К вопросу о государственной регистрации договоров аренды недвижимого имущества

Федеральным законом от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской

Федерации", вступившим в силу с 1 марта 2013 года, была отменена государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статьях 558, 560, 574, 584, 609, 651, 658 Гражданского кодекса Российской Федерации, если договоры были заключены после дня вступления в силу Федерального закона (т.е. со 2 марта 2013 г.).

Позднее, Федеральным законом от 04.03.2013 N 21-ФЗ с 4 марта 2013 г. была возвращена обязательная государственная регистрация в отношении следующих договоров аренды:

• -    договора аренды недвижимого имущества (ст. 609 ГК РФ);

• -    договора аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года (ст. 651 ГК РФ);

• -    договора аренды предприятия (ст. 658 ГК РФ).

Таким образом, в отношении указанных договоров аренды, заключенных 2 и 3 марта 2013 г. возникла неопределенность в части необходимости их государственной регистрации.

В отношении данной проблемы существуют две официальные позиции. Первая позиция в пользу государственной регистрации принадлежит Комитету по гражданскому, уголовному, арбитражному и процессуальному законодательству ГД ФС РФ. В Письме от 22.01.2013 N 3.3-6/94 «О государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом в связи с вступлением в силу с 1 марта 2013 года Федерального закона от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой приводятся следующие аргументы:

• -    в связи с вступлением в силу Федерального закона от 30 декабря 2012 года N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", с 1 марта 2013 года устраняется смешение различных видов регистрации и создаются необходимые правовые условия для перехода только на систему регистрации прав. Таким образом, требования об обязательной регистрации сделок впредь не подлежат применению;

• -    пункта 1 вводимой в действие с 1 марта 2013 года статьи 8.1 ГК РФ, согласно которому ограничения прав и обременения имущества подлежат государственной регистрации в случаях, предусмотренных федеральным законом. В соответствии с пунктом 2 указанной статьи, подлежащие государственной регистрации права на имущество, охватывающие в своем содержании ограничения (обременения), возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено федеральным законом. Договор аренды влечет для собственника имущества, сдающего имущество в аренду (арендодателя), невозможность самостоятельного использования переданного в аренду имущества, следовательно, является обременением недвижимого имущества и, соответственно, выступает основанием для государственной регистрации такого обременения;

• -    в действующем законодательстве отсутствуют какие бы то ни было положения, исключающие возможность государственной регистрации аренды недвижимого имущества в качестве обременения.

Таким образом, делается вывод о том, что «и с 1 марта 2013 году будут продолжать сохранять силу правовые основания для государственной регистрации обременения недвижимости в виде аренды на основании договора аренды, заключенного сторонами в простой письменной форме».

При этом в литературе совершенно справедливо отмечают, что вывод, вытекающий из позиции Комитета ГД ФС РФ противоречит ст. 651 ГК РФ: «если аренда как обременение вещных прав на недвижимое имущество подлежит государственной регистрации независимо от того, подлежит или нет государственной регистрации сам договор аренды, то аренда должна регистрироваться даже в том случае, если возникает на основании краткосрочных (до одного года) договоров аренды, то есть договоров, которые по действующему законодательству большей частью не подлежат государственной регистрации» [1].

Очевидно, что как и в случае с принятием Федерального закона от 30.12.2012 N302-ФЗ полностью отменившего государственную регистрацию договоров аренды недвижимого имущества, при отсутствии государственной регистрации аренды как обременения вещных прав на недвижимое имущество имеет место нарушение юридической техники, в результате чего возникает риск дестабилизации существующего правового режима публичности аренды недвижимости.

Противоположную позицию занял Высший Арбитражный Суд РФ, подкрепляя ее следующими аргументами.

Во-первых, положения ГК не предусматривают обязательной регистрации права аренды недвижимого имущества. Поэтому регистрация порождаемого договором аренды недвижимого имущества обременения вещных прав арендодателя на недвижимое имущество правами арендатора производится на основании статьи 26 Закона о государственной регистрации только при регистрации самого договора аренды недвижимого имущества (п. 6 Информационного письма от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Во-вторых, «в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется. В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами…

В то же время в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ» (См.: п. 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" с учетом Постановления Пленума ВАС РФ от 25.12.2013 N 98 "О внесении дополнения в постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").

В дальнейшем, позиция Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации нашла дальнейшее закрепление в Информационном письмо Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными», где был сделан вывод о том, что сторона договора, не прошедшего необходимую государственную регистрацию, не вправе на этом основании ссылаться на его незаключенность. Аргументация, изложенная в информационном письме ВАС РФ, заслуживает того, чтобы привести ее полностью.

«По смыслу статей 164, 165, пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 ГК РФ государственная регистрация договора осуществляется в целях создания возможности для заинтересованных третьих лиц знать о долгосрочной аренде. Поскольку спорный договор не прошел необходимую государственную регистрацию, он не порождает тех последствий (статья 617 ГК РФ, пункт 1 статьи 621 ГК РФ), которые могут оказать влияние на права и интересы третьих лиц, не знавших о факте заключения договора аренды и о содержании его условий. Вместе с тем, предоставив конкретное помещение в пользование ответчика на условиях подписанного сторонами договора, истец принял на себя обязательство (статья 310 ГК РФ), которое должно надлежаще исполняться. К такому обязательству в отношении сторон должны применяться правила гражданского законодательства о договоре аренды. Поэтому, если это не затронет прав указанных третьих лиц, до окончания определенного соглашением срока пользования ответчик вправе занимать помещение, внося за него плату, установленную соглашением сторон. Истец вправе требовать возврата помещения лишь по истечении названного срока пользования или в иных случаях, когда обязательства сторон друг перед другом будут прекращены в общем порядке (статья 450 ГК РФ).

Иное толкование правил гражданского законодательства о государственной регистрации договора аренды способствует недобросовестному поведению сторон договора, который не прошел необходимую регистрацию, но исполняется ими».

Первый вывод, с точки зрения Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации договоры аренды недвижимого имущества на срок не менее одного года, заключенные 2 и 3 марта 2013 года и не прошедшие государственную регистрацию, порождают между сторонами обязательственные правоотношения, кроме преимущественных, тех которые связаны с правом следования при изменении арендодателя и др.

Второй вывод, все договоры аренды зданий и сооружений, заключенные на срок не менее года и не прошедшие государственную регистрацию являются, тем не менее заключенными и порождают правоотношения между сторонами договора, но не влияют на права третьих лиц.

И первый и второй выводы вызывают один и тот же вопрос. Как незарегистрированный договор аренды недвижимости может считаться заключенным (для сторон) и незаключенным (для государства и общества) одновременно? Откуда такое выборочное воздействие на общественные отношения?

Если обратиться к нормам ГК РФ, то императивные нормы в отношении установления последствий государственной регистрации и момента заключения договора звучат однозначно:

• -    в случаях, если законом предусмотрена государственная регистрация сделок, правовые последствия сделки наступают после ее регистрации. (ст. 164)

• -    договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (ст. 433)

• -    договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (ст. 425) .

• -    договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ст. 651) .

Итак, ГК РФ дает однозначный ответ, если договор подлежит государственной регистрации, то он считается заключенным с момента такой регистрации, и следовательно вступает в силу и становится обязательным для сторон договора.

Статья 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" определяет, что «государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права». Следовательно, являясь юридическим актом государственная регистрация:

• -    с одной стороны, порождает права и обязанности у сторон договора;

• -    с другой стороны, подтверждает факт наличия возникших между сторонами договора правоотношений и информирует о данном факте государство и общество в целом.

Таким образом, вряд ли можно признать правомерной позицию Высшего Арбитражного Суда РФ в отношении последствий отсутствия государственной регистрации договоров аренды недвижимости, изложенную в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" и в Информационном письмо Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 N 165 «Обзор судебной практики по спорам, связанным с признанием договоров незаключенными».

Как отмечали авторы Супрун В.В. и Майдаровский Д.В., «сказанное позволяет сделать вывод, что попытки правоприменителя сформировать практику признания действия условий договора аренды, заключенного на срок более года, с момента достижения соглашения сторон по всем существенным условиям и передачи вещи будут всякий раз сталкиваться с необходимостью признавать отсутствие титула у арендатора-владельца, что дестабилизирует гражданский оборот и ограничит применение вещноправовых способов защиты» [2].

В этой связи заслуживают внимание решения Высшего Арбитражного Суда РФ принятые ранее и содержащие вывод о факте незаключенности договора аренды недвижимого имущества при отсутствии его государственной регистрации (См.: п. 7. Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", Постановление Президиума ВАС РФ от 15.01.2008 N 11694/07.). В частности, в Постановлении Президиума ВАС РФ от 15.01.2008 N 11694/07, представлены следующие аргументы. «В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом (пункт 3 статьи 433); договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 651). Неприменение судом кассационной инстанции при рассмотрении спора нормы пункта 3 статьи 433, пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации, неправильное применение положений статьи 168 Кодекса свидетельствуют о нарушении единообразия в толковании и применении арбитражными судами норм материального права, в связи с чем оспариваемое постановление на основании пункта 1 статьи 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит отмене».

При этом, однако, не дан ответ на вопрос, на каком основании осуществляет свои действия арендатор с момента фактической передачи ему недвижимого имущества до момента государственной регистрации договора аренды? Между тем, как отмечалось в литературе: «"голая" фактическая передача имущества не способна стабилизировать имущественный оборот, поскольку многие аспекты (например, момент возникновения обязанности по уплате арендных платежей, бремя содержания имущества и т.п.) остаются за пределами правовой определенности. Кроме того, владение недвижимой вещью - понятие в значительной степени условное. Фактическое господство здесь заменяется юридическим (посредством регистрации), а наличие права аренды недвижимости - записью о государственной регистрации права. Соответственно, факт существования подписанного сторонами акта приема-передачи устраняет необходимость доказывать приобретение владения» [3].

Возвращаясь к проблеме необходимости     государственной регистрации договоров аренды, заключенных 2 и 3 марта 2013 г., предлагается руководствоваться Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". Согласно ст. 2 данного закона «государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации». Поскольку Федеральный закон от 30.12.2012 N 302-ФЗ "О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" в своей первоначальной редакции п. 8. ст. 2 однозначно указал, что «правила о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в статьях 558, 560, 574, 584, 609, 651, 658 Гражданского кодекса Российской Федерации, не подлежат применению к договорам, заключаемым после дня вступления в силу настоящего Федерального закона», то договоры аренды недвижимости, заключенные 2 и 3 марта 2013 г. следует считать заключенными без их государственной регистрации по причине отмены таковой.