К вопросу эффективного землепользования

6 URL:

⁷ Там же.

Таблица 3

Использование сельскохозяйственных угодий гражданами и объединениями в 2007 году ⁸

Наименование хозяйствующего субъекта Сельскохозяйственные угодья, тыс. га Всего в том числе пашня залежь многолетние насаждения сенокосы пастбища Крестьянские (фермерские) хозяйства 20 508,1 15 046,9 83,6 13,4 897,2 4 467,0 Индивидуальные предприниматели 11 62,0 901,4 5,9 4,2 49,6 200,1 Личные подсобные хозяйства 6 603,5 4 683,0 27,1 214,1 978,9 700,4 Граждане, имеющие служебные наделы 68,6 1 314,0 – 0,3 49,2 5,7 Садоводы и садоводческие объединения 1 079,2 25,2 1,2 1051,1 0,6 1,1 Огородники и огороднические объединения 299,3 297,8 0,7 0,4 – 0,4 Дачники и дачные объединения 16,6 12,9 – 3,1 0,4 0,2 Граждане, имеющие земельные участки для жилищного строительства 462,5 382,2 0,2 63,2 6,5 10,4 Животноводы и животноводческие объединения 321,6 35,9 0,2 – 83,7 201,8 Граждане, занимающиеся сенокошением и выпасом скота 15 309,0 1 250,5 117,7 7,7 3 233,2 10 699,9 Граждане – собственники земельных участков 3 363,6 2 516,5 23,1 8,0 167,9 648,1 Собственники земельных долей 12 841,6 7 487,9 904 8,6 1 490,5 2 950,6 ИТОГО ЗЕМЕЛЬ 62 034,8 32 653,6 1 163,7 1 374,1 6 957,7 19 885,7 ных угодий), занимающиеся производством сельскохозяйственной продукции. К началу 2008 года в их пользовании находилось 190,5 миллиона гектаров сельскохозяйственных угодий, или 86,4 процента от всех сельскохозяйственных угодий, имевшихся в России.

Данные об использовании сельскохозяйственных угодий гражданами и объединениями граждан в 2007 году представлены в таблице 3.

Сокращение сельскохозяйственных угодий в стране за 2007 год составило 64,8 тысячи гектаров, в том числе общая площадь

⁸ Там же.

сельскохозяйственных угодий, находившихся у производителей сельскохозяйственной продукции, сократилась на 46,2 тысячи гектаров. Площадь пашни при этом сократилась на 17,5 тысячи гектаров.

Одной из причин сокращения площади сельскохозяйственных угодий, используемых для производства сельскохозяйственной продукции, явилось прекращение деятельности предприятий и перевод большей части освободившихся земель в фонд перераспределения земель. Другая причина – истечение срока права аренды земель (или временного пользования) и невозобновление его производителями сельскохозяйственной продукции.

Имеются факты перевода продуктивных земель в категорию земель запаса, после чего в большинстве случаев они зарастают кустарником и мелколесьем, постепенно теряют сельскохозяйственную ценность.

Все же основная причина выбытия сельскохозяйственных угодий из сельскохозяйственного оборота обусловлена неудовлетворительным экономическим состоянием сельского хозяйства. Из-за отсутствия финансовых средств у производителей сельскохозяйственной продукции не выполняются мероприятия по сохранению и повышению плодородия почв, не соблюдается порядок проведения агротехнических, агрохимических, мелиоративных, фитосанитарных, про-тивоэрозионных мероприятий, допускается длительное неиспользование земель и т. п., что в результате приводит к потере продуктивности ценных земель, зарастанию их кустарником и лесом или к деградации.

Итоги Всероссийской сельскохозяйственной переписи 2006 года подтверждают масштабный характер негативных изменений в структуре земель, занятых в секторе производства сельскохозяйственной продукции.

Специфика сельского хозяйства заключается в использовании земли как ограниченного ресурса, то есть земля является главным средством производства, его основой. «Следовательно, труд не единственный источник производимых им потребительных стоимостей, вещественного богатства. Труд есть отец богатства, – как говорил Ульям Пети, – земля – его мать9.» Продуктивность сельскохозяйственных угодий обеспечена трудом предыдущего поколения россиян, и задача нашего поколения – не сокращать ограниченные природные ресурсы, каковыми являются сельскохозяйственные угодья, а сохранять и приумножать их плодородие. В целях улучшения использования земель сельскохозяйственного назначения необходимо принятие решений на законодательном уровне по таким вопросам, как:

• •    упрощение процедуры формирования земельных участков в счет долей в праве общей собственности на земельный участок;

• •    создание условий для объединения владельцев земельных долей в целях формирования единых земельных участков;

• •    установление критериев ненадлежащего использования земельных участков;

• •    закрепление приоритета за теми, кто непосредственно работает на земле;

• •    установление долгосрочных арендных отношений (срок договора аренды земельного участка должен быть не менее 25 лет);

• •    совершенствование регулирования земельно-ипотечных отношений в сельском хозяйстве.

Оценка земельных участков

Согласно статье 130 Гражданского кодекса Российской Федерации земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, отнесены к недвижимости. Закон № 221-ФЗ предусматривает переход к единой системе учета недвижимости, что позволяет решить фискальную задачу кадастра, а именно выполнение налоговой функции. В решении этих и других задач важная роль принадлежит оценке. Для оценки не изъ- ятых из оборота земельных участков могут быть использованы Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков и Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков, утвержденные распоряжениями Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 6 марта 2002 года № 568-Р и от 10 апреля 2003 года № 1102-Р соответственно.

В указанных Методических рекомендациях по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков (МР), по моему мнению, следовало дать пояснение, что эти МР не могут быть использованы в отношении арендаторов, являющихся собственниками зданий (сооружений), расположенных на земельных участках до принятия Земельного кодекса Российской Федерации.

В крупнейшем субъекте Российской Федерации, каковым является город Москва, постановлением правительства Москвы от 13 ноября 2001 года № 1022-ПП была утверждена Временная методика расчета размера платы за право аренды земельного участка. В пункте 2 этого постановления Московскому земельному комитету поручено производить расчет платы за право на заключение договора аренды земельного участка:

• •    для строительства (реконструкции) зданий, строений и сооружений на земельном участке – в соответствии с Временной методикой расчета размера платы за право аренды земельного участка (приложение 2);

• •    для эксплуатации и обслуживания существующих зданий, строений и сооружений – в соответствии с Таблицей средних размеров платы за право аренды земельного участка (приложение 2).

Эти поручения противоречат Земельному кодексу Российской Федерации, в частности, статье 36, предусматривающей «исключительное право» граждан и юридических лиц – собственников зданий (сооружений) на приватизацию земельных участков или приобретение права их аренды. С позиций юридических и физических лиц и здравого смысла «исключительное право» следует понимать так: собственники зданий, сооружений, наделенные этим правом до принятия ЗК РФ, имеют первоочередное право на приватизацию земельных участков или приобретение права их аренды по своему желанию. Иначе говоря, эти вещные права принадлежат юридическим и физическим лицам по закону, а не по желанию «чиновников» муниципальной или иной администрации.

Потребовалось более полутора лет для устранения указанных противоречий и приведения их в соответствие с федеральным законодательством (ЗК РФ). В частности, пунктом 4 статьи 23 Закона города Москвы от 14 мая 2003 года № 27 «О землепользовании и застройке в городе Москве» предусмотрено следующее: «Плата за право на заключение договора аренды земельного участка не взимается :

• а) при предоставлении собственникам капитальных зданий, строений, сооружений земельных участков, занятых этими зданиями, строениями, сооружениями и необходимых для их использования (эксплуатации)».

С сожалением приходится отметить, что по прошествии одного года с даты введения указанного положения в пункт 4 статьи 23 Закона города Москвы от 14 мая 2003 года № 27 вышло постановление правительства Москвы от 27 июля 2004 года № 522-ПП, утверждающее новую Методику расчета размера платы за право на заключение договора аренды земельного участка в столице. В пункте 3 этой Методики указано следующее: «Расчет размера платы за право аренды земельного участка для существующих зданий (сооружений) производится в соответствии с Порядком расчета размера платы за право аренды земельного участка, приведенным в пункте 2». Надо полагать, что авторы Методики имели в виду, что размер платы за право аренды земельного участка должен рассчитываться и «для собственников существующих зданий (сооружений)», возникшее у них до принятия ЗК РФ. Однако в таком случае это указание будет противоречить статье 36 ЗК РФ.

Аналогичное противоречие сохранено и во Временных правилах расчета стоимос- ти платы за право на заключение договора аренды земельного участка (приложение 4 к постановлению правительства Москвы от 20 июня 2006 года № 419-ПП). В пункте 2 (страница 2) указанных Временных правил установлено следующее: «расчет размера платы за право на заключение договора аренды земельного участка для существующих зданий (сооружений) производится в соответствии с Порядком расчета размера платы за право аренды земельного участка, приведенным в данном пункте». Поскольку исключений нет, то имеются в виду и «собственники существующих зданий (сооружений)», право на которые возникло до принятия Земельного кодекса Российской Федерации, поэтому такие рекомендации также противоречат статье 36 ЗК РФ.

Видимо, исключительное право все-таки «чего-то стоит». Например, при прочих равных условиях влияние на величину стоимости могут оказывать такие рыночные факторы, как местоположение, удаленность от ближайшего метро или остановок от общественного транспорта, а также от терминалов и рынка сбыта, административно-делового центра и т. п.

Пользуясь своим исключительным правом (преимуществом) на приватизацию земельного участка или права его аренды, собственник зданий, сооружений рассчитывает на получение определенного дохода (земельной ренты). Капитализация земельной ренты позволит определить рыночную стоимость исключительного права. Для определения земельной ренты (или дохода от сдачи земельного участка в аренду по рыночным ценам) воспользуемся следующей взаимозависимостью показателей: рыночная стоимость (Рс), рыночная стоимость аренды (Pca ), рыночная стоимость права аренды (P cп а), рыночная стоимость права выкупа (Р спв ) и кадастровая стоимость земельного участка (Кс). По моему мнению, эту взаимосвязь можно записать в виде следующего выражения:

рс > Рас > к с > Рпса > рсв.

Из выражения (1) следует, что кадастровая стоимость меньше рыночной стоимости. Она не может быть равной рыночной стоимости в связи с тем, что у них разные как база начисления, так и период действия (функционирования). Согласно пункту 26 Федерального стандарта оценки (ФСО № 1)10 рыночная стоимость может быть признана рекомендуемой в пределах 6 месяцев с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки, а кадастровая стоимость действует в течение 3–5 лет.

Рыночную стоимость исключительного права аренды земельного участка ( Р _с ^па ) можно определить так:

Р" = ( Р - К с ) К к , (2)

где К_к – коэффициент капитализации земельной ренты.

Следует отметить, что для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных ЗК РФ (п. 5 ст. 65), федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. В случае если кадастровая стоимость земли не определена, для целей налогообложения приме- няется нормативная цена земли.

Напомним, что кадастровая стоимость земельных участков для целей налогообложения применяется с 2006 года, и в связи с развитием рынка земельных участков рыночная стоимость исключительного права аренды земельного участка может быть также определена таким образом:

Р" = (Р с - CL ) / К , , (3)

где C до г – стоимость арендной платы, предусмотренной договором аренды земельного участка.

Выражение (3) имеет основание для применения, поскольку во многих субъектах Российской Федерации (в регионах России)

в договорах аренды земельных участков используются рыночные ставки. Так, например, в пункте 2 постановления правительства Москвы от 27 июля 2004 года № 522-ПП установлено следующее: «Департаменту земельных ресурсов города Москвы:

• 2.1.    Начиная с III квартала 2004 года привлекать оценщиков к проведению оценок рыночной стоимости земельных участков или прав их аренды в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации и города Москвы об оценочной деятельности».

Из этого следует, что в договорах аренды земельных участков стоимость их аренды ( C _д ^а _ог ) будет определена оценщиками как рыночная стоимость ( Р _с ^а ). В таком случае числитель в выражении (2) будет равен 0 и, следовательно, исключительное право аренды земельного участка будет также равно 0. Это правомерно, так как по договору в стоимости арендной платы оценщиками будут учтены все рыночные факторы.

В соответствии с пунктом 2 статьи 3 Вводного закона юридические лица могут переоформить право бессрочного пользования земельными участками на право собственности по своему желанию (в порядке приватизации). В таком случае при оценке рыночной стоимости земельного участка возникает необходимость определения рыночной стоимости права его выкупа.

Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков не содержат предложений по оценке стоимости права выкупа земельного участка. В условиях развитого земельного рынка рыночную стоимость права выкупа земельного участка ( Р _с ^пв ), по моему мнению, можно определить при помощи следующего выражения:

РП = Р - Ц.)/ К к- (4)

где Ц_в – цена выкупа земельного участка¹¹.

Порядок определения цены выкупа земельного участка предусмотрен статьей 2 Вводного закона. С 30 октября 2007 года статья 2 указанного закона применяется в редакции Закона № 212-ФЗ (изменения указаны выше). При этом установленные пунктами 1 и 2 статьи 2 Закона № 212-ФЗ предельные размеры выкупной цены действуют до 1 января 2010 года. В связи с тем, что с 1 января 2006 года для оценки земельных участков используется кадастровая стоимость, ставки земельного налога, арендной платы и цены выкупа определяются от этой базы налогообложения.

Очевидно, что совершенствование правовых отношений на рынке земли, а также совершенствование процедур использования, управления и оценки земельных участков окажут положительное влияние на дальнейшее развитие земельного рынка России.