Юридическая природа ипотеки в российском праве

The article concerns to a mortgage as a one of the surety bonds. Author performs an essential analysis of the mortgage as a term. The main aim of this article is to show up and to compare opinions about what the mortgage is. Definition of the mortgage may help to determine the legal nature of this materia.

Ипотека – одно из тех явлений в российском праве, которые с каждым днем приобретают все большую актуальность. Спрос на приобретение недвижимого имущества имеется всегда, однако финансовые возможности покупателей не всегда позволяют осуществить это без обращения к такой конструкции, как ипотека.

Какова сущность ипотеки? В чем заключается ее юридическая природа? В этом нам поможет разобраться настоящая статья.

В теории права существует точка зрения, согласно которой правовая природа явления определяется через две составляющих: понятие явления и его правовое регулирование1. Трудно не согласиться с подобным высказыванием. Однако необходимо определить, на что следует обращать внимание при характеристике правового регулирования явления.

Так, например, Д.А. Братусь в своем труде пишет, что характеристику правовой природы явления необходимо начать с ответа на следующий вопрос: к какой сфере правового регулирования относится рассматриваемое явление – к публичной или частно-правовой2. Если углубляться в вопрос о юридической природе еще больше, то стоит отметить, что зачастую ученые-правоведы исследуют правовую природу конкретных отраслей, подотраслей, институтов или норм права. В частности, схожая позиция, как ни странно, нашла свое отражение и в судебной практике (см., в частности, Определение Верховного Суда РФ от 06.05.2016 № 303-КГ16-657 по делу № А37-424/2015).

Определение понятия и правового регулирования ипотеки возможно через источники права. К таким источникам, в частности, относятся Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о госрегистрации прав на недвижимость), Федеральный закон от 13.07.2015

№ 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о госрегистрации недвижимости), Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 № 51-ФЗ (далее – ГК РФ) Федеральный закон от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – Закон об ипотеке). Кроме того, раскрыть содержание ипотеки можно и через анализ доктрины.

Если заглянуть глубоко в историю становления ипотеки, то можно сделать вывод о том, что ипотека является термином греческого происхождения. Так, законодательство, существовавшее при Солоне, предполагало, что ипотека есть столб, зарытый в яму, расположенную на земельном участке должника. Такой столб свидетельствовал о том, что земля – объект залога3. В римском праве содержание ипотеки было более конкретным: она являлась составной частью вещного права, то есть включалась в него в качестве права на чужую вещь4. Из сказанного следует, что исторически ипотека понималась как институт гражданского права ввиду принадлежности к его подотрасли – вещному праву.

Каково же понимание ипотеки в настоящее время? Из п. 1 ст. 1 Закона об ипотеке следует, что под ипотекой понимается залог недвижимого имущества. С точки зрения п. 1 ст. 329 ГК РФ залог является способом обеспечения исполнения обязательства. Значит, ипотека также есть способ обеспечения исполнения обязательства. Из сказанного следует, что ипотека является институтом обязательственного права.

Известно, что римское частное право стало основой для формирования частного права в странах романо-германской системы права, к коим относится и Россия. Поэтому формальный отход российского законодательства от понимания залога как вещно-правового института не совсем понятен. В связи с этим в науке сложилось три точки зрения по поводу того, какова правовая природа залога (в том числе и ипотеки)5:

• 1.    Залог как вещно-правовой институт.

• 2.    Залог как обязательственно-правовой институт.

• 3.    Залог как вещно-обязательственный институт, или институт обеспечения вещных прав.

Обязательственная природа ипотеки и любого другого вида залога неоспорима. Однако есть ли основания полагать, что нормы вещного права могут распространяться на залог недвижимого имущества?

Н.В. Бадаева в своей монографии говорит о том, что залогодержатель как сторона залога обладает правом владения на вещь6. Сказанному есть законодательное подтверждение. Во-первых, в п. 2 ст. 334 ГК РФ отмечается, что залоговый кредитор имеет преимущество перед другими кредиторами. Это является конкретным проявлением преимущества вещного права над обязательственным. Во-вторых, в п. 4 ст. 334 ГК РФ содержится правило о распространении норм вещного права на правоотношения, связанные с ипотекой. Более того, в п. 2.3 Концепции развития гражданского законодательства подчеркивается, что законодательно следует внести в ГК РФ новое ограниченное вещное право – залоговое право7. Следовательно, ипотека есть юридический факт, являющийся основанием для возникновения вещных прав.

В Концепции развития гражданского законодательства содержатся важные положения, касающиеся реформирования ГК РФ. В п. 8.1 отражена тенденция российской науки гражданского права, связанная с двойственностью природы залога. Однако здесь же говорится о том, что залог может являться предметом гражданско-правового договора и правом владения: в первом случае следует применять нормы обязательственного права, а во втором – вещного.

Таким образом, залог, несомненно, является институтом частного (гражданского) права. Он одновременно является составной частью двух подотраслей гражданского права – обязательственного права и права вещного. Однако к такой двойственности не стоит относиться с опаской. Нормы обязательственного права дополняют нормы вещного права и призваны привести гражданское законодательство с требованиями современных реалий.