендаторов об изменении или расторжении договоров аренды в практике судов и арбитражных судов явление нечастое. Напротив, споры о расторжении договора аренды или об изменении его условий (в особенности в части увеличения размера арендной платы) по искам арендодателей довольно типичны. В большинстве случаев такие требования арендодателей предъявляются в суд, арбитражный суд в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением со стороны арендаторов обязанности по внесению предусмотренной договором арендной платы. Возможность досрочного расторжения договора по требованию арендатора по этому основанию допускается лишь в том случае, если арендатор не вносит арендную плату более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа (подп.3 ч.1 ст.619 ГК РФ).

Т.Л. Левшина, к примеру на основе анализа материалов целого ряда дел арбитражных судов по спорам о расторжении договоров в связи с ненадлежащим исполнением арендаторами обязанности по внесению арендной платы приходит к выводу о том, что «арбитражные суды с настороженностью относятся к расторжению договора аренды на основании существенного нарушения арендатором обязанности по внесению арендной платы, стремясь разрешить спор по иным основаниям и уйти от обсуждения вопроса о том, является ли нарушение существенным. Видимо, это обусловлено недостаточностью накопленной практики подходов определения степени значительности того, чего лишается арендодатель в результате невнесения арендной платы»[4].

Ставится Т.Л. Левшиной и более общая проблема – проблема соотношения специальных оснований расторжения договора аренды по требованию арендодателя и общих оснований расторжения всякого гражданско-правового договора. В рамках рассмотрения этой проблемы заслуживает внимания позиция автора, согласно которой «основания расторжения договора арендатором могут на основании п.2 ст.450 ГК РФ быть предусмотрены договором, а в соответствии со ст. 619 ГК РФ договор аренды по требованию арендодателя может быть расторгнут только в судебном порядке»[5].

Более категоричен в своих выводах А.А. Иванов: «В любом случае договор аренды может быть досрочно расторгнут только судом по иску заинтересованной стороны договора»[6].

Актуальность проблемы соотношения положений ГК РФ об общих основаниях расторжения гражданско-правового договора (ст.450) и об основаниях досрочного расторжения договора аренды (ст.ст.619, 620) подтверждается и следующим примером из арбитражно-судебной практики.

Комитет по управлению имуществом Москвы (далее - Комитет) как арендодатель обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к акционерному обществу – арендатору о выселении последнего из занимаемого им нежилого помещения. В качестве третьего лица на стороне истца в деле привлечено правительство Москвы.

В обоснование исковых требований Комитет сослался на то, что договор аренды расторгнут истцом в одностороннем порядке в связи с включением спорного помещения в перечень зданий, подлежащих реконструкции в соответствии с Постановлением Правительства Москвы от 23 апреля 1996 г. №372 «Об изъятии зданий, реконструируемых с привлечением средств инвесторов, на которых длительное время не ведутся работы (Центральный административный округ)».

При рассмотрении дела в порядке надзора Президиумом Высшего Арбитражного Суда РФ пришел к выводу, что арендодатель, обращаясь в арбитражный суд с иском о выселении, поставил одновременно вопрос о расторжении договора в судебном порядке и документально обосновал данное требование. Арбитражный суд первой инстанции и апелляционная инстанция в полном объеме рассмотрели иск и дали оценку доводам истца, касающимся правомерности расторжения договора аренды и выселения ответчика из занимаемых помещений[7].

Приведенное в качестве примера Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ свидетельствует, что стороны договора аренды не всегда могут реализовать свое право на расторжение договора даже в том случае, если такое право прямо предусмотрено договором аренды. Иными словами, получается, что ст.619 ГК РФ применительно к договору аренды исключает применение ст.450 ГК РФ об изменении и расторжении всякого гражданско-правового договора. Такая позиция вызывает большие сомнения, как с точки зрения формально-юридической, так и по существу.