Экономические аспекты организации и проведения капитального ремонта многоквартирных домов в различные периоды времени

оборудования, классификацию ремонтов, основные перечни ремонтных работ и периодичность ремонтов зданий.

Данным приказом впервые на государственном уровне было введено понятие « капитальный ремонт в жилых домах и общественных зданиях », который заключался в замене и восстановлении отдельных частей или целых конструкций и оборудования зданий в связи с их износом и разрушением. Этим же Положением было введено понятие « комплексный ремонт» , суть которого заключалась в одновременном восстановлении изношенных конструктивных элементов, отделки, инженерного оборудования и повышении степени благоустройства в них.

Финансирование капитального ремонта осуществлялось полностью за счет государственных средств. При ремонте жилых домов и общественных зданий, предназначенных на капитальный ремонт, разрешалось производить:

• -    замену изношенных конструкций зданий новыми конструкциями с применением более прочных и долговечных материалов, кроме полной смены или замены стен и каркасов зданий, а также каменных и бетонных фундаментов;

• -    восстановление бездействующих лифтов и устройство их вновь;

  ВЕСТНИК 2014. ВЫПУСК 2

  
  

  ВЕСТНИК 2014. ВЫПУСК 2

  
  

• -    устройство вспомогательных помещений (наружные тамбуры, дровяные сараи, дворовые ограждения, приспособление нежилых помещений под хозяйственные мастерские управления домами, жилищных контор и т.п.);

• -    улучшение благоустройства территории двора (замощение, асфальтирование и озеленение и т.д.);

• -    устройство и ремонт телевизионных антенн коллективного пользования.

С точки зрения экономической целесообразности, положительным являлось то, что система планово-предупредительных ремонтов позволяла планомерно и последовательно осуществлять ремонт в заранее установленные сроки, поддерживать тем самым эксплуатационные характеристики и комфортность пребывания жильцов. Как показывают исследования, при такой системе обслуживания долговечность объектов капитального ремонта можно прогнозировать и регулировать. Однако в условиях существующей системы организации капитального ремонта (различная собственность на жилые и нежилые помещения) применение такой системы становится крайне затруднительным.

К отрицательным факторам такой ранее действовавшей системы можно отнести отсутствие возможности хозяйствующим субъектам самостоятельно выбирать способы достижения результатов на основе применения экономических рычагов и маркетинговых коммуникаций.

Анализ данных Министерства регионального развития за последние пять лет показывает: в большинстве городов России состояние несущих и ограждающих конструкций в 60% многоэтажных зданий, построенных еще в советское время, а также физический износ внутренних и наружных инженерных коммуникаций приближается к опасному критическому уровню. В целях безопасности жизни и здоровья, сохранности имущества граждан необходимо ежегодно приводить в порядок 2% (50–60 млн кв. м в год) жилья.

Аналитические исследования зарубежного опыта проведения капитального ремонта многоквартирных домов свидетельствуют о том, что само понятие капитального ремонта в странах Европы и Америки отсутствует, оно заменено на понятие «санация». Так, исследование германского опыта показало, что к 1990 году Германия имела многолетний опыт санации жилья, в основном панельного [2]. В стране были разработаны концепции технической реабилитации панельных строений, а также методики и модели санации зданий. Под комплексной санацией в Германии понимают всеобъемлющую модернизацию здания, включая системы инженерного оборудования, но без перепланировки. Санация по немецким критериям подразумевает больше, чем капитальный ремонт, но меньше, чем реконструкция, и включает комплекс вопросов, связанных с усилением энергосбережения. Экономически все мероприятия по санации делятся на две группы: энергетически обязательные и энергетически необязательные.

В Германии на первом этапе работ по проведению санации был подсчитан перерасход энергии на отопление зданий. Это было связано с вводом в действие новых нормативов по энергосбережению в стране. Перерасход составил 385 млрд кВт^ч электроэнергии в год. Как показали расчеты, он соответствовал двукратной годовой производительности всех германских электростанций. Учитывая приобретенный опыт, учеными были проведены классификация и типологическая унификация жилых зданий. На основе этого установлено, что из 34 млн обслуживаемых квартир энергетической санации подлежат как минимум 24 млн, то есть 70% всего существующего жилого фонда.

Эти цифры позволили вычислить сумму требуемых финансовых ресурсов для проведения работ по санации, составивших 816 млрд немецких марок.

Основными преимуществами такого подхода к капитальному ремонту многоквартирных домов являются [2; 3]:

• –    снижение потребления всех видов энергии;

• –    значительное сокращение выброса в атмосферу углекислого газа;

• –    создание достаточно большого числа квалифицированных и стабильных рабочих мест в капитальном строительстве;

• –    сокращение субсидий по безработице;

• –    повышение социальных отчислений гражданам;

• –    повышение налоговых поступлений в бюджеты всех уровней;

• –    снижение коммунальных платежей за отопление и возможность повышения платы за квадратные метры.

На втором этапе, как свидетельствует германский опыт, для определения целесообразности проведения мероприятий по санации было проведено обследование несущих и ограждающих конструкций домов [2]. Одним из способов оценки было тепловизионное обследование.

В результате в Германии была разработана и экономически обоснована общегосударственная

Экономика и управление

концепция комплексной санации жилых зданий, включая способы и методики технической реабилитации крупнопанельных строений.

Данные работы проводились без отселения жильцов. Для их успешной реализации проводилась разъяснительная работа, привлекались социологи, выбиралось время, удобное для жильцов, и др.

Исследования опыта санации показали, что в зависимости от конструкции наружных панелей достигается экономия расхода энергии на отопление от 30 до 70% [2]:

• –    трехслойные железобетонные панели – экономия 30–40%;

• –    двухслойные железобетонные панели – экономия 40–55 %;

однослойные панели из легких бетонов – экономия 45–70 %.

Исходя из энергетического состояния панельных строений в Восточной Европе был сделан прогноз. Прогноз предусматривал, что реальная экономия расхода энергии на отопление при санации жилого фонда составляет от 50 до 85%. В состав обязательных мероприятий входило: утепление кровель и чердаков; утепление фасадов; замена окон и балконных дверей; утепление перекрытий подвалов; обновление систем отопления и горячего водоснабжения; обновление системы вентиляции. В состав необязательных мероприятий по энергосбережению предлагалось включать такие, как: гидроизоляция кровель, замена сантехнического оборудования; пристройка новых или обновление имеющихся балконов и лоджий; ремонт лестничных клеток и др.

В Германии бюджетное финансирование возможно только в отношении муниципального жилья, которое после реконструкции приобретает более высокую балансовую стоимость, что впоследствии отражается на стоимости аренды этих квартир.

Опыт Германии в области санации объектов капитального строительства применим для России при обязательности сохранения объекта и возможности финансирования работ.

Существующая в России нормативнозаконодательная база применительно к услугам по ремонту жилья и построек также нуждается в развитии и совершенствовании в части уста- новления критериев оценки качества с учетом экономических возможностей клиентов.

В Москве работы по реконструкции многоэтажных жилых домов начали проводиться в 2000 году в рамках совместной международной программы ТАССИС и Главмосстроя. Все эти здания представляли собой многоэтажные жилые дома панельного типа, в которых располагались общежития, поэтому проводить реконструкцию без отселения жильцов было значительно легче. Перечень работ включал:

• –    утепление и отделку фасадов;

• –    внутреннюю отделку;

• –    замену кровли, окон и внутренних коммуникаций.

Однако, несмотря на огромную организационную работу, эксперимент не нашел широкого применения в целом по Москве и в регионах России.

Таким образом, опыт проведения капитального ремонта многоквартирных домов в различные периоды времени свидетельствует о положительных факторах при планировании работ и в то же время – отсутствии возможности принимать самостоятельные решения хозяйствующим субъектам, как это принято в условиях конкуренции. Зарубежный опыт говорит о больших возможностях при капитальном ремонте, базирующемся на принципах санации помещений и усилении энергосбережения, однако данный способ требует значительных экономических и организационных ресурсов.