Изменение и расторжение договора коммерческого найма жилого помещения

Изменение договора коммерческого найма жилого помещения возможно как по общим основаниям, закреплённым в гл. 29 ГК РФ, так и по специальным основаниям, на которые указывается в гл. 35 ГК РФ [5].

Согласно ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны как по соглашению сторон, так и по требованию одной из сторон договора по решению суда в двух случаях: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Таким образом, в случае обоюдного желания сторон изменение и расторжение договора возможны всегда, за исключением того, когда иное предусмотрено ГК РФ, другими законами и соглашением сторон, тогда как в отношении одностороннего изменения и расторжения действует обратное правило: это возможно в случаях, только прямо предусмотренных ГК РФ, другими законами и соглашением сторон. Таким случаем и является существенное нарушение договора другой стороной, под которым понимается такое нарушение, которое влечёт для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора. Порядок и последствия изменения и расторжения договора закреплены в ст. 452 и 453 ГК РФ.

При изменении договора коммерческого найма жилого помещения происходит трансформация одного из элементов договора. Так, согласно п. 1 ст. 686 ГК РФ по требованию нанимателя и других граждан, постоянно с ним проживающих, и с согласия наймодателя наниматель в договоре найма жилого помещения может быть заменён одним из совершеннолетних граждан, постоянно проживающих с нанимателем. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор продолжает действовать на тех же условиях, а нанимателем становится один из граждан, постоянно проживающих с прежним нанимателем, по общему согласию между ними. Если такое согласие не достигнуто, все граждане, постоянно проживающие в жилом помещении, становятся сонанимателями (п. 2 ст. 689 ГК РФ). Как видно, в первом случае согласие наймодателя требуется всегда, тогда как во втором случае такого согласия не требуется.

В свою очередь, выбытие или смерть наймодателя влекут прекращение правовой связи между наймодателем и нанимателем. И в случае если такой наниматель проживал один, то и к безусловному прекращению договора коммерческого найма жилого помещения.

Другим случаем прекращения дого- ворных отношений между наймодателем и нанимателем является расторжение договора коммерческого найма жилого помещения. В отличие от договора социального найма жилого помещения, расторжению договора коммерческого найма жилого помещения и его последствиям посвящены всего лишь две статьи – ст. 687–688 ГК РФ.

Договор коммерческого найма жилого помещения может быть расторгнут как по требованию нанимателя, так и по требованию наймодателя. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца (п. 1 ст. 687 ГК РФ). Как следует из указанной нормы, во-первых, требуется согласие всех постоянно проживающих с нанимателем лиц; во-вторых, требуется письменное предупреждение наймодателя. Если не будут соблюдены такие условия, то договор не будет считаться расторгнутым. Причём ГК РФ не установлен перечень оснований, по которым договор коммерческого найма жилого помещения может быть расторгнут по требованию нанимателя. Требование о письменном предупреждении предопределяет невозможность расторжения договора коммерческого найма жилого помещения конклюдентными действиями.

Возникает вопрос о сроке такого предупреждения. Пункт 1 ст. 687 ГК РФ императивно закрепляет необходимость такого предупреждения за три месяца до расторжения договора. Данная норма направлена прежде всего на защиту интересов наймодателя, так как он должен иметь время для определения дальнейшей судьбы жилого помещения (например, поиска новых нанимателей). В некоторых случаях стороны своим соглашением изменяют срок такого предупреждения. Однако норма, закреплённая в п. 1 ст. 687 ГК РФ, не предусматривает возможности изменения срока такого предупреждения даже по соглашению сторон. По нашему мнению, в данном случае необходимо внести в п. 1 ст. 687 ГК РФ в части закрепления возможности изменения как нормативно-правовыми актами, так и по соглашению сторон срока такого предупреждения. Кроме того, не предусмотрены в ГК РФ и последствия несоблюдения нанимателем такого срока. Иногда наниматели съезжают из жилого помещения, не предупредив об этом наймодателя. Поэтому в целях защиты интересов наймодателя необходимо закрепить такие последствия, например, путём внесения платы за весь тот срок, за который наниматель должен предупредить о расторжении договора коммерческого найма жилого помещения.

В отличие от нанимателя, наймодатель может расторгнуть договор только в судебном порядке и по исчерпывающему перечню оснований. Все такие основания связаны с правонарушениями нанимателя и постоянно проживающими с ним гражданами. Одним из таких оснований является невнесение нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа. Применительно к договору социального найма жилого помещения Пленум Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» [2] указал на то, что обстоятельством, имеющим юридическое значе- ние, является невнесение нанимателем и членами его семьи названных платежей непрерывно (выделено мною – Н.К.) более чем шесть месяцев подряд.

В отличие от договора социального найма жилого помещения, в договоре коммерческого найма жилого помещения не указывается на необходимость уважительности причин, по которым наниматель не вносит плату за жилое помещение.

В Постановлении Пленума № 14 даётся примерный перечень таких уважительных причин: длительные задержки выплаты заработной платы, пенсии; тяжёлое материальное положение нанимателя и дееспособных членов его семьи в связи с утратой ими работы и невозможностью трудоустройства, несмотря на предпринимаемые ими меры; болезнь нанимателя и (или) членов его семьи; наличие в составе семьи инвалидов, несовершеннолетних детей и др. Вместе с тем, по нашему мнению, нет оснований для того, чтобы закреплять возможность расторжения договора коммерческого найма жилого помещения только при невнесении платы за жилое помещение без уважительных причин, как предлагают некоторые учёные [4], так как это противоречит природе самого договора коммерческого найма жилого помещения. Кроме того, не соответствует природе данных отношений и неоплата жилого помещения непрерывно (выделено мною – Н.К.) в течение шести месяцев подряд.

В данном случае нельзя не согласиться с Е.А. Сухановым, который отмечает: «В условиях расторжения договора коммерческого найма в случаях невнесения нанимателем платы за жильё особенно чётко отражён предпринимательский характер данного вида найма жилого помещения. Наймодатель, рассчитывающий на получение дохода от сдачи квартиры внаём (нередко этот доход является для него источником существования), заинтересован порвать отношения с неплательщиком и сдать квартиру другому нанимателю» [6]. Кроме того, нельзя не обратить внимание и на то обстоятельство, что по п. 2 ст. 687 ГК РФ не допускается уменьшение срока невнесения нанимателем платы за жилое помещение, который является основанием для расторжения договора коммерческого найма жилого помещения по требованию наймодателя в судебном порядке.

Следующим основанием для досрочного расторжения договора коммерческого найма жилого помещения по требованию наймодателя является разрушение или порча жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает. По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определённого судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года. И только к договорам краткосрочного найма указанные правила о предоставлении срока для восстановления разрушенного помещения неприменимы.

Таким образом, в течение длительного срока (не менее чем два года) наймодатель должен терпеть ненадлежащее обращение с его имуществом. По нашему мнению, закрепление такой нормы в договоре коммерческого найма жилого по- мещения вызывает только недоумение. Причём применяется данное правило и при регулировании следующего основания, при котором наймодатель вправе требовать досрочного расторжения договора коммерческого найма жилого помещения. В п. 4 ст. 687 ГК РФ говорится о последствиях использования жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает, не по назначению либо систематического нарушения прав и интересов соседей.

Под использованием жилого помещения не по назначению понимается использование жилого помещения не для проживания граждан, а для иных целей (например, использование его для офисов, складов, размещения промышленных производств, содержания и разведения животных), то есть фактическое превращение жилого помещения в нежилое. К систематическим нарушениям прав и законных интересов соседей нанимателем и (или) членами его семьи относят их неоднократные, постоянно повторяющиеся действия по пользованию жилым помещением без соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении или доме граждан, без соблюдения требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, правил пользования жилыми помещениями (например, прослушивание музыки, использование телевизора, игра на музыкальных инструментах в ночное время с превышением допустимой громкости; производство ремонтных, строительных работ или иных действий, повлекших нарушение покоя граждан и тишины в ночное время; нарушение правил содержания домашних животных; совершение в отношении соседей хулиганских действий и др.) (п. 39 Постановления

Пленума ВС № 14). В случаях названных выше нарушений наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости их устранения. Если и после такого предупреждения наниматель продолжает использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, то наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор коммерческого найма жилого помещения. Вызывает нарекания и конструкция п. 4 ст. 687 ГК РФ. Каковы последствия того, что наймодатель не предупредит нанимателя о необходимости устранения нарушения? Может ли в таком случае быть расторгнут договор коммерческого найма жилого помещения?

Но в любом случае в связи с применением к п. 4 ст. 687 ГК РФ правил, предусмотренных абзацем четвёртым п. 2 ст. 687 ГК РФ, можно и в этом случае говорить только о защите интересов нанимателей.

По мнению О.В. Кириченко, «возможность отсрочки исполнения решения суда о расторжении договора коммерческого найма – это проявление гуманизма законодателя. Отсрочка необходима, например, если договор расторгается в зимнее время, а у нанимателя имеются маленькие дети, а также в других сложных жизненных ситуациях» [4].

Мы категорически не согласны с позицией О.В. Кириченко. Получается, что наличие сложных жизненных ситуаций не мешало нанимателю разрушать или портить жилое помещение, использовать его не по назначению, систематически нарушать законные права и интересы соседей, но в то же время является причиной для сохранения за ним права на жилое помещение. Одно дело, когда у нанимателя нет источников дохода для оплаты жилого помещения в связи со сложной жизненной ситуацией, но в таком случае законо- датель говорит о расторжении договора по требованию наймодателя при невнесе-нии платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, то есть предоставляется довольно значительный срок для того, чтобы найти денежные средства для оплаты задолженности. Но при этом на данное основание расторжения договора коммерческого найма жилого помещения не применяются правила абзаца четвёртого п. 2 ст. 687 ГК РФ. На основании вышеизложенного полагаем, что абзац четвёртый п. 2 ст. 687 ГК РФ должен быть исключён из ГК РФ.

Кроме того, по мнению О.В. Кириченко, по смыслу приведённой нормы эта отсрочка даётся нанимателю с целью подыскания другого жилья [4]. Данный вывод, по нашему мнению, необоснован. Во-первых, в условиях современного рынка съёмного жилья для того, чтобы снять жилое помещение, требуется значительно меньшее количество времени. Во-вторых, согласно п. 1 ст. 687 ГК РФ, тому же наймодателю требуется всего лишь три месяца для того, чтобы подобрать нового нанимателя при расторжении договора коммерческого найма жилого помещения по инициативе последнего.

Договор коммерческого найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре в следующих случаях: если помещение перестаёт быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния; в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством (п. 3 ст. 687 ГК РФ). В отличие от оснований, изложенных в п. 2 и 4 ст. 687 ГК РФ, которые являются правонарушениями, в п. 3 ст. 687 ГК РФ речь идёт об объективных обстоятельствах, не зависящих от воли сторон. Так, порядок признания жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции утверждён Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47 [1].

К другим случаям, предусмотренным жилищным законодательством, относится, в частности, перевод жилого помещения в нежилое; снос жилого дома, в котором находится жилое помещение (ст. 85 ЖК РФ). Вместе с тем перечень оснований расторжения договора коммерческого найма жилого помещения, предусмотренных в п. 3 ст. 687 ГК РФ, не является исчерпывающим. Нельзя не согласиться с тем, что такую ситуацию нельзя признать правильной, «расторжение договора коммерческого найма жилого помещения влечёт серьёзные последствия для сторон, поэтому в самой ст. 687 ГК РФ следовало бы указать исчерпывающий перечень оснований такого расторжения, а не ограничиваться указанной отсылкой» [3].

В качестве последствия расторжения договора коммерческого найма жилого помещения ст. 688 ГК РФ называет выселение нанимателя и других граждан, проживающих в жилом помещении к моменту расторжения договора, на основании решения суда. Выселение – это принудительное изъятие жилого помещения у граждан, у которых право на него прекратилось по установленным законом основаниям, или вообще не имеющих права на него. Безусловно, что выселение из жилого помещения по договору коммерческого найма жилого помещения происходит без предоставления другого жилого помещения.