К понятию объекта незавершенного строительства

Из года в год в России растет количество объектов незавершенного строительства. Так, продолжает расти число российских девелоперов-банкротов с незавершенным строительством жилья. В январе 2018 года в активных стадиях соответствующей процедуры находилось уже 246 компаний. Это на 3,4% больше, чем в декабре 2017 года [1].

Гражданский кодекс РФ (статья 130) не содержит легального определения понятия «объект незавершенного строительства», вместе с тем относит его к недвижимым вещам.

В соответствии со статьей 1 Градостроительного кодекса РФ (далее - ГрК РФ) объекты незавершенного строительства являются объектами капитального строительства. Однако и Градостроительный кодекс РФ не дает определения понятия «объект незавершенного строительства».

Отсутствие в российском законодательстве легального определения понятия «объект незавершенного строительства» вызывает значительные сложности в судебной и правоприменительной практике, а также в доктрине гражданского права при квалификации тех или иных объектов в качестве объектов незавершенного строительства.

Попытка ввести критерии отнесения объектов к незавершенному строительству была сделана в письме ГТК РФ от 27.05.1994 N 09-07/5866 "О временном Положении о порядке реализации объектов незавершенного строительства".

Согласно письма к законсервированным объектам и объектам незавершенного строительства, находящимся в федеральной собственности, относятся объекты, финансирование которых осуществлялось без привлечения собственных средств предприятий с истекшими нормативными сроками строительства и приостановленные строительством из-за отсутствия средств и материальнотехнического обеспечения. Таким образом, Государственный таможенный комитет РФ при отнесении строительства к незавершенному учитывает два важных обстоятельства:

• 1)    истек нормативный срок строительства на объект;

• 2)    приостановление строительных работ из-за отсутствия денежных средств и материально-технического обеспечения.

С точки зрения гражданского законодательства, это определение не содержит существенных признаков объекта незавершенного строительства, позволяющих выделить его из других видов недвижимого имущества. Вместе с тем, теоретическое определение объекта незавершенного строительства имеет важное практическое значение, поскольку позволит разрешить многие вопросы, связанные с использованием этих объектов в гражданском обороте.

Раскрыть содержание понятия «объект незавершенного строительства» и дать его полное определение, на наш взгляд, нужно с помощью его сущест- венных признаков, критериев. Однако вопрос о критериях отнесения объектов незавершенного строительства к недвижимому имуществу в юридической литературе остается спорным.

Сторонники существующей «юридической теории недвижимости» полагают, что к недвижимому имуществу можно отнести не любое имущество, которое прочно связано с землей, а только то имущество, которое может быть: объектом гражданских прав, предметом гражданско-правовых сделок, имуществом, на которое могут возникнуть вещные права. Конечно, для возникновения таких прав необходима соответствующая государственная регистрация объекта незавершенного строительства в качестве недвижимой вещи. Таким образом, граница раздела имущества на недвижимое и движимое - это момент государственной регистрации в качестве объекта незавершенного строительства, до этого момента объекты незавершенные строительством представляют собой совокупность строительных материалов и конструкций, в которую вложен человеческий труд, то есть являются движимым имуществом.

Однако как в юридической литературе, так и в судебной практике неоднократно указывалось на невозможность признания не завершенных строительством объектов движимым имуществом, в связи с тем, что как только те или иные строительные материалы были неразрывно соединены с земельным участком и друг с другом, они становятся частью не завершенного строительством объекта и «прекращают свое юридическое существование как вещи», поскольку были преобразованы [2].

Опровергая указанный выше подход, сторонники «концепции фактической недвижимости» опираются на положения статьи 130 ГК РФ. Ученые исходят из естественных (природных) свойств вещей, то есть недвижимое имущество неразрывно связано с землей. Строительство объекта на земельном участке, пусть даже не завершенное, уже являет- ся объектом недвижимости из-за прочной связи с землей. В соответствии с параграфом 1 раздела I части I Концепции развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе (одобрена Советом при Президенте РФ по кодификации и совершенствованию гражданского законодательства 7 октября 2009 г.), требование государственной регистрация недвижимости есть следствие объективно присущих этой категории вещей признаков, а не один из таких признаков. Вопрос о государственной регистрация как элементе правового режима недвижимой вещи решен в действующем законодательстве посредством учреждения обязательной государственной регистрация вещных прав на недвижимые вещи, в том числе обременении этих прав (ст. 131 ГК РФ). Подобный подход соответствует общемировой практике.

Кроме того, Концепция развития гражданского законодательства о недвижимом имуществе исходит из того, что определение недвижимой вещи, содержащееся в ст. 130 ГК РФ, не нуждается в пересмотре. А также отсутствуют основания для введения в определение недвижимой вещи дополнительного признака: обязательность (подверженность) государственной регистрации самой вещи.

Итак, для признания вещи недвижимой требуется прочная связь с землей, невозможность ее перемещения без несоразмерного ущерба ее назначению. Следовательно, объекты незавершенного строительства подлежат признанию недвижимым имуществом при условии их соответствия объективным физическим признакам, предусмотренным ст. 130 ГК РФ. В свою очередь, государственная регистрация является ключевым элементом правового режима недвижимости, необходимым для участия объектов незавершенного строительства в гражданском обороте.

В настоящее время Пленумом Верховного Суда по данному вопросу сформулирована следующая позиция: результат незавершенных строительных работ может быть признан недвижимой вещью лишь в случае, если полностью возведен фундамент.

Так, согласно пункту 38 постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23.06.2015 № 25 при разрешении вопроса о признании правомерно строящегося объекта недвижимой вещью (объектом незавершенного строительства) необходимо установить, что на нем, по крайней мере, полностью завершены работы по сооружению фундамента или аналогичные им работы (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

Необходимым условием для признания объекта незавершенного строительства недвижимым имуществом является прекращение договора строительного подряда на данный объект. Такая позиция нашла подтверждение в трудах ряда ученых, судебной практике и в наибольшей степени соответствует природе объектов незавершенного строительства.

Таким образом, в действующем законодательстве отсутствует понятие «объекта незавершенного строительства», которое позволило бы выделить объект незавершенного строительства среди других объектов и содержало основные квалифицирующие признаки понятия.

Полагаем, что термин «объект строительства» является основополагающим и применяется как к объектам завершенного, так и незавершенного строительства.

В Толковом словаре русского языка Кузнецова С.А. слово «незавершенный» означает: не доведённый до конца; незаконченный [3]. Отсюда можно сделать вывод, что объект незавершенного строительства не прошел все стадии градостроительного процесса, строительство объекта незакончено.

Как верно указывает ряд авторов, юридическую значимость при завершении строительства приобретает акт ввода в эксплуатацию, поскольку именно этот документ подтверждает факт завершения строительства объекта недвижимого имущества и его готовность к использованию по целевому назначению [4]. Согласно п. 1 ст. 55 ГрК РФ, документом, удостоверяющим выполнение строительства в полном объеме и допускающим его эксплуатацию, в соответствии с разрешенным использованием (назначением), является разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Следовательно, отсутствие разрешения на ввод объекта недвижимого имущества в эксплуатацию и есть тот самый квалифицирующий признак, позволяющий отделить завершенные строительством объекты от незавершенных.

Исходя из вышеизложенного, можно выделить совокупность специфических признаков объектов незавершенного строительства, значительно отличающих его от других объектов недвижимости: 1) является объектом недвижимости; 2) отсутствует разрешение на ввод объекта незавершенного строительства в эксплуатацию; 3) приостановлено или прекращено строительство объекта (не является предметом действующего договора строительного подряда); 4) достижение определенной степени готовности - наличие фундамента.

На основе выделенных признаков можно сформулировать следующее определение: объект незавершенного строительства – это недвижимое имущество, строительство которого приостановлено или прекращено и не введено в эксплуатацию, при наличии полностью возведенного фундамента.

Эту дефиницию целесообразно внести в п. 1 ст. 130 ГК РФ новым абзацем.