К теории отчуждения недвижимой вещи

Под отчуждением недвижимой вещи следует понимать распорядительную сделку, непосредственно направленную на перенесение собственности на эту вещь от одного лица (отчуждателя) к другому (приобретателю) . Используя для удобства нестрогое выражение «отчуждение вещи», мы имеем в виду, что предметом отчуждения (Veräußerung) всегда является субъективное право, то есть в нашем случае предмет отчуждения — это не вещь, а право собственности на нее¹.

• I.    Отчуждение недвижимой вещи необходимо отграничивать от лежащей в его основе обязательственной сделки, которая подготавливает перенесение права собственности на вещь. Чаще всего такой сделкой служит договор купли-продажи , обязывающий продавца к передаче вещи и перенесению права собственности на нее (п. 1 ст. 549 ГК РФ)². Само перенесение права собственности на проданную вещь происходит через вещный договор — передачу недвижимой вещи в собственность ³, который фигурирует в качестве отчуждательной сделки по отношению к продавцу и в качестве приобретательной сделки по отношению к покупателю. Следовательно, отчужденной в точном смысле этого слова проданная недвижимая вещь оказывается не с заключением договора купли-продажи, а лишь с переходом права собственности на нее от отчуждателя к приобретателю.

В законе и судебной практике договоры купли-продажи, мены и дарения, во исполнение которых одно лицо переносит свое право собственности на другое лицо, иногда именуются «сделками об отчуждении имущества», или «отчуждениями»4. Эта терминология искажает существо указанных договоров. Ведь «отчудить вещь» — значит

«сделать ее чужой», то есть «перенести право собственности на нее». Между тем купля-продажа, мена и дарение, как обязательственные сделки, обосновывают обязанность к перенесению права собственности, а не само перенесение. И хотя в обязывании продавца или одаряемого можно усмотреть определенное воздействие на право собственности, такое воздействие является лишь опосредствованным, осуществляемым при помощи промежуточного звена — распорядительной сделки5, которая подготавливается обязательственной сделкой и уже непосредственно вызывает перенесение права собственности. Поэтому куплю-продажу, мену и дарение правильнее было бы называть договорами не «об отчуждении», а «о подготовке отчуждения» имущества.

СТАТ Ь И

• II.    Фактический состав договора о передаче недвижимой вещи в собственность состоит из соглашения и государственной регистрации ⁶. Соглашение о переходе права собственности, само по себе не являясь сделкой, заключается в письменной форме при обращении сторонами в регистрирующий орган с совместным заявлением о государственной регистрации ⁷. В заявлении о «государственной регистрации перехода права собственности» (подп. 3 п. 3 ст. 15 и ст. 18 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»⁸) стороны выражают частную волю, направленную на перенесение собственности⁹. Государственная регистрация соглашения о переходе права собственности — это совершаемое регистрирующим органом должностное действие . Вопреки неточному словоупотреблению закона, регистрации здесь подлежит соглашение сторон, а не переход права собственности; потому что на момент регистрации переход еще не состоялся, а следовательно, и зарегистрирован быть не может.

Некоторые авторы отрицают то очевидное обстоятельство, что при подаче «заявления о государственной регистрации перехода права собственности» отчуждатель и приобретатель заключают особый распорядительный договор, при этом авторы ссылаются на предусмотренную законом возможность зарегистрировать «переход права собственности» без совместного заявления сторон: в соответствии с абз. 2 п. 3 ст. 8.1 ГК РФ и подп. 5 п. 3 ст. 15 Закона о регистрации, если договор купли-продажи недвижимости нотариально удостоверен, то заявление о государственной регистрации может подать только одна сторона или даже нотариус, поэтому якобы следует утверждать, что волю к перенесению собственности стороны выражают в договоре купли-продажи, а заявление о государственной регистрации представляет собой лишь публичную просьбу о совершении должностного действия. Однако этот взгляд основывается на недопустимом смешении обязательственной и распорядительной сделки. Как уже было отмечено, договор купли-продажи недвижимости в силу своей природы не способен перенести право собственности с отчуждателя на приобретателя, для этого требуется распорядительный (отчуждательный) договор — передача недвижимой вещи в собственность. В приведенных авторами случаях входящее в этот договор соглашение заключается следующим образом. Если заявление о регистрации подает нотариус, который удостоверил договор купли-продажи (что является общим правилом — абз. 2 ст. 55 Основ законодательства РФ о нотариате от 11 февраля 1993 г. № 4462-1¹⁰), он заключает соглашение как от имени отчуждателя, так и от имени приобретателя, то есть действует в качестве представителя обеих сторон сделки ; если же заявление подает одна сторона, она заключает соглашение как от своего имени, так и от имени другой стороны, то есть действует в качестве само-контрагирующего представителя ¹¹. Полномочие на заключение соглашения о переходе права собственности возникает у нотариуса в силу абз. 2 ст. 55 Основ законодательства о нотариате и может быть отменено отчуждателем

СТАТ Ь И

и приобретателем через заявление ими возражения, которое фиксируется в тексте удостоверяемого договора купли-продажи или в протоколе фиксирования (письмо Федеральной нотариальной палаты от 8 февраля 2019 г. № 488/03-16-3); у сторон договора аналогичные полномочия появляются также в силу абз. 2 ст. 55 Основ законодательства о нотариате и факта отмены ими полномочия нотариуса. Несмотря на то, что при подаче заявления о государственной регистрации ни нотариус, ни сторона договора прямо не говорят о своем действии «от чужого имени», их обращения с заявлением следует рассматривать как представительство, поскольку по обстоятельствам дела вполне понятно, что заявитель желает вызвать правовое последствие не для самого себя, а для другого лица или лиц12. Представительство с косвенным указанием на действие от чужого имени допускается, например, в п. 129 постановления № 25 в отношении сделок руководителя филиала (представительства) юридического лица. Таким образом, можно утверждать, что и в приведенных случаях «регистрации перехода права собственности без совместного заявления сторон» мы имеем дело с заключением распорядительного договора о передаче недвижимой вещи в собственность.

• III.    Отчуждение недвижимой вещи относится к числу абстрактных предоставлений (abstrakte Zuwendungen), то есть сделок, через которые одно лицо создает имущественную выгоду другому лицу и которые являются действительными даже при отсутствии или недействительности правового основания ¹³. Правовым основанием (каузой) отчуждения недвижимой вещи обычно служит договор купли-продажи¹⁴. Стало быть, такое отчуждение должно квалифицироваться как действительная сделка несмотря на отсутствие или недействительность лежащего в его основе договора купли-продажи. Однако при отсутствии или недействительности основной (каузальной) сделки абстрактное предоставление приводит к неосновательному обогащению лица, в чью пользу оно было совершено ¹⁵. Поэтому продавец, который отчудил недвижимую вещь во исполнение незаключенного или недействительного договора купли-продажи, вправе требовать обратного перенесения собственности¹⁶.

Важнейшая цель признания вещных распоряжений абстрактными сделками состоит в избавлении потенциального приобретателя вещного права от необходимости исследовать обязательственные отношения контрагента с другими лицами. Благодаря абстрактности приобретатель может рассчитывать, что он взаимодействует с управомоченным на распоряжение лицом и не задаваться трудноразрешимыми вопросами о существовании и вероятных пороках обязательственной сделки, во исполнение которой сам распоряжающийся приобрел вещное право. Применительно к отчуждению недвижимости приобретатель проверяет вещно-правовое положение отчуждателя через простое обращение к реестру, где отражено содержание состоявшихся распоряжений, но не лежащих в их основании обязательственных сделок.

В российском законодательстве абстрактная природа отчуждения недвижимой вещи усматривается, во-первых, из абз. 1 п. 6 ст. 8.1 ГК РФ и п. 2 и 5 ст. 1 Закона о регистрации, согласно которым запись в реестре о распоряжающемся лице как обладателе соответствующего вещного права служит необходимым и достаточным доказательством обладания им этим правом (публичная достоверность государственного реестра недвижимости); а во-вторых, из наличия в ГК предписаний о неосновательном обогащении, главная задача которых заключается в том, чтобы обязательственно-правовым путем восстановить положение, существовавшее до перемещения ценностей sine causa, в особенности — из наличия ст. 1106 ГК РФ, которая прямо говорит о возврате права, переданного другому лицу по несуществующему обязательству17.

Среди отечественных авторов бытует взгляд, будто в нашем законодательстве заложена идея не абстрактности, а каузальности распоряжения недвижимыми вещами, то есть действительным признается лишь такое распоряжение, которое следует во исполнение действительной обязательственной сделки. Этот взгляд обосновывают тем, что перед государственной регистрацией вещного соглашения компетентное лицо (регистратор или нотариус) проверяет законность не только распорядительной, но и лежащей в ее основе обязательственной сделки. Однако отмеченное обстоятельство само по себе ничего не доказывает. В условиях германского правопорядка, который, как известно, исходит из принципа абстракции распоряжений недвижимостью, проверка обязательственной сделки также осуществляется, ее проводит нотариус (Abs. 1 § 311b BGB). Но обязательственную сделку проверяют не потому, что ее недействительность привела бы к недействительности распоряжения и, следовательно, к недостоверности реестра прав на недвижимое имущество, а потому, что обязательственная сделка может содержать порок, который одновременно поражает распорядительную сделку, но не явствует из содержания последней, и при отсутствии проверки в реестре тоже могли бы оказаться недостоверные сведения о правообладателе. Даже если предположить, что абстрактность распоряжения недвижимостью определяется по признаку «проверяет ли законность обязательственной сделки именно регистратор», то мы тем более придем к выводу о признании российским правопорядком абстрактных распоряжений. Ведь согласно абз. 2 п. 5 ст. 8.1 ГК РФ, п. 2 ст. 59 Закона о регистрации и п. 224 Приказа Минэкономразвития России от 7 июня 2017 г. № 278 «Об утверждении административного регламента Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по предоставлению государственной услуги по государственному кадастровому учету и/или государственной регистрации прав на недвижимое имущество», если обязательственная сделка удостоверена нотариусом, регистратор не должен проверять ее законность18.

СТАТ Ь И

В заключение можно сделать вывод, что в российском правопорядке проводится разграничение между отчуждением недвижимой вещи (распорядительной сделкой) и лежащим в его основании каузальным договором (обязательственной сделкой), причем отчуждение признается абстрактным предоставлением. Между тем законодатель и судебная практика нередко используют спорные формулировки и решения, что с неизбежностью порождает правовую неопределенность и диаметрально противоположные мнения среди ученых-юристов. Все это свидетельствует о необходимости дальнейшего исследования проблематики отчуждений, а также совершенствования законодательства и практики его применения.