Этапы развития и становления ТСЖ

В статье рассматривается динамика ТСЖ с начала их появления и дальнейшее развитие.

Как известно, целью деятельности товарищества собственников жилья является обеспечение должного содержания жилых площадей, всего здания и прилегающего земельного участка, а также организация предоставления коммунальных услуг членам товарищества и защита их интересов как потребителей коммунальных и других услуг, сотрудничество с государственными и негосударственными организациями для улучшения качества проживания.

Однако процесс создания товариществ собственников жилья в России идет крайне медленно, товарищества испытывают ряд административных, правовых, экономических трудностей. За всё время формирования выделились несколько основных задач, которые решаются крайне медленно:

• 1.    Содействие созданию правовых и экономических условий, обеспечивающих эффективное и устойчивое функционирование.

• 2.    Разработка, формирование и проведение единой политики в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

По мнению специалистов в данной сфере, действительно, изменению управления жилищным фондом с середины 1990-х годов уделялось повышенное внимание, и именно здесь было допущено больше всего ошибок, очевидных с современных позиции сегодняшнего дня. [5].

В России с 1996 года декларировалась важность создания товариществ собственников жилья (ТСЖ), когда появился федеральный закон «О товариществах собственников жилья», в котором были прописаны правовые основы новой формы, которые давали возможность самим жильцам принимать решения по управлению своей собственностью и расходовать средства собираемой квартплаты. Но на практике это было не совсем возможно, т.к в многоквартирном доме могло быть приватизировано лишь несколько квартир, жильцы существенно различались по уровню доходов, не хотели или не могли нести бремя общих расходов и вообще опасались, что с созданием ТСЖ придется за облуживание жилья платить существенно больше, чем при муниципальных ставках. Собственники помещений, если и соглашались принять дом в управление, то лишь при условии, что местная власть проведет капитальный ремонт. Но на это у нее денег, как правило, не было. [9].

Товарищества собственников жилья создавались в основном в новостройках застройщиками, которые не хотели заниматься эксплуатацией жилищного фонда, сами регистрировали ТСЖ и определяли управляющую компанию, а собственников ставили перед свершившимся фактом. Таким управляющим, как правило, становилась муниципальная дирекция единого заказчика (ДЕЗ). На практике власти изначально пошли на половинчатый, компромиссный вариант в управлении жилищным фондом. Были созданы муниципальные дирекции единого заказчика, которые от лица собственников жилья (граждан или муниципалитета) в многоквартирных домах стали заказывать коммунальные услуги и нанимать подрядные организации для обслуживания и ремонта. Причем не важно, часть квартир в доме приватизирована или все – управление оставалось за дирекцией единого заказчика. В таких условиях реформировать систему оказалось чрезвычайно сложно.

ДЕЗ быстро стала монополистом на вверенной ей территории, одна отвечала за большое количество многоквартирных домов, брала на себя функции по содержанию и управлению или без всякого конкурса привлекала подрядчиков, не допускала сюда ТСЖ. В результате закрепился монопольный муниципальный заказ на жилищно-коммунальное обслуживание, блокировались любые попытки развития конкуренции среди управляющих и подрядных организаций. А ТСЖ попросту выпадали из такой системы. Динамика их образования в нашей стране отражает все сложности проведения данной реформы (Рис 1).

■ Доля сельского жилищного фонда, управляемого ТСЖ

■ Количество ТСЖ

Рис 1. Динамика увеличения ТСЖ С 1993 года по 2012 год.

Источники: 1994–1995 годы и 2000–2004 годы – оценка Фонда «Институт экономики города»;

1996–2011 годы – данные Минстроя, Минземстроя, Госстроя; 2005–2011 годы – данные Росстата, результаты федерального государственного статистического наблюдения по форме 22-ЖКХ (реформа).

Данные рис. 1 дают представление о медленных темпах роста числа ТСЖ вплоть до 2005г. Одним из важных факторов данной ситуации являются противоречия в законодательной базе.

Например, в 1998 году Конституционный суд принял одиозное решение о том, что собственники квартир могут отказаться от вступления в ТСЖ, даже если оно было создано решением большинства собственнико в[3]. Поэтому, даже если ТСЖ создавалось, оно часто было неработоспособным.

С 2004 года в этом секторе существенно изменилась государственная политика. Принятый новый Жилищный кодекс поглотил Закон "О товариществах собственников жилья", включив все его нормы. Государственная политика стала ориентироваться на демонополизацию заказа на управление многоквартирными домами, на более активное создание ТСЖ или других форм принятия консолидированных решений собственниками помещений в многоквартирных домах, на формирование профессионального конкурентного бизнеса по управлению жилищным фондом для перехода от административных отношений в этой сфере на договорные. [1].

Была предложена новая конструкция: формировать конкурентный рынок по управлению многоквартирными домами на принципах пообъектного управления. Иными словами, объектом управления становится конкретный многоквартирный дом, применительно к которому должна быть определена конкретная смета расходов, доходов, объем работ, а управляющие компании привлекаются собственниками жилья или ТСЖ либо муниципалитетами на конкурсной основе. [2]. Главное, что собственники в доме или ТСЖ заключают с управляющей компанией договор, определяющий права и обязанности сторон, ответственность компании за предоставление жилищнокоммунальных услуг.

В 2007 году количество самоуправляемых организаций собственников жилья увеличилась в России в три раза. [6].

Уже к 1 января 2009 года с выбором управления (создание ТСЖ, заключение договора с управляющей компанией, непосредственное управление) в целом по России определились собственники помещений свыше 1,6 млн (или 71%) многоквартирных домов, при этом 31,9% домов управляются управляющими организациями (из них в 78% домов предпочтение отдано частным компаниям), 5,6% домов – ТСЖ, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, 33,5% домов – непосредственно собственниками помещений [5]. Собственники ведут себя консервативно и рационально. Если не знают, кого выбирать, или выбирать не из кого, они не спешат – это право останется за ними навсегда. А на ближайшее время выбор за них обязана сделать муниципальная власть.

В 2012 году количество товариществ собственников жилья в столице, да и по стране в целом снизилось. Причиной снижения стали проведенные проверки. В частности, во время проверки в столице России было зафиксировано около 8,148 тысячи ТСЖ. Половина из них было фиктивны, тем самым они были ликвидированы. После того, как была осуществлена проверка деятельности ТСЖ, было направлено больше двух с половиной тысяч предписаний, касающихся устранения противоречий законодательству, но 927 товариществ эти предписания не реагируют никоим образом. [7].

В Тюменской области ТСЖ начали развиваться с 1994 года. По нашей области динамика развития, ничем не отличается от общероссийской. И стоит заметить, что сейчас к началу 2014 года в Тюменской области зарегистрировано 444 товариществ собственников жилья. [8].

Таблица 1. Этапы развития ТСЖ.

годы	Содержание
1990-1996 год	Начали создаваться ТСЖ в новостройках, т.к на это время еще были приватизированы далеко не все квартиры в старых домах. Это чаще всего были не ТСЖ, а ДЕЗ и в итоге она становилась монополистом. Поэтому на данном этапе было мало ТСЖ, они просто не могли попасть в систему.
1998-2003	К этому времени число ДЕЗ убавилось, и число ТСЖ увеличилось, смогли прорваться. Но появились новые проблемы. Конституционный суд принял, что собственники могут отказаться от вступления в ТСЖ, даже если создание его было принято большинством собственников. Это тормозило развитие ТСЖ.
2004-2006	Количество ТСЖ начало возрастать., с большей скоростью, нежели раньше. Этому посодействовало изменение государственной политике. Она стала ориентироваться на управление многоквартирными домами, на активное создание ТСЖ и развитие профессионального конкурентного бизнеса в сфере ЖКХ. Из этого следует, что на данном периоде был в какой-то степени «бум» появления ТСЖ.
2007-2008	На этом этапе были упрощены процедуры регистрации и отчетности ТСЖ. Поэтому был большой скачок в их количестве по сравнению с предыдущими годами.
2009-2014	ТСЖ по сравнению с управляющей компанией уходит на второй план, или они создаются, но заключают договор с УК на непосредственное управление, то есть ТСЖ не работает эффективно. Значит, на данном этапе кол-во ТСЖ не стало меньше, но на рынок быстро внедряются УК.

Бесконечные коммунальные реформы никаких результатов не давали, а в ТСЖ жители увидели «свет в конце туннеля». Как подтверждение, можно отметить преимущества ТСЖ с позиции собственников.

• 1.    Собственники жилых помещений самостоятельно решают, каким способом управлять своим домом: собственными силами (правлением, общим собранием) или силами специалистов - профессионалов (управляющим, управляющей компанией).

• 2.    Все платежи, аккумулируются на расчетном счете образованного товарищества и, соответственно, могут расходоваться только на эксплуатацию и содержание этого дома.

• 3.    Собственники всегда сами могут изменить качество услуг, поменяв компании поставщиков.

• 4.    ТСЖ само планирует ремонтные работы в своем доме, определяет их первоочередность.

• 5.    Любой участник ТСЖ может контролировать расходы и доходы средств товарищества, получаемых от платежей граждан. В ТСЖ действует ревизионная комиссия. Прозрачность бюджета - это привилегия, которой лишены жители муниципальных домов.

• 6.    Могут быть дополнительные доходы от сдачи имущества в аренду, и этим самым сокращены платежи жильцов.

• 7.    Участвуя в управлении собственным домом, жильцы сами определяют, какое именно соотношение в цене и качестве коммунальных услуг для них является оптимальным.

• 8.    Объединение собственников в товарищество служит улучшению микроклимата в доме, так как люди, участвуя в собраниях, обсуждая важные стороны деятельности товарищества, лучше узнают друг друга, приучаются действовать сообща в общих интересах, и тем самым создают благоприятную атмосферу в доме для совместного проживания.

Вышедший через десять лет новый Жилищный кодекс РФ ничего принципиально нового к существующему закону о ТСЖ не добавил. Кроме декларативных утверждений, на мой взгляд, со стороны правительства и сегодня ничего не делается, чтобы развивать и совершенствовать этот прогрессивный способ управления жилищной собственностью. Как и раньше остаются всё те же проблемы, которые мешают развиваться ТСЖ.

А именно:

• -    самая острая проблема что очень сложно собрать всех жильцов для решения вопросов управления жилищной собственностью; проблем, т.к всё-таки малая часть населения у нас хочет этим интересоваться.

• -    социальное неравенство: одни собственники согласны платить больше за качественные услуги, а другие же, напротив, на такое не согласны и везде ищут экономию;

• -    конфликты между собственниками;

• -    некомпетентное в данной отрасли руководство.

• 2.    "Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 21.07.2014) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.09.2014) (29 декабря 2004 г.) // Справочная правовая система <Консультант плюс>.

• 3.    Постановление Конституционного суда РФ от 3 апреля 1998 года № 10-П «По делу о проверке конституционности пунктов 1, 3 и 4 статьи 32 и пунктов 2 и 3 статьи 49 Федерального закона от 15 июня 1996 года „О товариществах собственников жилья“ в связи с запросом Советского районного суда города Омска» // Справочная правовая система <Консультант плюс>.

• 4.    Росстат, результаты федерального государственного статистического наблюдения по форме 22-жкх (реформа) за 2008 год// Справочная правовая система <Консультант плюс>.

• 5.    Федеральный закон «О товариществах собственников жилья» от 15 июня 1996 года № 72-ФЗ.(утратил силу)// Справочная правовая система <Консультант плюс>.

• 6.    Меренков Б.Л . ТСЖ: Плюсы, минусы, проблемы //Неделя для всех: электронные новсти.-2010. [Электронный ресурс]. http://d7k.ru/t597 (дата обращения: 03.11.2014).

• 7.    Козак Д. В РФ растет число ТСЖ, но их созданию мешают административные барьеры // Раздел: Жилая недвижимость/ ТСЖ/ Россия-Источник: Интерфакс-2007 [Электронный ресурс]. http://www.bpn.ru/publications/32938/ (дата обращения: 03.11.2014).

• 8.    Кичиков О. В этом году количество товариществ собственников жилья в столице России снизилось//Жилая недвижимость: электронный журнал- 2012.-№12 [Электронный ресурс] http://riarealty.ru/news/20121226/399213651.html. (дата обращения: 10.10.2014).

9.Еремеев Д. У Тюменской области богатый опыт самоуправления собственников жилья //информационное агенство Тюменская линия-2014 [Электронный ресурс]
(дата обращения: 10.10.2014

Двадцать лет формировалась система в сфере управления жилищным фондом, которая существует сейчас. Конечно, она требует доработок, но то, что опыт самоуправления является важным для дальнейшего решения новых задач - это очевидно.