Юридические аспекты ипотечного кредитования в российском законодательстве

В настоящее время в РФ ипотечное кредитование развивается и действует как долгосрочное финансирование жилищных программ, которое способствует решению важнейших социальных, политических и экономических проблем.

В работе ведущих ученых, занимающихся проблемами в области ипотечного кредитования, наиболее распространенное определение ипотеки, как метода кредитования под залог недвижимого имущества, получило следующее: «Ипотека – один из способов обеспечения обязательства недвижимым имуществом, при котором залогодержатель имеет право в случае неисполнения залогодателем обязательства получить удовлетворение за счет заложенной недвижимости». [2,с.24] При этом обязательство заемщика может быть не только банковским, но и обязательством, основанным на аренде, купле-продаже, подряде, ином договоре, что определяет ипотечный кредит, как одну из форм имущественного обеспечения обязательства заемщика, при которой недвижимое имущество остается в собственности самого заемщика, а кредитор в случае невыполнения заемщикомобязательств по договоруполучает право реализовать данное имущество.

Понятие «ипотека» и «ипотечный кредит» тесно взаимосвязаны между собой, при этом обязательство заемщика является только банковским, которое допускает второстепенное значение понятия ипотеки и самой закладной, как документа, удостоверяющий сдачу недвижимости в залог, либо долг по ипотечному кредиту».

Исходя из этого, правовую базу ипотечного кредитования формирует залоговое право, которое регулирует взаимоотношения между залогодателем и залогодержателем.

С правовой точки зрения ипотечное кредитование представляет собой совокупность действий, которые совершаются между заемщиком, залогодателем, с одной стороны, и банком (иной кредитной организацией), с другой стороны, по предоставлению кредита с использованием залога недвижимого имущества, существующее в действительности или которое залогодатель приобретет в будущем, либо принадлежащих залогодателю прав на недвижимое имущество в качестве обеспечения права залогодержателя получить удовлетворение своих денежных требований из стоимости заложенного недвижимого имущества или прав на него преимущественно перед другими кредиторами, за изъятиями, установленными федеральным законодательством.

В качестве объектов ипотечного кредитования выступают: жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир; садовые дома, гаражи, земельные участки, находящиеся в частной собственности; предприятия, здания, сооружения и иное недвижимое имущество. [3,с.98] Также предметом ипотеки могут являться отдельные помещения, имеющие документы о праве собственности на целую часть. Незавершенное строительство, которое возводится на отдельном земельном участке, также может выступать предметом ипотеки.

Субъектами ипотечного кредитования являются:

• -    заемщики (залогодатели)-физические и юридические лица, получившие ипотечный кредит, для целей привлечения дешевых финансовых источников, получения имущества, увеличения производства, приобретения материальных и нематериальных благ, с условием выплаты по кредиту, не составляющие слишком большую часть дохода [1,с.80];

• -    кредиторы-банки (залогодержатели) и иные юридические лица,предоставляющие заемщикам в соответствии с установленным законом порядке ипотечные кредиты, необходимые дляувеличения доходности активных операций, ограничения рисков и обеспечения возвратности ссудного капитала;

• -    правительство - определяет положение развития системы ипотечного жилищного кредитования и создает правовую базу для кредитоспособного и результативного деятельности системы ипотечного кредитования, формирует механизм социальной безопасности заемщиков, проводит

налоговую политику, которая стимулирует участников рынка ипотечного кредитования, а также формирует требующиеся институты для развития рынка и участвует в управлении ими.

В целях установления системы законодательства, регулирующего ипотечные кредитные отношения, существует традиционная система нормативно-правовых актов, построенная по иерархическому признаку. При этом первую ступень в иерархии нормативно-правовых актов занимает Конституция РФ, обладающая высшей юридической силой, прямым действием, а также применяющаяся на всей территории РФ, при которой все законы и иные правовые акты, принимаемые в РФ, не должны ей противоречить.[4,с.80]

Вторая ступень принадлежит Федеральным законам, принимающимся в соответствии с Конституцией, регулируют многообразные и сложные отношения, которые возникают в процессе осуществления хозяйственной деятельности. Применительно к кредитным отношениям особое место занимают акты Центрального банка РФ. Указанные акты располагаются в иерархии нормативно-правовых актов обособленно. На следующей ступени -носящие подзаконный характер Указы Президента РФ и Постановления Правительства РФ.

Нормативно-правовые акты органов исполнительной власти РФ, то есть министерств и ведомств, также применяются в сфере регулирования кредитных отношений и занимают пятую ступень в общей иерархии. Кроме этого, нельзя не принимать во внимание различные Соглашения, заключенные Российской Федерацией с другими государствами в сфере регулирования финансовых, экономических, банковских, и в частности -кредитных отношений.[5,с.95]

Также, в части регулирования кредитных отношений, в некоторых случаях применяются обычаи делового оборота, которые наряду с вышеперечисленными актами являются источниками права. В рассматриваемую систему нормативно-правовых актов, возможно включение и локальных актов, определяющих порядок деятельности тех или иных подразделений кредитной организации, а также формы и условия их взаимодействия с клиентами кредитной организации, в том числе при установлении кредитных отношений.

В российском законодательстве основными правовыми регуляторами ипотечного кредитования являются:

• - Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)»;

• - Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»;

• - Федеральный закон «О кредитных историях»;

• - Гражданский кодекс Российской Федерации;

• -    Жилищный кодекс Российской Федерации;

• -    Налоговый кодекс Российской Федерации и тд.;

Таким образом, с учетом многообразия российских законодательных актов система ипотечного кредитования является одной из наиболее активно развивающихся элементов правовой системы в РФ, при которой практическая реализация ее основной части поможет решить важнейшую жилищную проблему населения. При этом в настоящее время возрастает потребность в грамотной юридической консультации на различных стадиях ипотечного кредитования в РФ.