К вопросу о нотариальном удостоверении договора купли-продажи жилого помещения

В Гражданском кодексе РСФСР, принятом в 1964 году понятие «недвижимость» не было закреплено, взамен указанной классификации законодатель ввел понятие личной собственности, объекты которой граждане имели право использовать исключительно для личного потребления. Среди таких объектов выделялись: жилой дом (часть дома), квартира в многоквартирном доме жилищного строительного кооператива индивидуальных застройщиков. Согласно ст. 239 ГК РСФСР (утв. ВС РСФСР 11 июня 1964 г.) договор купли-продажи жилого дома (части дома), находящегося в городе, рабочем, курортном или дачном поселке, должен быть нотариально удостоверен.

01 января 2000 года система учреждений юстиции по регистрации прав на недвижимость завершилась на территории РФ, с этого периода договоры купли-продажи жилых помещений не требовали обязательной нотариальной формы.

Со временем недвижимое имущество, быстро заняло свою нишу в гражданском обороте, заключение договора купли-продажи жилого помещения стало обычным для граждан Российской Федерации. Сформировался рынок недвижимости, прошел этапы становления и институт государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Гражданский оборот недвижимости выступает составной частью гражданского оборота.

Полагаем, что одной из причин нестабильности гражданского оборота недвижимости является отмена законодателем обязательной нотариальной формы для договора купли-продажи жилого помещения, отмена обязательной нотариальной формы не дает должного правового механизма, способного обеспечить защиту имущественных прав граждан.

С того времени как участие нотариуса в оформлении договора купли-продажи жилого помещения в Российской Федерации получило необязательный характер, граждане часто оказывались лишенными правовой защиты, которую обеспечивал нотариус. Количество оспоренных в судебном порядке договоров купли-продажи жилого помещения, совершенных в простой письменной форме значительно превысило количество оспоренных сделок с недвижимостью, совершенных в нотариальной форме.

По данным судебной статистики Российской Федерации к оспариваемым сделкам по жилым помещениям относятся: ненадлежащее исполнение посредниками на рынке недвижимости договоров об оказании услуг; введение граждан в заблуждение относительно последствий заключения договоров купли-продажи жилых помещений; оспаривание договоров купли-продажи жилых помещений, заключенных по поддельным документам. Многие конфликты, связанные с жилыми помещениями, произошли именно потому, что стороны не понимают суть сделки, в силу своей недостаточной юридической грамотности, зачастую граждане не могут дать правильную оценку документу и самостоятельно проверить текст договора.

Основная деятельность нотариата, в обеспечении защиты прав граждан при заключении договоров. В обязанности нотариуса входит предупреждение участников договора о смысле и значении совершаемого действия, о возможных последствиях, которые могут наступить для стороны договора в результате тех или иных положений документа, нотариус разъясняет правовое содержание документа, предостерегает о последствиях, которые возможны, также нотариус проверяет дееспособность гражданина.

Таким образом, можно сделать вывод, что основополагающий принцип нотариальной деятельности: беспристрастность и независимость нотариуса. Нотариус защищает всех участников договорных отношений. Эта беспристрастность направлена на обеспечение защиты сторон договора, нотариус увидит в договоре неблагоприятные последствия, которые могут наступить для одной из сторон из-за корыстных соображений другой стороны. Нотариальная форма предполагает, что процесс формирования и изъявления воли происходит особым образом, под контролем авторитетного лица - нотариуса. Его действия не добавляются к действиям сторон. Они включаются в процесс совершения сделки.

В последние годы Правительство РФ и Федеральная нотариальная палата приступили к масштабному реформированию отечественного нотариата, главными целями, которого являются повышение роли и правового статуса нотариусов в сфере гражданского оборота, а также значительное усиление ответственности нотариусов за совершаемые ими действия.

Так, согласно Федеральному закону от 21.12.2013 № 379-ФЗ, вступившему в силу с 01 июля 2014 г., введена в действие Единая информационная система нотариата (далее - ЕИСН).

В состав ЕИСН включены пять реестров: открытых наследственных дел, завещаний и уведомлений об отмене завещаний, доверенностей и уведомлений об их отмене, брачных договоров, уведомлений о залоге движимого имущества. Эта система предназначена для автоматизации сбора сведений о совершении нотариальных действий всеми нотариусами Российской Федерации. Система ЕИСН позволит повысить качество нотариальных услуг, прозрачность нотариальной деятельности, формировать достоверную и своевременную отчетность о нотариальных действиях, позволит обеспечить юридическую безопасность заключаемых гражданами сделок по купле-продаже жилого помещения.

При нотариальном удостоверении договора купли-продажи жилого помещения сбор документов берет на себя нотариус, он же гарантирует юридическую чистоту сделки. Кроме того, сокращается срок регистрации прав на жилое помещение до трех рабочих дней. В силу ст. 13 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в случае если сделка нотариально удостоверена, регистратор проверяет лишь наличие права у стороны по сделке, которая распоряжается им, и отсутствие арестов в отношении соответствующего имущества (ст. 13, 29

Закона). Проверка содержания сделки на предмет её соответствия закону не осуществляется, так как предполагается, что она уже выполнена нотариусом.

Таким образом, нотариус отвечает за законность сделки. Нотариус, занимающийся частной практикой, согласно ст. 17 Основ законодательства о нотариате несет полную имущественную ответственность за вред, причиненный имуществу гражданина в результате совершения нотариального действия, противоречащего законодательству РФ, или неправомерного отказа в совершении нотариального действия, а также разглашения сведений о совершенных нотариальных действиях.

Гражданско-правовые последствия нотариального удостоверения сделки по договору купли-продажи жилого помещения детерминированы объемом сделкоспособности участвующих в ней лиц (материально-правовой признак) и доказательственной силой нотариального действия (процессуально-правовой признак). Нотариальная форма сделки по договору купли-продажи жилого помещения легализует состав гражданских прав и обязанностей продавца и покупателя по такой сделке. Отсутствие недостатков нотариальной формы сделки по договору купли-продажи жилого помещения, исключает в гражданском обороте ничтожность или оспоримость такой сделки.

В условиях отсутствия в законодательстве требования об обязательном нотариальном удостоверении договора купли-продажи жилого помещения, каждый субъект гражданского оборота в праве самостоятельно выбрать – заключить ли договор купли-продажи жилого помещения в простой письменной форме или обратиться к нотариусу. Основным препятствием для нотариального удостоверения договора купли-продажи жилого помещения является высокий размер нотариального тарифа и платы за услуги правового и технического характера.

Полагаем, что нотариальный тариф за удостоверение сделок с недвижимостью должен устанавливаться в зависимости от уровня платежеспособности граждан в конкретном субъекте РФ, а также быть дифференцирован в зависимости от категории плательщика.

Таким образом, для введения обязательного нотариального удостоверения сделок с недвижимостью необходимо провести ряд мероприятий по совершенствованию законодательства о нотариате, пересмотреть подход к нотариальному тарифу и плате за услуги правового и технического характера.