Экономическая природа сделок на рынке недвижимости

Формирование цивилизованного рынка жилья и недвижимости в России продолжается. На сегодняшний день есть много вопросов, которые уже нашли свое решение, а также есть те, работать над которыми еще не начали.

Недвижимость, выступая в качестве экономического блага, выполняет следующие функции:

• 1.    Предмета потребления (бездоходного) – ресурса для личного или общественного использования:  жилая недвижимость, приусадебные

• 2.    Реального актива – ресурса (фактора производства) для производства товаров и услуг с целью извлечения прибыли. В данном случае речь идет о коммерческой недвижимости, которой может быть отнесена производственные территории, земли сельскохозяйственного назначения, водоемы рыбоперерабатывающих заводов, имущественные комплексы

• 3.    Финансового (инвестиционного) актива, т.е.: товара, который приобретается для последующей спекулятивной перепродажи с целью получения прибыли; капитала в вещной форме, который приносит прибыль от сдачи в аренду и выгодной перепродажи. Также к данной категории могут быть отнесены ценные бумаги как средства обеспечения финансовых инструментов.

земельные участки или садоводство; земли и сооружения медицинских, образовательных, а также иных общественных учреждений;

производственных предприятий и т.п.;

Экономическое содержание рынка недвижимости определяется системой взаимоотношений основных категорий рынка, в которым относят: факторы производства, рынок капитала, рынок товаров и услуг. Также необходимо помнить, что данные категории не существуют изолированно, а находятся в постоянном взаимодействии между собой, а также с государством, фирмами и домохозяйствами.

Влияние экономической среды объясняется ее ролью в формировании спроса, предложения и цены на недвижимость. Помимо этого, учет факторов экономической среды позволяет на основе различных критериев выбрать наилучший вариант наиболее эффективного использования объекта.

Экономические субъекты рынка недвижимости:

• 1.    Продавцы - любое юридическое или физическое лицо, имеющее право собственности на объект, в том числе государство в лице своих специализированных органов управления собственностью.

• 2.    Покупатели - юридическое или физическое лицо или орган государственного управления, имеющий право на данную операцию по закону (имеются в виду ограничения на деятельность нерезидентов, иностранных граждан, а также на коммерческую деятельность государственных органов).

• 3.    Профессиональные участники рынка недвижимости - состав профессиональных участников РН определяется перечнем процессов, протекающих на рынке с участием государства, и перечнем видов деятельности коммерческих структур

К особенностям недвижимости как экономического объекта можно отнести:

• 1.    Недвижимость представляет собой объект сделок, который удовлетворяет различные, реальные или потенциальные потребности и имеет определенные качественные и количественные характеристики.

• 2.    Самый долговечный товар из всех существующих, который обеспечивает надежность инвестиций, так как его стоимость со временем только увеличивается под влиянием различных факторов.

• 3.    Учитываются территориальные предпочтения, поскольку недвижимые товары, как правило, потребляются по месту их расположения

• 4.    Неравномерность денежных потоков, дифференциация налогообложения, многообразие комбинаций вещных прав, жесткая регламентация оформления сделок, ликвидность и необходимость менеджмента.

Очень важным экономическим аспектом совершения сделок с недвижимостью составляет определение ее цены.

Цена объекта недвижимости – это цена совершенной сделки купли-продажи объекта недвижимости. Зачастую цена сделки есть цена объекта недвижимости. Однако это не всегда так. Цена объекта недвижимости определяется его рыночной стоимостью, которая всегда находится под воздействием ряда факторов. К таким факторам можно отнести: спрос и предложение на рынке недвижимости, состояние рынка в целом и конкретных его сегментов. Кроме того, заявленная цена объекта не всегда становится ценой сделки. Продавцы искусственно завышают цену на 1520%, чтобы предоставляя скидку привлечь покупатель, и самим не потерять в выгоде.

Рыночная стоимость объекта оценки – средняя цена, по которой объект может быть продан на рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, обладая необходимой информацией, а непосредственно цена сделки не подвержена каким-либо чрезвычайным воздействиям.

Для определения рыночной стоимости нельзя принять цены продаж аналогичных объектов без проведения дополнительного анализа, так как цена сделки не характеризует мотивы продавца и покупателя, отсутствие или наличие каких-либо внешних воздействий.

Рыночная стоимость является объективной, независимой от желания отдельных участников рынка недвижимости и отражает реальные экономические условия, складывающиеся на этом рынке.

Понятие стоимости объекта недвижимости имеет множество различных аспектов. Это рыночная стоимость и стоимость замещения, потребительская и восстановительная стоимость, инвестиционная и страховая стоимость, стоимость для целей налогообложения и ликвидационная стоимость, первоначальная и остаточная стоимость, залоговая стоимость и стоимость права аренды объекта недвижимости, стоимость действующего предприятия и стоимость объекта недвижимости при существующем использовании и т.д.

В теории оценки приносящей доход недвижимости известно три основных подхода к оценке, на базе которых строятся конкретные методы оценки недвижимости: затратный подход, доходный подход, рыночный подход (сравнительный подход).

Затратный – подход, основанный на предположении, что затраты на строительство объекта (за минусом износа) в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, является приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости всего объекта недвижимости.

Доходный – подход к оценке, базирующийся на предположении, что между стоимостью объекта недвижимости и доходом, который этот объект может приносить, существует определенное соотношение.

Рыночный – подход, основанный на анализе фактических сделок купли-продажи аналогичных объектов недвижимости и сравнении их с оцениваемым объектом и внесении соответствующих поправок на различия, которые имеются между сопоставимыми объектами и оцениваемым объектом.

Правильный выбор подхода к оценке конкретного объекта недвижимости является залогом адекватной оценки. При развитом рынке и информационной инфраструктуре все три подхода теоретически должны давать одинаковую оценку стоимости недвижимости. Однако такая ситуация – довольно редкое явление. Это связано с тем, что рынок недвижимости является несовершенным рынком.

Таким образом, развитие рынка недвижимости в России тормозит несовершенное законодательство, обилие документов, излишний документооборот и дублирование сведений, которые требуются на различных этапах совершения сделок с недвижимостью. Принятие законов в сфере регулирования операций с недвижимостью не решило всех задач, и во многом это связано с тем, что отсутствует система подзаконных норм, правил и процедур.

С экономической точки зрения хотелось бы выделить такие проблемы как:

• -    отсутствие единой базы данных, объединяющей сведения об объектах недвижимости;

• -    работа над приведением показателей оценки в соответствии с законодательством.

"Экономика и социум" №2(15) 2015