Экономический анализ эффективности использования недвижимого имущества промышленных предприятий (на примере российских машиностроительных компаний)

Автор: Терещенко Дмитрий Сергеевич

Журнал: Имущественные отношения в Российской Федерации @iovrf

Рубрика: Экономика и управление народным хозяйством

Статья в выпуске: 4 (211), 2019 года.

Бесплатный доступ

Автором статьи разработана методика факторного анализа рентабельности недвижимости, предусматривающая применение адаптированного стандартного инструментария методов элиминирования. На примере предприятий российского машиностроения показано, что в кризисный период 2014-2015 годов по сравнению с общеэкономическими факторами факторы, имеющие непосредственное отношение к использованию недвижимости, оказывали стабилизирующее воздействие на рентабельность недвижимости.

Недвижимое имущество промышленных предприятий, анализ рентабельности недвижимости, методы элиминирования, показатели эффективности использования недвижимости, доля прибыли в стоимости недвижимости

Короткий адрес: https://sciup.org/170172411

IDR: 170172411

Текст научной статьи Экономический анализ эффективности использования недвижимого имущества промышленных предприятий (на примере российских машиностроительных компаний)

Принятые в России формы бухгалтерской отчетности, в частности бухгалтерский баланс, не предполагают выделение отдельных строк для объектов недвижимости, находящихся в собственности организации, ввиду чего последние отражаются целиком в составе элемента «Основные средства». Однако международные стандарты предусматривают в рамках примечаний к консолидированной финансовой отчетности составление отдельной формы для основных средств, включающей в том числе объекты недвижимого имущества. В настоящей работе к таковым будут относиться такие элементы, как земельные участки, здания и объекты незавершенного строительства, а сумма их стоимостей будет рассматриваться как стоимость недвижимости промышленного предприятия.

Значения остальных необходимых для расчетов показателей (выручка от реализации, EBIT , стоимость оборотных активов, собственный капитал) могут быть получены (напрямую или при проведении минимальных дополнительных расчетов) из соответствующих международным стандартам форм отчетности «Консолидированный отчет о финансовом положении»

и «Консолидированный отчет о совокупном доходе».

В качестве основного источника информации для фактических расчетов в работе используется база данных «МСФО для специалистов и аналитиков» [1]. В этой базе представлены ссылки на консолидированную отчетность российских компаний за период 2014–2017 годы, оформленную по международным стандартам. При этом наибольший интерес представляет кризисный период 2014–2015 годов, связанный с ухудшением конъюнктуры мировых рынков, возросшей волатильностью, экономическими санкциями ряда стран в отношении России и усложнением условий финансирования инвестиций и предпринимательской деятельности. Данные сгруппированы по различным секторам: банки, добыча драгоценных металлов, добыча нефти и газа, добыча угля, лизинг, машиностроение, металлургия, недвижимость, пищевая промышленность, розничная торговля, сельское хозяйство, СМИ, страхование, телеком, транспорт, фармацевтика, финансы, химическая промышленность, энергетика, разное.

В качестве примера для расчетов по описанной методике были выбраны российские машиностроительные предприятия. Такой

* о кончание . н ачало см.: и мущественные отношения в р оссийской ф едерации . 2019. № 3.

выбор не обусловлен спецификой методики, так как она является универсальной, однако может быть признан вполне обоснованным ввиду наличия существенного числа компаний этого сектора, представленных в рассматриваемой базе данных, относительной простотой состава недвижимости (отсутствуют какие-либо специфические объекты), а также ярко выраженным промышленным характером производства, созданием и продажей реальной продукции (в отличие, например, от банковского сектора).

В базе данных за 2014 год имеется информация о 10 машиностроительных компаниях (ОАО «АВТОВАЗ», АО «Вертолеты России», «Группа ГАЗ», ПАО «КАМАЗ», ОАО «Объединенная авиастроительная корпорация», ПАО «Научно-производственная корпорация «Объединенная вагонная компания», ОАО «Ракетно-космическая корпорация «Энергия» им. С. П. Королева», Группа «Соллерс», АО «Технодинамика», ЗАО «Трансмашхолдинг»).

В базе данных за 2015 год имеется информация о 14 машиностроительных компаниях (ОАО «АВТОВАЗ», АО «Вертолеты России»,«ГруппаГАЗ»,ПАО«КАМАЗ»,ПАО «Мотовилихинские заводы», ПАО «Объединенная авиастроительная корпорация», ПАО «Научно-производственная корпорация «Объединенная вагонная компания», ПАО «Объединенные машиностроительные заводы», ОАО «Силовые машины», ПАО «Авиационная холдинговая Компания «Сухой», АО «Технодинамика», ЗАО «Трансмашхолдинг», АО «Корпорация «Фазотрон-НИИР», ПАО «Ижорские заводы»).

С учетом того, что отчетность компаний «Группа ГАЗ» и АО «Технодинамика» недоступна напрямую по ссылкам, указанным в базе данных, полная отчетность за период 2014–2015 годы может быть получена для 6 организаций: ОАО «АВТОВАЗ», АО «Вертолеты России», ПАО «КАМАЗ», ОАО «Объединенная авиастроительная корпо- рация», ПАО «Научно-производственная корпорация «Объединенная вагонная компания», ЗАО «Трансмашхолдинг». Тем не менее часть данных за 2014 год можно получить из отчетности за 2015 год для 4 компаний: ПАО «Объединенные машиностроительные заводы», ОАО «Силовые машины», АО «Корпорация «Фазотрон-НИИР», ПАО «Ижорские заводы». Таким образом, при помощи ссылок, указанных в базе данных, можно получить информацию за период 2014–2015 годы для 10 организаций. Обобщенные исходные данные об указанных фирмах представлены в таблице 1.

Как видно из таблицы, в отношении некоторых из представленных организаций расчеты невозможны по объективным причинам. Так, среднегодовые величины собственного капитала АО «Корпорация «Фазотрон-НИИР» за 2014 год и ОАО «АВТОВАЗ» за 2015 год характеризуются отрицательными значениями, что затрудняет применение описанной методики для этих предприятий. Также отсутствуют данные о среднегодовой стоимости оборотных активов и среднегодовой стоимости собственного капитала за 2014 год следующих предприятий: ПАО «Объединенные машиностроительные заводы», ОАО «Силовые машины», ПАО «Ижорские заводы». Таким образом, для проведения дальнейшего экономического анализа подходят пять организаций: АО «Вертолеты России», ПАО «КАМАЗ», ПАО «Объединенная авиастроительная корпорация», ПАО «Научно-производственная корпорация «Объединенная вагонная компания», ЗАО «Трансмашхолдинг».

Значения основных относительных показателей для дальнейшего осуществления экономического анализа, рассчитанные на основе данных таблицы 1, представлены в таблице 2. Далее можно переходить непосредственно к экономическому анализу эффективности использования недвижимости указанных организаций.

Таблица 1

>8 О. ■fl I $ S Ф -

о S \о s

О Ф

"У-

см

СО со 00

см LO

см

О со

О со см

О LO LO

5 т

со со со

со со

’О'

5 т

см

со о О

LO см со

см 00 Ю

00 со

ю см

со

О О LO

О)

СМ см см

00 LO О)

00 СО

со

со со

о см о

О) О) 00

о. ! й и о § 8

Е О

"У-

см

00 О О

со

со см

о Ю

00 О со

см

00 со

5 т

^ т

о со о

см со

СО

5 т

см

О см

см 00 О

о см

О см со

со

со 00

о со LO

со LO

см

LO О) 00

см

со со

LO со

СО LO 00

СО

со LO СМ

"У-

см

со со

со со 00

LO см

ю см

со со

со о>

со

о см

см о со

со

со m

со

см

со

СМ

СО

СМ СО

О 00 LO

СО

см

со о

со

со см со

LO см

О LO LO

со см

со о см

со со о

со

ю О) см

СО см со

О) О)

О) со

со

о.

"У-

см

О см

00 о

о О О

см

со со

О)

со

00 со

со

О) см см

О) О)

со

см

см 00 со

LO о со

со

см со

°?

00 О LD

СО со

О )

LO со см

LD СМ

О)

О) О)

°?

О. ь s е О 8 § Ф Т < * S з hi

"У-

см

00 см

О)

см

О со

О О Ю

00 со LO

О см

LO о

О) 00

со

О) со

СО

со

О) со

со

со о

см

см со

со

см

О О

см

О)

см

ld со

00 00 о

см

см о

со со

со

О) LO

со LO

00 О)

со

О) со О)

со < CD О

со <

о < О

о о о CL

н 0)

о н

0) ср

О <

со <

о < EZ

=г СУ о EZ

□: О су ^

£5 Р ф 1-Д1 т ю о ° н

X о о ” < ш EZ со

ск СО т т Ф СП со 1- т о т Ц ф О I СО S „ о d « 5 ф 5 О 5 ф-\о 5 FO 2 О s 5 ^ § со к I 2 СО

От о S.P

О со С ^ со

о ф СО со

Ф У

| ф 1§

ю О ° § ^х т 9 э < СО EZ 2

3 СО 2 ф

СП о

О < О

О X 3 СО

о т СО

О < СО

т о

1-О СО СО е

ТГ СО Q. О

О х ^ D.

^х S О < Т

о со СУ со

о о_

о < EZ

1 Таблица составлена автором на основе базы данных «МСФО для специалистов и аналитиков» [1].

P CM

e S

E g x 8 о |

? 1 о to § S ст R щ Ф tog'gs 'Oxo

O-CM"

СО см см"

со о со_

см

см^ о"

о см О-см"

CM О LD cm"

см"

LD О

о"

см"

§ О CD IИ 8.^ 6 “ О

co"

со

00 см"

9 см"

00 СО о со"

со о см см"

О О LD cm"

со см LD~ см"

см"

о со

о"

LD-

to X

S В О

х Р s to sc | 3 5 0X5 E § 8|| “sJ

co co

со 3) см"

см О) LD^

со см 00 o'

LD 00 О

CM co"

со"

О 00 О^ ld"

СМ СМ-см"

00 O)

о о сч см"

О) 00 СО o'

LD о

LD СМ см"

O-

00 LD^

СМ со o'

со

СМ О LD-

о о

•a

O) CM о о" CM

СО О

см"

LD СО

см"

см со" со

О СО

О co co

О о"

СО

о 00

00 ld"

СО см о

со

со"

со о 00

см

О СО см" LD

со

LD О CO

со о см

LD О СО

О)

ca to

£5"

о CL

о н Q_

ср

О <

со <

о < EZ

СК CD

5 S М -Ц ф х ф н СК Д1 s s Ю О =г

-оо О to с < СП О С CD ^

о_ т

§ 5 х _s i i to _ч i 5 ф to

6 cd r0 £ °

>, о У

СУ 5 т О СУ

4г со X ^v О =Г х

О § 8.0 5 О- О CD С с с tn

о X 3 CD

о < со

2 Таблицы 2–5 составлены по расчетам автора.

Факторный анализ динамики рентабельности недвижимости российских машиностроительных компаний

В таблице 3 представлены значения абсолютного и относительного изменения рентабельности недвижимости в 2015 году по сравнению с 2014 годом каждой из рассматриваемых организаций.

Из таблицы видно, что для всех компаний, кроме АО «Вертолеты России», наблюдается снижение рентабельности недвижимости более чем на 50 процентов в относительном выражении (в трех компаниях – более чем на 100 процентов, а в одной

Таблица 3

Абсолютное и относительное изменения рентабельности недвижимости в 2015 году по сравнению с 2014 годом

Наименование организации Изменение рентабельности недвижимости абсолютное, пп. относительное, % АО «Вертолеты России» 56,271 42,786 ПАО «КАМАЗ» -19,199 -110,811 ПАО «Объединенная авиастроительная корпорация» -66,350 -758,671 ПАО «Научно-производственная корпорация «Объединенная вагонная компания» -28,009 -100,742 ЗАО «Трансмашхолдинг» -33,206 -63,128 из них – более чем на 750 процентов). Для того чтобы определить, какие факторы повлияли на эти процессы в большей мере, можно применить метод цепных подстановок и индексный метод. Для их применения были рассчитаны вспомогательные показатели РН(РП) и РН(КОСК) по формулам (13) и (14) для первого варианта расчетов и по аналогичным формулам для второго варианта расчетов.

Результаты расчетов по первому варианту анализа (формула (8) с использованием метода цепных подстановок (формулы (15)–(17) и индексного метода (формулы (19)–(21) представлены в таблице 4.

По результатам расчетов, представленных в таблице 4, можно сделать следующие основные выводы.

Во-первых, во всех организациях, за исключением АО «Вертолеты России», отрицательное воздействие на рентабельность недвижимости оказала рентабельность продаж (более того, для этих пяти организаций именно рентабельность продаж оказала наибольшее отрицательное влияние среди всех факторов в абсолютном выражении).

Во-вторых, в трех организациях (АО «Вертолеты России», ПАО «Научнопроизводственная корпорация «Объединенная вагонная компания», ЗАО «Трансмашхолдинг») отрицательное воздействие на рентабельность недвижимости оказал показатель оборачиваемости собственного капитала. Для АО «Вертолеты России» это единственный фактор, оказавший отрицательное влияние на рентабельность недвижимости, а для ПАО «Научно-производственная корпорация «Объединенная Вагонная Компания», ЗАО «Трансмашхолдинг» он занимает второе место по силе отрицательного воздействия в абсолютном выражении.

Таблица 4

Абсолютное и относительное изменения рентабельности недвижимости под влиянием различных факторов

Наименование организации	Изменение рентабельности недвижимости под влиянием (абсолютное, пп. / относительное, %)
Наименование организации	рентабельности продаж	оборачиваемости собственного капитала	обеспеченности недвижимости собственными средствами
АО «Вертолеты России»	51,481 / 39,144	-35,028 / -19,141	39,818 / 26,910
ПАО «КАМАЗ»	-19,510 / -112,601	0,225 / 10,296	0,085 / 4,362
ПАО «Объединенная авиастроительная корпорация»	-65,911 / -753,651	7,609 / 13,311	-8,048 / -16,241
ПАО «Научно производственная корпорация «Объединенная вагонная компания»	-27,900 / -100,347	-0,192 / -198,811	0,082 / 28,440
ЗАО «Трансмашхолдинг»	-26,612 / -50,592	-7,662 / -29,482	1,068 / 5,829

В-третьих, во всех организациях, за исключением ПАО «Объединенная авиастроительная корпорация», положительное воздействие на рентабельность недвижимости оказала обеспеченность недвижимости собственными средствами. Для ПАО «Научно-производственная корпорация «Объединенная вагонная компания» и ЗАО «Трансмашхолдинг» этот показатель стал единственным фактором из трех, который положительно повлиял на рентабельность недвижимости, а для АО «Вертолеты России» и ПАО «КАМАЗ» – вторым по значимости положительно воздействующим фактором.

Особый интерес представляет более пристальный анализ соотношения силы влияния на рентабельность недвижимости общеэкономических факторов (рентабельность продаж и оборачиваемость собственного капитала) и факторов, непосредственно связанных с недвижимостью (обеспеченность недвижимости собственными средствами). Если суммировать абсолютные изменения рентабельности недвижимости под влиянием рентабельности продаж и оборачиваемости собственного капитала, а затем сравнить полученные зна- чения с влиянием обеспеченности недвижимости собственными средствами, то можно заметить, что фактор, связанный непосредственно с недвижимостью, либо оказывал положительное влияние на рентабельность недвижимости при отрицательном воздействии остальных факторов (ПАО «КАМАЗ», ПАО «Научно-производственная корпорация «Объединенная вагонная компания», ЗАО «Трансмашхолдинг»), либо оказывал отрицательное воздействие, но меньшей силы, чем отрицательное воздействие общеэкономических факторов (ПАО «Объединенная авиастроительная корпорация»), либо оказывал более сильное положительное воздействие по сравнению с положительным воздействием общеэкономических факторов (АО «Вертолеты России»).

Таким образом, можно сказать, что показатель обеспеченности недвижимости собственными средствами в определенной мере оказывал стабилизирующее воздействие на рентабельность недвижимости организаций.

Результаты расчетов по второму варианту анализа (формула (9) с использованием метода цепных подстановок и индексного метода представлены в таблице 5.

Таблица 5

Абсолютное и относительное изменения рентабельности недвижимости под влиянием различных факторов

Наименование организации	Изменение рентабельности недвижимости под влиянием (абсолютное, пп. / относительное, %)
Наименование организации	рентабельности продаж продукции	оборачиваемости текущих активов	соотношения текущих активов и недвижимости
АО «Вертолеты России»	51,481 / 39,144	-19,028 / -10,398	23,818 / 14,526
ПАО «КАМАЗ»	-19,510 / -112,601	0,614 / 28,133	-0,304 / -19,376
ПАО «Объединенная авиастроительная корпорация»	-65,911 / -753,651	5,091 / 8,906	-5,530 / -10,620
ПАО «Научнопроизводственная корпорация «Объединенная вагонная компания»	-27,900 / -100,347	-0,048 / -49,435	-0,062 / -43,091
ЗАО «Трансмашхолдинг»	-26,612 / -50,592	-8,648 / -33,277	2,054 / 11,848

На основе данных, представленных в таблице 5, можно сделать следующие основные выводы.

Во-первых, во всех организациях, за исключением АО «Вертолеты России», отрицательное воздействие на рентабельность недвижимости оказала рентабельность продаж. При этом для всех рассматриваемых организаций именно рентабельность продаж оказала наибольшее влияние среди всех факторов (как и на предыдущем этапе расчетов).

Во-вторых, результаты по показателю оборачиваемости также схожи с результатами, полученными в предыдущих расчетах, – оборачиваемость текущих активов отрицательно повлияла на рентабельность недвижимости в тех же трех организациях: для АО «Вертолеты России» она стала единственным негативно воздействующим фактором, для ЗАО «Трансмашхолдинг» – вторым по значимости негативно воздействующим фактором, для ПАО «Научно-производственная корпорация «Объединенная вагонная компания» – третьим (в абсолютном выражении).

В-третьих, соотношение текущих активов и недвижимости отрицательно повлияло на рентабельность недвижимости в трех организациях – для всех трех (ПАО «КАМАЗ», ПАО «Объединенная авиастроительная корпорация», ПАО «Научно-производственная корпорация «Объединенная вагонная компания») этот показатель стал вторым по значимости отрицательным фактором. В то же время для АО «Вертолеты России» этот показатель стал вторым по значимости фактором, оказывающим положительное воздействие на рентабельность недвижимости, а для ЗАО «Трансмашхолдинг» – единственным.

Сопоставив совокупное влияние на рентабельность недвижимости общеэкономических факторов (рентабельность продаж и оборачиваемость текущих активов) и специфического фактора, связанного с использованием недвижимости (соотношение текущих активов и недвижимости), можно сделать следующие выводы.

Фактор, связанный непосредственно с недвижимостью, либо оказывал положительное влияние на рентабельность недвижимости при отрицательном воздействии остальных факторов (ЗАО «Трансмашхолдинг»), либо оказывал отрицательное воздействие, но меньшей силы, чем отрица- тельное воздействие общеэкономических факторов (ПАО «КАМАЗ», ПАО «Объединенная авиастроительная корпорация», ПАО «Научно-производственная корпорация «Объединенная вагонная компания»), либо оказывал положительное воздействие, но более слабое по сравнению с положительным воздействием общеэкономических факторов (АО «Вертолеты России»).

Таким образом, в этом случае можно сказать, что показатель соотношения текущих активов и недвижимости, также как и показатель обеспеченности недвижимости собственными средствами, в определенной мере оказывал стабилизирующее воздействие на рентабельность недвижимости организаций.

Заключение

В статье были показаны возможности исследования и анализа факторов изменения рентабельности недвижимости. На первом этапе проведенного исследования была сформирована система взаимосвязанных показателей эффективности использования недвижимости промышленного предприятия. Построение такой системы позволяет изучать недвижимость, учитывая ее особенности в качестве специфического актива предприятия. На втором этапе был проведен анализ факторов, воздействующих на рентабельность недвижимости, с использованием методов элиминирования. Проведенный анализ позволил разделить влияние общеэкономических факторов и факторов, связанных непосредственно с недвижимостью.

Расчеты с использованием данных предприятий российского машиностроения показали, что такие показатели, как обеспеченность недвижимости собственными средствами и соотношение текущих активов и недвижимости, в определенной мере имели стабилизирующий эффект в кризисный период 2014–2015 годов.

На основании полученных результатов можно предложить некоторые рекомендации по управлению недвижимостью промышленных предприятий.

Во-первых, осуществлять экономический и управленческий анализы недвижимого имущества с использованием системы специфических индикаторов, связанных непосредственно с недвижимостью.

Во-вторых, уделять повышенное внимание таким индикаторам, так как они могут стать залогом высокоэффективного использования объектов недвижимости.

Дальнейшими направлениями научных исследований по рассмотренной тематике могут стать:

• применение разработанных методик анализа к другим отраслям российской промышленности;
• апробация методик на более длительном промежутке времени с использованием данных конкретных организаций;
• расширение числа показателей, включаемых в анализ;
• построение более сложных моделей анализа.

Список литературы Экономический анализ эффективности использования недвижимого имущества промышленных предприятий (на примере российских машиностроительных компаний)

МСФО для специалистов и аналитиков: [сайт]. URL: http://www.finbaza.com

Статья научная