Эмфитевзис в постклассическом римском праве

Предметом исследования данной работы является эмфитевзис, его возникновение в римском праве. Актуальность работы связана с тем, что в настоящее время в РФ происходит реформирование гражданского законодательства, в том числе той части, касающейся вещных прав

Институт эмфитевзиса исторически развивался из сдачи в аренду agri vectigales. [1] С IV или III в до н.э. цензоры начинают сдавать в аренду участков из ager publicus на пять лет (цензорское пятилетие) или навечно. Земли арендовались под условием, что частные лица периодично будут вносить определенную плату, называвшуюся vectigal, с той оговоркой, что если vectigal своевременно выплачивался, собственник не мог отобрать участок ни у арендатора, ни у его наследников. В сущности, эти отношения являлись обязательственными, в их основе лежал договор найма. Изначально для защиты своих прав от третьих лиц арендатор должен был прибегать к помощи собственника участка. Однако поняв особый характер этих отношений, во-первых, преторы признали за ius in agri vectigalis производное владение, поэтому была дана защита владельческими интердиктами (possessio ad interdicta), во-вторых, был предоставлен путем преторского эдикта либо response prudentum петиторный иск actio in rem vectigalis, что превратило ius in ager vectigalis в право вещное (ius in re aliena). Но не одним ager vectigalis создавался институт эмфитевзиса. Появились два новых института: вечное право (ius perpetuum), которое предоставлялось навсегда на земли императора или императорского фиска, и эмфитевтическое право (ius emphyteuticarium) на общественную недвижимость на определенный срок. Эмфитевзис V века н.э имел ту же сущность, что и ius in agro vectigales. Были небольшие различия: эмфитевт не мог сбавить плату во время неурожая; право продажи эмфитевзиса была несколько ограничено правом преимущественной купли собственника; ius in agro vectigalis не предусматривал обязанность обработки земли. На протяжении развития сначала ius in agro vectigales, а затем и emphyteusis среди римских юристов шел спор, какой договор приводит к возникновению наследственной вещной аренды: договор купли-продажи либо найма? Эта дискуссия имела практическое значение, ведь если это купля-продажа, то весь риск гибели урожая или порчи участка лежит на эмфитевте, если это наем, то при неурожае у эмфитевта было бы право на снижение арендной ренты. Но император Зенон в конституции 476-484 гг. предписал, что эмфитевзис устанавливается не куплей-продажей и не арендой, а возникает по особому, третьему виду договора tertium genus - contractus emphyteuticarius, который регулируется своими правилами. [2]

Эмфитевзис – это вещное, отчуждаемое и наследственное право владения и пользования чужой землей и плодами ее за арендную плату с обязанностью не ухудшать имения.

Эмфитевт мог защитить свое право от посягательств других лиц. Ему давались вещные иски, как и у собственника, данные по аналогии претором, то есть actiones utiles. Во-первых, он имел rei vindicatio, который был назван actio vectigalis. Невладеющий эмфитевт мог подать этот иск владеющему неэмфитевту о возврате недвижимости. Во-вторых, ему был дан actio negatoria который применялся, когда необходимо было устранить препятствия со стороны третьего лица для пользования вещью. В-третьих, эмфитевт наделялся actio confessoria для охраны сервитута, связанного с арендованным им участком. В-четвертых, он мог защищаться такими исками, как Publiciana actio in rem, иск о грозящем ущербе, иск об удержании дождевой воды. Так как эмфитевт еще и был владельцем участка, он имел посессорные интердикты. [3]

Эмфитевт имел внушительные права по отношению к участку, что было отмечено ранее. Интересен вопрос, являлся ли эмфитевт собственником клада, который был найден на эмфитевтическом участке арендатором? Мнения романистов разошлись: одни считают, что да, являлся, другие, что нет, а третьи полагают, что клад должен был быть разделен между собственником участка и эмфитевтом. И последние оказались правы – долго действовавшее правило accessorium non ducit sed sequitur suum principale здесь не работало, так как во II веке император Адриан постановил, что находчик получал право собственности на клад, однако был обязан поделиться половиной находки с собственником земли.

В связи с установлением христианства как государственной религии церковь стала играть огромную роль в жизни римского общества. Поэтому церковная собственность регулировалась в законодательстве специальным образом.

Собственность церкви Константинополя предписывалось отдавать только под ограниченный эмфитевзис, то есть срок эмфитевзиса исчислялся длительностью жизни эмфитевты и двух последующих поколений наследников. Из этого правила было исключение: управителям позволялось отдавать собственность под вечный эмфитевзис те участки, на которых находились покинутые разрушенные постройки, которые, в свою очередь, не приносили доход и не могли быть восстановлены управителями. Однако было условие, гласящее, что канон должен был составлять 1/3 часть от выручки, которая давалась строением ранее, будучи в хорошем состоянии.

По желанию эмфитевты он может получить сломанные дома под соглашением, что изначально он отремонтирует здание с правом использовать все материалы, составлявшие часть это разрушенного дома, но будет платить ренту к благочестивому учреждению ценою в половину дохода, которую будет приносить отремонтированное здание после оценки ее стоимости. Также разрешалось управителям церкви понижать канон на 1/6 от цены. Если пригородные земли, относящиеся к собственности церкви Константинополя, приносят доход, который покрывает цену канона, то не должно было быть понижение канона, а наоборот увеличение. Однако же если они не приносило доход или доходность была низкая, то управители могли договориться на любую цену канона. Чтобы предотвратить мошенничество со стороны клерков, эмфитевзис на срок более 5 лет устанавливался с согласия Архиепископа либо Патриарха Пресвятой Церкви в    присутствии управителя благочестивого учреждения и хартуляриев(хранителей актов), которые должны были поклясться, что договор не был составлен с целью обмана церкви. Существовало еще одно предписание, которое было направлено против ухищрений церковных деятелей: власть запретила управителям, администраторам религиозных учреждений, любых других организаций, связанных с церковью, хартуляриям, их родителям и другим лицам, соединенные кровнородственными связями или браком, получать лично или посредством других лиц получать эмфитевзис на церковную собственность. Видимо, клерки часто злоупотребляли своим положением, что и отмечается в Новеллах, осуществляя махинации с собственностью церкви, так как не позволялось им не только устанавливать эмфитевзис, а также ипотеку и аренду.