Этапы развития системы регистрации прав на недвижимость в дореволюционной России

В теории принято выделять ряд функций, которые реализуются посредством ведения реестра прав на недвижимость. Первая и основная – легитимационная , которая заключается в том, что запись в реестре порождает статус собственника и делает проверку этого статуса доступной для третьих лиц. При отсутствии системы регистрации прав на недвижимое имущество потенциальным контрагентам приходилось бы тратить больше времени на проверку титула собственника и обременений объекта, что существенно тормозило бы оборот недвижимости. Вторая функция – защитная . Она позволяет собственнику или иному правообладателю имущества доказать свой титул в спорах с теми, кто посягает на их абсолютное право. Из этих функций вытекает компенсационная , которая выражается в наличии механизма возмещения регистратором имущественных потерь, возникающих из-за его действий [1].

Современная российская регистрационная система действует на принципах:

• 1)    внесения, предполагающем, что право на недвижимость возникает после внесения записи о праве в реестр;

• 2)    публичности, в соответствии с которым данные из реестра должны быть открыты для субъектов гражданского оборота;

• 3)    легалитета, т. е. проверки сотрудником реестра законности оснований для внесения записи;

• 4)    публичной достоверности, означающем, что лицо, доверившееся реестру, имеет право на защиту своего доверия;

• 5)    старшинства, в соответствии с которым приоритет имеют ранее внесенные записи о правах;

• 6)    специалитета, который означает, что в основе реестра лежит информация об

объектах, права на которые регистрируются [1, с. 43].

Необходимость изучения истории формирования регистрационной системы в дореволюционной России связана с потребностью выявления закономерностей развития современной системы регистрации, её основных начал, а также определения её места и роли в отечественном правопорядке. Научная разработка этого вопроса представляет интерес ученых на протяжении нескольких столетий. Среди дореволюционных юристов, изучавших процесс становления и сущность системы регистрации прав на недвижимость, выделяются имена Л.А. Кассо, И.А. Базанова, К.П. Победоносцева, Г.Ф. Шершеневича. В советский период в результате интеграции в цивилистическую мысль социалистических идей классическое представление о праве собственности как «праве полного и исключительного господства лица над имуществом, насколько это право не ограничено законом и правами других лиц» [2, с. 606] значительно изменилось. Изучение вещного права в его традиционном понимании практически перестало представлять интерес для юристов. С распадом СССР и возвратом к рыночной экономике исследование вопросов вещного права снова приобрело актуальность. В настоящее время эта подотрасль является сферой научных интересов таких ученых, как Е.А. Суханов, Р.С. Бевзенко, А.О. Ры-балов, К.И. Скловский, которые в своих трудах рассматривают в том числе положения о системе регистрации прав на недвижимость.

Развитие системы регистрации прав на недвижимость в дореволюционной России

При исследовании истории регистрационной системы в дореволюционной Рос-

Этапы развития системы регистрации прав на недвижимость в дореволюционной России

сии необходимо выяснить, когда появились нормы о правах на недвижимое имущество и как раскрывалось его понятие. В «Русской правде» – первом законодательном источнике Древнерусского государства – определение недвижимости отсутствовало. Это можно объяснить использованием казуального способа изложения норм, который характеризуется отсутствием общих дефиниций. Впрочем, это не указывает на то, что в XI веке на Руси отсутствовало представление о недвижимости как об отдельной категории имущества [3]. «Русская правда» признавала несколько видов земельных участков в зависимости от их назначения. Под двором подразумевалась собственность отца семейства (включая землю), которая после его смерти наследовалась младшим сыном; также был закреплен правовой режим ролейных (пахотных) и бортных (лесных) угодий [4, с. 369]. За нарушение границ земельных участков и за уничтожение межевого знака на борти был установлен штраф в размере 12 гривен [5]. Вместе с этим, несмотря на наличие норм, регулирующих отдельные аспекты правоотношений, связанных с недвижимым имуществом, древнерусское законодательство не знало порядка удостоверения фактов приобретения, изменения и прекращения вещных прав на недвижимость.

Следующим правовым актом, оказавшим существенное влияние на юридический быт средневековой Руси, стала Псковская судная грамота. Она была составлена на рубеже XIV–XV вв. и, по словам ученых, представляла собой «последующую за Русской Правдой ступень в развитии русского законодательства» [6, с. 434]. Её анализ позволяет сделать вывод о значительном развитии представлений о вещном праве по сравнению с более ранними законодательными сборниками. В ней, например, содержались положения о том, что непрерывное владение землей и её обработка на протяжении четырех или пяти лет влечет возникновение права собственности на неё [7, с. 26]. Признавалось деление имущества на движимое (живот) и недвижимое (отчина), в состав которого входила земля, расположенные на ней постройки и насаждения [8, с. 12]. Также нормы грамоты содержали конструкцию «кормления», т. е. ограниченного вещного права пожизненного владения и пользования землей [8, с. 12]. Важное значение уделялось залоговому праву, причем предметом залога по Псковской судной грамоте могло быть как движимое, так и недвижимое имущество [9, с. 134].

Применительно к теме исследования интерес представляют нормы Псковской судной грамоты о видах сделок, совершавшихся в письменной форме. «Доска» как способ совершения сделки по сути представляла собой простую письменную форму [9, с. 134]. В то же время для заключения некоторых сделок устанавливались специальные правила. Это касалось, в частности, договора займа на сумму более одного рубля, который мог быть совершен только при условии обеспечения его возврата закладом и оформления «записи» (рядницы) [10, с. 14]. «Запись» составлялась при церкви Святой Троицы, и её копия должна была храниться в ларе, находившемся в церкви [6, с. 438]. Если рассматривать процедуру оформления «записи» через призму выделенных в настоящее время принципов регистрационной системы, можно сказать о том, что присутствие при её составлении представителей духовенства обеспечивало проверку законности оснований для возникновения обязательств не только из займа, но и из залога, предметом которого, как было сказано ранее, могло быть как движимое, так и недвижимое имущество. Таким

110 Вестник Российского нового университета110 Серия: Человек и общество. 2026. № 3

образом, несмотря на отсутствие системы регистрации прав на недвижимое имущество, нормы Псковской судной грамоты обеспечивали возможность проверки законности возникновения залоговых прав, в том числе на недвижимое имущество, то есть, говоря современным языком, выражали принцип легалитета, который является основой для функционирования регистрационных систем. Вместе с тем следует понимать, что составление записи было обусловлено в первую очередь потребностью в удостоверении не залога, а займа, который им обеспечивался.

С централизацией русского государства появилась потребность в создании единой системы органов власти, реализующих отдельные государственные функции. В период правления Ивана III началось формирование органов отраслевого управления – приказов. Первые нормы, регулирующие их функции, появились в Судебнике 1497 года, который наряду с исполнительными закреплял за ними и судебные полномочия. По мере развития служилого землевладения возникла необходимость создания органа, к компетенции которого относился бы учет прав на поместья и вотчины. Это привело к учреждению в XVI в. Поместной избы, которая впоследствии получила статус приказа [11, с. 81]. В его структуру входили четыре территориальных стола (Московский, Псковский, Владимирский и Рязанский), которые, в свою очередь, подразделялись на 33 повытья, заведовавших определенной территорией [12]. Поместный приказ осуществлял ведение земельной документации, в частности даточных, писцовых, переписных окладных и межевых книг.

В даточных книгах обозначалось, кому, где и сколько наделов было выделено государством. Их ведение давало возможность выявить наличный состав землевладельцев определенного уезда¹.

Писцовые книги составляли основной объем документации приказа [13, с. 64]. В них указывались сведения о том, на какие земельные наделы делился уезд и кто был правообладателем этих наделов. Также в них содержалась информация о количестве проживающих там крестьян, о составе земель [14] и их категории в зависимости от дохода, который она может приносить [13, с. 66]. Внесение записей в писцовые книги являлось основанием для возникновения, изменения и прекращения прав на землю [13, с. 67]. Это дает основание полагать, что ведение писцовых книг положило начало формированию принципа внесения.

Переписные окладные книги составлялись для целей обложения. Основу их содержания составляли сведения о количестве засеваемого на землях хлеба, скашиваемого сена и получаемого с них дохода [15, c. 13].

Межевые книги составлялись межевщиками и содержали описание местоположения границ земельных владений, а также иногда данные об измерении земель. Информация из этих книг предоставлялась правообладателям земельных наделов в виде межевых грамот [15, c. 14]. Межевые книги подлежали включению в свод книг межевания волости и уезда, которые представляли собой прообраз земельного кадастра [13, с. 70].

Необходимость ведения значительного объема документации объяснялась тем, что государству было важно понимать, кто являлся правообладателем земельных наделов и каков был его титул. Совершение сделки

Этапы развития системы регистрации прав на недвижимость в дореволюционной России

с земельным наделом требовало явки в Поместный приказ, где проверялось правооснование отчуждателя на её совершение [16, с. 39]. Нормами Соборного уложения 1649 года было закреплено, что переход прав на вотчину подчиняется принципу внесения, в соответствии с которым собственником считался только тот, кто был записан в качестве такового в писцовой книге, и только после того, как эта запись совершалась1. Принцип внесения также распространялся на процедуру обременения вотчины залогом2.

Реформы Петра I привели к изменению системы органов государственной власти. Приказы были упразднены, и органами исполнительной власти стали коллегии. Полномочия Поместного приказа были переданы Вотчинной коллегии, которая находилась в Москве и имела обособленное отделение – Вотчинную контору, расположенную в Петербурге.

Правила совершения сделок с имениями – единой формой землевладения, которая появилась после издания Указа о единонаследии 1714 г., – требовали личного присутствия сторон сделки в Вотчинной коллегии. Это существенно усложняло и тормозило процесс оборота недвижимого имущества [16, с. 39].

Процедура внесения записи в писцовые книги предшествовала так называемому отказу, который представлял собой сложную процедуру оглашения приобретения вотчи- ны. Для этого составлялась отказная грамота, содержащая предписание о том, чтобы воевода направил на место людей, которые должны были описать, что входит в состав земельного надела, сколько крестьян там проживает и довести до них сведения о новом правообладателе вотчины [17, с. 336].

В результате проведенной при Екатерине II губернской реформы полномочия коллегии перешли в ведение губернских судебных палат гражданского суда и уездных судов [18, с. 62]. Это преобразование сделало процесс оборота недвижимости более удобным.

Важным нововведением стало правило о том, что после регистрации сделки с земельным наделом уездный суд обязан был опубликовать информацию о переходе прав на дверях суда и сообщить об этом в Верхний земский суд. Тот должен был сделать то же самое и сообщить об этом в Сенат, который, в свою очередь, передавал информацию в ведомости Москвы и Санкт-Пе-тербурга3. Эти действия являлись частью процедуры ввода во владение, заменившей обременительную систему отказов [17, с. 337]. Эта же норма предусматривала, что при отсутствии возражений о сделке в течение двух лет с момента публикации запись становилось невозможно оспорить4. Примечательно, что вопрос введения механизма бесповоротной записи в современной России остается актуальным до сих пор5.

112 Вестник Российского нового университета112 Серия: Человек и общество. 2026. № 3

Таким образом, можно сказать, что губернская реформа Екатерины II способствовала развитию принципа публичности реестра, который создает условия для получения необходимых сведений о недвижимости, а также привела к установлению правила бесповоротности записи, необходимого для сохранения стабильности оборота.

Следующий этап развития регистрационной системы связан с Великими реформами Александра II. В 1866 году было принято Положение о нотариальной части, в соответствии с которым сделки с недвижимостью стали совершаться у нотариусов. При этом возникновение, изменение или прекращение прав на недвижимость происходило после утверждения сделки старшим нотариусом, проверявшим законность её совершения, в том числе правооснование отчуждателя. После этого утвержденная сделка подлежала внесению в крепостную книгу и отметке в реестре крепостных дел [17, с. 350].

Согласно Положению ввод во владение происходил на основании исполнительного листа по постановлению суда о вводе [19]. Для участия в данной процедуре приглашались правообладатели смежных земельных наделов, сельский староста, арендаторы (если таковые имелись) и др., однако их отсутствие не лишало ввода во владение юридической силы. Моментом перехода права собственности de jure являлся момент внесения в реестр отметки о вводе во владение [19]. Сведения о содержании сделки и вводе во владении печатались в «Сенатских ведомостях» [17, с. 350].

Анализ изменений, произошедших в регистрационной системе во второй половине XIX века, показал стремление законодателя снизить нагрузку на суды и передать часть ранее принадлежавших им функций нотариусам. Нововведением стало изменение момента перехода права собственности на недвижимость. С 1866 года право считалось перешедшим с момента внесения в реестр крепостных дел записи о вводе во владение. Это изменение, вероятно, обусловлено необходимостью предотвращения злоупотреблений при обороте недвижимости. Вместе с тем, как отмечают исследователи, эта норма осталась «мертвой буквой», и на практике переход права собственности считался совершившимся с момента записи о сделке в крепостной книге [20, с. 346].

В период правления Александра III началась разработка проекта Гражданского уложения Российской империи. Необходимость его разработки была вызвана существенными изменениями в общественной жизни, произошедшими с принятия Свода законов в начале 1830-х годов. В проекте было закреплено, что право собственности на недвижимое имение возникало с момента внесения договора, на основании которого перешло право, в вотчинную книгу [20, с. 346]. Вместе с этим норма содержала исключения из принципа внесения. Согласно проекту приобретение права на недвижимость в порядке наследования, по давности владения, по Всемилостивейшему пожалованию и т. д. совершается вне зависимости от совершения записи. Однако тот, кто приобрел недвижимость по этим основаниям, не мог ей распоряжаться до внесения записи [20, с. 340].

Наличие исключений объяснялось комментаторами проекта тем, что действие принципа внесения целесообразно распространять только на случаи добровольного отчуждения имений. В остальных случаях право собственности «рождается самостоятельно и непосредственно из того события, которое составляет основание его возникновения» [20, с. 351]. Вместе с тем требование о внесении записи перед отчуждением или обременением недвижимости носит характер констатации и оглашения ранее приобретенного права [20, с. 352]. Стремление к систематизации ранее разрозненных норм об исключениях из принципа внесения сви-

Этапы развития системы регистрации прав на недвижимость в дореволюционной России

детельствует о высоком качестве проделанной составителями проекта работы.

Политические события, произошедшие в России в первой четверти XX века, привели к изменению формы государства и замене рыночной модели экономики на плановую, в связи с чем многие цивилистические конструкции на несколько десятилетий утратили актуальность. Потребность в создании классической системы регистрации прав на недвижимость вновь возникла после распада СССР.

Заключение

Как показало исследование, заложенные в основу современной регистрационной системы принципы начали формироваться еще в средневековье и к началу XX века представляли собой целостную структуру. Таким образом, исторический опыт законодательного регулирования этой сферы позволил создать систему, подходящую под капиталистические реалии и отвечающую потребностям времени.