Изменения в законе о долевом строительстве: причины и последствия

Student of financial markets, 3 year

Financial University under the Government of the Russian Federation

Russia, Moscow

Student of financial markets, 3 year

Financial University under the Government of the Russian Federation

Russia, Moscow

Student of financial markets, 3 year

Financial University under the Government of the Russian Federation

Russia, Moscow

Shatalovа E.P.

Associate Professor, Ph.D.

Financial University under the Government of the Russian Federation

Russia Moscow

CHANGES IN THE LAW OF SHARING CONSTRUCTION: CAUSES AND EFFECTS

Annotation: Today, thousands of people solve their housing issues by entering into shared construction agreements with developers. However, some of them become deceived during the implementation of construction activities, while losing their savings. The government is trying in every way to solve this problem, trying in every possible way to improve № 214 Federal Law, which is key in this area.

В нашей стране уже долгие годы существует серьезная проблема, связанная с обманутыми дольщиками. На сегодняшний день имеется около 900 проблемных объектов, в ходе строительства которых было обмануто около 100 тысяч человек, что составляет 2,5% от общего числа всех существующих дольщиков.

К сожалению, на строительном рынке присутствуют недобросовестные застройщики, деятельность которых зачастую приводит к появлению обманутых дольщиков. Одной из распространенных ситуаций были, например, двойные, а порой тройные и более продажи одной и той же квартиры.

30 декабря 2004 года, в России был принят федеральный закон № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", который был призван навести порядок в сфере строительства многоквартирных жилых домов, тем самым минимизировать количество обманутых дольщиков. За последние 14 лет в данный закон неоднократно вносились различные изменения.

В свою очередь, недобросовестные застройщики нашли способы обойти принятый закон. Одним из ярких примеров можно назвать ситуацию, когда застройщик начинал строительство объекта, реализовывал будущие квартиры в соответствии с 214-ФЗ через договоры долевого участия, но в последствие, по каким-либо причинам, стройка замораживалась, полученные от продаж квартир средства выводились через «серые» схемы либо на оффшорные, либо на подставные фирмы «однодневки». В итоге компания-застройщик банкротилась, средства дольщиков исчезали, покупатели в итоге не получали свои квартиры, купленные порой на последние деньги или взятые в кредит (ипотека).

С 01.07.2018 вступил ряд очень важных изменений в рамках дополнительной защиты дольщиков. Следующие пункты в ранней практике не были применены, что показывает усовершенствование системы. Изменения касаются некоторых требований к застройщикам, а также к их деятельности:

• 1)    Опыт строительной деятельности не менее трех лет;

• 2)    ранее застройщиком было введено в эксплуатацию не менее десяти тысяч квадратных метров жилья;

• 3)    экспертиза проектной документации, особенно при малоэтажном строительстве;

• 4)    вложения собственных средства должны составлять не менее 10% от бюджета проекта или размера кредитной линии должен быть не меньше сорока процентов от бюджета проекта застройки;

• 5)    кредиты должны быть только целевые и составлять должны не более двадцати процентов бюджета;

• 6)    не допускается предоставление обеспечения обязательств трех лиц;

• 7)    задолженность по налогам должна отсутствовать.

Такие более жесткие условия для застройщиков очевидно позволят уменьшить риск попадания дольщиков в ранее описанные ситуации, так как они затрагивают главные стороны, позволяющие убедиться в надежности застройщика, понять, не находится ли он в группе риска.

Дополнительно в закон включены требования к застройщику:

• •    авансовые платежи подрядчикам / поставщикам по Проекту не должны превышать 30%;

• •    административные расходы по Проекту не должны превышать 10% / для компаний, работающих по МСФО 20%;

• •    ограничение целей использования средств дольщиков;

• •    запрет на иные виды деятельности застройщика;

• •    счета застройщика обязательно должны сопровождаться банком;

• •    бенефициары, владеющие долей более 5% в застройщике, несут солидарную ответственность перед дольщиками.

Согласно вышеизложенным требования, во взаимоотношениях между застройщиком и дольщиком появилась третья сторона в лице финансовых институтов. Банки являются гарантами сохранения денежных средств дольщиков в случае неисполнения застройщиком обязательств по строительству и передаче объектов недвижимости.

Банки, находящиеся в списке кредитных организаций, которым разрешено осуществление определенных операций с денежными средствами застройщиков, для целей регулирования взаимодействий с застройщиками предоставляют новые продукты: банковское сопровождение и Эскроу.

Банковское сопровождение включает в себя определенные условия:

• •    открытие специальных счетов застройщику, ген. подрядчику и техническому заказчику;

• •    контроль целевого расходования средств на строительство объекта жилой недвижимости по счету Застройщика согласно 214-ФЗ;

• •    отказ в проведении операций по счету и уведомление уполномоченного органа в случае выявления нецелевого использования средств застройщиком;

• •    размещение Застройщиком временно свободных денежных средств на депозите.

По данному продукту можно сказать, что банк обезопасил себя и разграничил свои полномочия по взаимодействию с Застройщиком для условно понятного для всех сторон направления регулирования.

Кредитование застройщиков с использованием счетов Эскроу включает в себя условия:

• 1)    которые не позволяют Застройщикам получать его без обеспечения, также сумма кредита строго зависит от каждого конкретного проекта (до 85% бюджета проекта);

• 2)    процентная ставка зависит от средств дольщиков на счетах данного кредита;

• 3)    списание средств со счетов Эскроу для погашения кредита осуществляется только после передачи построенных квартир дольщикам.

Эти условия сильно ограничивают застройщиков в использовании кредитных средств и делают взаимодействие с ними более безопасными, как со стороны банка, так и дольщика.

Здесь стоит сказать, что в выигрыше остаются банки, так как они не несут больших рисков и получают процентные доходы от предоставленных услуг. Также дольщики становятся более уверенными в сделках с застройщиками, что сильно оправдывает их вложения. Однако застройщики в свою очередь сталкиваются с некоторыми сложностями, так как возникает обязанность их более детального отчета банкам и выполнения других условий, связанных с достаточностью обеспечения. Следствием этого становятся понесенные убытки на выполнение данных требований, плата за пользование банковскими услугами.

С одной изменение 214 ФЗ оздоровляется и стабилизируется, однако, с другой стороны, добросовестным застройщикам становится сложнее вести свою деятельность в условиях ужесточения законодательства.

В современных условиях можно определить некоторые направления дальнейшего развития рынка строительства. Во-первых, усиление денежнокредитной политики со стороны банка. Наличные средства в обороте практически отсутствуют у организаций-застройщиков, хотя строительство находится в сильной зависимости от данного фактора. Во-вторых, введение более жестких поправок в законодательство. Например, если застройщик не сможет исполнить обязательства хотя бы по одной квартире, то он будет привлечен к уголовной ответственности. В-третьих, как уже отмечалось выше, банки смогут отслеживать операции, производимые застройщиками, т.е. появляется возможность видеть этапы прохождения денег от получения их у дольщиков и дальнейшие действия, производимые строительными организациями, например, куда будет направлять денежные средства застройщик. В результате можно сказать, что наступает некая эра «банковского блокчейна», так как Центральный банк и налоговые организации имеют возможность осуществлять надзор и контроль за системой обращения денежных средств.

В совокупности данные тенденции привели к тому, что число строительных организаций сократиться, однако для потребителя и государства это же и лучше. Граждане будут чувствовать защищенность, ведь останутся сильные игроки, которые смогли доказать свою надежность. Государство, в свою очередь, сможет облегчить процедуру переговоров с застройщиками. Однако государству следует перейти на «щадящий режим» с теми организациями-застройщиками, которые смогли доказать свою надежность, выдавать им более дешевые кредитные средства, чтобы более мелкие строительные компании не испытывали сильного гнета со стороны регуляторов.