К вопросу о градостроительном зонировании

Правила землепользования и застройки представляют собой документ градостроительного зонирования. Он утверждается нормативно-правовыми актами органов местного самоуправления, нормативноправовыми актами органов государственной власти субъектов Российской Федерации - городов федерального значения [1].

Роль градостроительного зонирования очень велика по ряду объективных причин, так как в процессе этого осуществляется разбивка отдельных муниципальных образований для определения территориальных он, установления градостроительных регламентов [2].

Градостроительное зонирование непосредственным образом сказывается на истории и эволюции развития правил на территории Российского государства, так как довольно длительный период времени у объектов недвижимости собственники меняться не могли, кроме того, история характеризовалась и иными моментами, оказывающими влияние на этот сектор.

Результатом и основным документом градостроительного зонирования являются как раз правила землепользования и застройки [2]. Их место и роль в этой сфере определяющим образом важны, поэтому данная тема столь актуальна.

Невозможно уяснить основные аспекты развития правил без анализа градострои- тельного зонирования, а также современного состояния правил землепользования и застройки.

Земельное законодательство применяет понятие зонирование территорий. Для категории земель населенных пунктов зонированием территорий будет отнесение земельных участков непосредственно к территориальным зонам в соответствии с градостроительными регламентами.

Впервые правила застройки были приняты еще в 1916 г. в Нью-Йорке. В 1920-е годы они активно распространились по городам Соединенных Штатов Америки, а позднее, с учетом разного рода местных характерных особенностей, они распространились также и во многих других странах [3].

Главная цель введения правил заключается в том, чтобы исключить такое соседство видов разрешенного использования земельных участков, параметров застройки, что может в итоге привести к снижению качества среды (к примеру, при соседстве жилья с теми или иными промышленными предприятиями, малоэтажного жилья с кварталами высотного строительства) [4]. Кроме того, одной из целей правил можно назвать и минимизацию процедуры, с помощью которых застройщик имеет возможность узнать каким образом можно использовать определенный вид участка.

В России возможность разработки правил землепользования и застройки была установлена официально только Градостроительным кодексом РФ от 1998 г., который сегодня уже утратил силу.

Согласно положениям Градостроительного кодекса РФ [5], градостроительные регламенты устанавливаются для каждой территориальной зоны и в соответствии со схемами зонирования, определяющими границы территориальных зон различного функционального назначения и являются обязательными для всех землепользователей.

Сами же градостроительные регламенты содержатся в Правилах землепользования и застройки территории, которые утверждаются с учетом мнения населения.

В результате градостроительного зонирования могут определяться жилые, общественноделовые, производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур, зоны сельскохозяйственного использования, зоны рекреационного назначения, зоны особо охраняемых территорий, зоны специального назначения, зоны размещения военных объектов и иные виды территориальных зон (ч. 1 ст. 35 Градостроительного кодекса РФ).

В пределах границ населенных пунктов нет земель иной или «неустановленной» категории.

На практике ограничение прав собственника земельного участка или иного землепользователя может выглядеть следующим образом.

Решением Совета Тимашевского городского поселения Тимашевского района Краснодарского края от 17 декабря 2013 года № 302 [2] утверждены Правила землепользования и застройки Тимашевского городского поселения Тимашевского района, часть II которых содержит градостроительные регламенты в отношении земельных участков и объектов капитального строительства.

Утвержденными Правилами землепользования и застройки зона Р-1 зелёных насаждений общего пользования (скверы, парки, бульвары) выделена для обеспече- ния правовых условий использования земельных участков и объектов капитального строительства, используемых и предназначенных для кратковременного отдыха, занятий физической культурой и спортом, и проведения досуга на обустроенных открытых пространствах.

Муниципальным образованием Тима-шевское городское поселение из земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, расположенного в зоне Р-1 зеленых насаждений общего пользования, путем раздела сформирован земельный участок, в последующем предоставленный путем проведения торгов индивидуальному предпринимателю в аренду.

В соответствии с пунктом 12 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации территориями общего пользования признаются территории, которыми беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (в том числе площади, улицы, проезды, набережные, береговые полосы водных объектов общего пользования, скверы, бульвары) [1].

Данная ситуация наглядно демонстрирует нам ограничение права собственника - администрации муниципального образования Тимашевское городское поселение Тимашевского района Краснодарского края в распоряжении принадлежащим ей земельным участком, в отношении которого определен вид разрешенного использования и установлен градостроительный регламент.

Таким образом, ограничение прав собственников земельного участка, расположенного в зоне зеленых насаждений общего пользования, существенно ограничено установленными в соответствии с действующим законодательством градостроительными регламентами. Ограничение прав землепользователей при реализации института «градостроительного зонирования» нельзя расценивать как ущемление предоставленных законодательством прав владения, пользования и распоряжения, так как преследует цель уменьшения возможного причинения ущерба окружающей среде. Кроме того, такое ограничение прав собственника земельного участка направлено на недопустимость нарушения прав и законных интересов неопределенного кру- участка в зоне зеленых насаждений обще-га лиц ввиду расположения земельного го пользования.