К вопросу о переустройстве жилого помещения

Уфимский университет науки и технологий, Уфа, Россия, ,

Ufa University of Science and Technologies, Ufa, Russia, ,

Введение. Повышение уровня жизни, развитие новых технологий, наличие в советских квартирах типовых планировок, а в новостройках предоставление квартир в основном в черновой отделке способствовали естественному стремлению владельцев жилых помещений повысить комфортность проживания путём разнообразного изменения конфигурации квартир и их технического оснащения, то есть их переустройства. При этом при осуществлении пере- устройства важно учитывать не только собственные интересы владельца жилья, но и требования безопасности и права соседей. В современном обществе, где постоянно растёт спрос на улучшение жилищных условий, правовое регулирование процессов переустройства квартир играет ключевую роль в обеспечении баланса интересов всех участников жилищных правоотношений. В связи с особым правовым режимом жилых помещений государство сохраняет за собой право и обязательство контролировать правильность их использования, что нередко приводит к установлению определенных запретов и ограничений, в том числе при проведении переустройства объектов жилой недвижимости.

В настоящее время проблематика правового регулирования переустройства жилых помещений характеризуется фрагментарностью исследований. Существующие работы, как правило, рассматривают данную тему в контексте с темой перепланировки жилого объекта недвижимости. В связи с этим, целью настоящего исследования является углубленное изучение термина «переустройство жилого помещения», включая классификацию видов и анализ нормативно-правовой базы, регламентирующей порядок проведения соответствующих работ.

Понятие и виды переустройства жилого помещения. Вопросы правового регулирования переустройства жилых помещений подробно рассматриваются в главе 4 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В статье 25 ЖК РФ содержится определение переустройства, в соответствии с которым оно представляет собой установку, замену или перенос инженерных сетей, санитарно-технического, электрического или другого оборудования, требующие внесения изменения в технический паспорт жилого помещения.

Хотя в главе 4 ЖК РФ понятие «переустройство» рассматривается вместе с понятием «перепланировка», следует отметить, что это не идентичные понятия. В то время как перепланировка предполагает корректировку границ и/или площади, а также обязательную регистрацию изменений в Едином государственном реестре недвижимости, переустройство ограничивается модификацией технических параметров объекта недвижимости.

Нормативно-правовая регламентация действий, квалифицируемых как переустройство, производится согласно положению Постановления Госстроя Российской Федерации «Об утверждении Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда»152 (далее – Правила). В этом акте содержится примерный перечень действий, относящихся к переустройству, например, перенос сантехнических приборов, установка «джакузи» и другие, но данный перечень мероприятий не является закрытым. В действующем Жилищном кодексе Российской Федерации также не представлен исчерпывающий перечень мероприятий, однозначно квалифицируемых как переустройство жилого помещения. В этой связи, муниципальные органы при принятии тех или иных решений, как правило, ориентируются на примерный перечень работ, содержащихся как в вышеуказанных Правилах, так и в нормативных актах, принятых на уровне муниципалитетов. Данное обстоятельство обусловливает необходимость унификации подходов к определению действий, относящихся к переустройству, в жилищном законодательстве именно на федеральном уровне, поскольку, как довольно справедливо отмечает В.П. Камышанский, такая ситуация весьма располагает к произволу толкования и возможным злоупотреблениям со стороны должностных лиц [1, с. 23–24].

В пункте 1.7.1 Постановления Госстроя Российской Федерации № 170 вместо термина «переустройство» используется слово «переоборудование», то есть установлен знак тождества между понятиями «переустройство» и «переоборудование». Но при этом необходимо отметить, что в пункте 1.7 термин «переоборудование» законодатель применил как собирательный термин, включающий в себя как переустройство, так и перепланировку. Но в пункте 1.7.2 законодатель снова употребил термины «переоборудование» и «перепланировка», то есть в данном положении слово «переоборудование» используется как синоним термина «переустройство». Данная игра словами создаёт неясность в правоприменении: законодатель применяет и термин «переоборудование», и термин «переустройство» для описания как одинаковых действий, так и в качестве собирательного термина, включающего перепланировку и переустройство жилого помещения. В связи с этим требуется внести коррективы в вышеуказанный нормативный акт, употребив термин «переустройство», потому как именно он использован законодателем в Жилищном кодексе как нормативном акте, имеющем большую юридическую силу.

Анализ действующего жилищного законодательства позволяет выделить различные виды переустройства жилого помещения. Так, можно выделить виды переустройства в зависимости от объекта переоборудования: изменения в инженерных сетях или оборудовании; в зависимости от вида действия: установка, замена и перенос того или иного объекта; эскизное (не требующее проекта) и проектное; простое (не требующее значительных материало- и трудозатрат) и сложное; согласованное и самовольное (без согласования с соответствующими уполномоченными органами); подлежащее и не подлежащее согласованию с муниципальными органами, а также иные.

По аналогии с классификацией видов перепланировок, предложенной М.И. Бальзанниковым, А.А. Алексеенко и Е.В. Ениным, основанной на четырёх категориях решений собственников, касающихся изменений в жилых помещениях, возможно выделение следующих видов переустройства: 1) не требующее предварительного согласования; 2) требующее согласования с органом местного самоуправления; 3) требующее как согласования, так и получения специального разрешения; 4) нарушающее действующие нормативно-правовые акты в сфере переустройства [2, с. 1].

Работы по решению о перепланировке первого вида включают в себя мероприятия, не требующие согласования в муниципальных органах, поскольку влекут несущественное изменение параметров помещения. Их перечень со- держится в ряде нормативных актов муниципальных образований. К таким действиям относятся замена (без перестановки) инженерного оборудования аналогичным по параметрам и техническому устройству, устройство встроенной мебели или легких каркасно-щитовых конструкций, не влекущих за собой изменение технических параметров жилого помещения. То есть, в данном случае речь идет об усовершенствовании ранее согласованного переустройства25.

Мероприятия, охватываемые решением относительно перепланировки второго уровня, включают: модернизацию технического, инженерного и сантехнического оборудования с учётом нового назначения помещения; перестановка нагревательных (отопительных), сантехнических и газовых устройств (за исключением перемещения радиаторов в застекленных лоджиях и балконах); установка бытовых электроплит вместо газовых или кухонных плит; замена или установка дополнительного инженерного оборудования, что увеличивает потребление электроэнергии или воды, а также замену соответствующих сетей (исключая системы подогрева пола от общедомовых систем водоснабжения и отопления); а также демонтаж инженерных коммуникаций и/или подводящих сетей при условии сохранения существующих стояков холодного, горячего водоснабжения и канализации³ 54 .

Второй вид перепланировки касается совершения действий только внутри отдельного жилого помещения и не затрагивает интересы соседей и не касается общего имущества собственников многоквартирного дома.

Третий вид перепланировки, как правило, требует согласование её не только с муниципальными органами, но и со специализированными организациями, имеющими свидетельство саморегулируемой организации на данный вид деятельности, организацией, имеющей соответствующий допуск к таким работам, со всеми сособственниками общего имущества в многоквартирном доме путём проведения общего собрания и оформления принятого на нём решения в форме протокола. Примером переоборудования третьей разновидности служат мероприятия по преобразованию жилой (нежилой) площади в многоэтажном здании, влияющие на систему газового оснащения, выполняемые специализированной организацией, обладающей правом осуществлять подобные процедуры, либо преоб- разования внутри комнаты коммунального жилья, приводящие изменение размера общего имущества в сторону уменьшения или увеличения455.

Признаки, характерные для четвёртого типа перепланировок, отражены в разных правовых актах. Так, в вышерассмотренном акте муниципалитета установлены запреты на операции по трансформации технически предназначенных подпольев в подвалы, организацию балконов и террас на уровнях выше второго этажа, возведение построек на кровлях вспомогательных строений, внесение изменений в конструкции мансард и технических уровней здания, а также любые изменения в строениях, официально признанных ветхими. Отдельно отметим пункт 15 статьи 14 Федерального закона «О теплоснабжении», запрещающего переход на индивидуальное отопление с использованием частных линий теплопередач⁵ 56 . Как указал Конституционный Суд Российской Федерации, данная норма закона направлена на обеспечение надёжности и безопасности системы теплоснабжения многоквартирных жилых домов, к нарушению которой может приводить использование некоторых видов индивидуальных квартирных источников тепловой энергии⁶ 57 . Более подробно примеры переустройства четвёртого вида мы рассмотрим при изучении вопросов запретов и ограничений на действия при переоборудовании жилой недвижимости.

Порядок проведения переустройства жилого помещения. Переустройство жилого пространства должно быть предварительно одобрено органами местной власти. Процедура согласования состоит из ряда последовательных этапов:

• 1)    Подготовка необходимых документов и заявления. Заявление должно соответствовать форме, утверждённой Правительством РФ⁷ 58 . Верховный Суд РФ рассмотрел вопрос о недействительности некоторых положений формы заявления. Истец утверждал, что форма вторгается в личную сферу и нарушает права граждан, требуя указывать сроки начала и окончания работ, а также режим проведения, а также обеспечивать доступ контролирующих ор-

• ганов. Суд же признал, что форма соответствует законодательству, и отказал в удовлетворении требований истца859.

Пункт 2 статьи 26 ЖК РФ устанавливает список необходимых документов: подтверждающие право собственности или другие основания владения жильём, проект переустройства, протокол общего собрания, технический паспорт помещения, письменное согласие всех членов семьи нанимателя на переустройство, а также заключение органа по охране памятников о возможном проведении таких работ, если квартира или здание являются памятником архитектуры, истории или культуры.

Необходимо отдельно отметить, что подача документов в муниципальный орган должна осуществляться до проведения работ по переустройству. Однако на практике встречаются ситуации, когда граждане обращаются в муниципальные органы с необходимой документацией уже после старта работ по переоборудованию. По данному поводу Верховный Суд РФ утверждает, что данное обстоятельство не освобождает компетентные структуры от обязанности рассмотреть обращение заявителя по сути дела. Это означает, что представители муниципального органа обязаны провести экспертизу представленного пакета документов и принять решение о согласии на реконструкцию объекта недвижимости, если отсутствуют доказательства несоответствия проекта законодательству, нарушения прав посторонних лиц или угрозы здоровью и жизни населения⁹ 60 .

• 2)    Согласование переустройства в муниципальном органе. Муниципальные органы могут вынести два типа решений. Так, при соответствии плана переустройства и иных документов законодательным требованиям может принято решение о согласовании переоборудования; иначе (при наличии оснований, предусмотренных ст. 27 ЖК РФ) – решение об отказе в проведении переоборудования.

• 3)    В течение трёх рабочих дней после вынесения решения администрация отправляет заинтересованному лицу письменное уведомление об этом. Если оно носит положительный характер, гражданин получает право приступить непосредственно к осуществлению запланированных ремонтных мероприятий в жилом помещении.

Мероприятия по переоборудованию необходимо осуществлять с учётом ограничений, которые выражаются как в конкретных предписаниях законов, так и выводятся из анализа норм разрешающего характера. Например, в пункте 1.7.2 упомянутого ранее Постановления Госстроя РФ № 170 чётко обозначены абсолютные запреты на деятельность, способствующую ухудшению прочности конструктивных элементов сооружения, снижению надёжности функционирования инженерных коммуникаций и оборудования.

Стоит отметить, что ограничение, установленное пунктом 1.7.3 Постановления Госстроя РФ № 170 от 27 сентября 2003 г., касается запрета лишь на перепланировку. Однако и реализация действий по переоборудованию помещения также способно повлечь нарушение законных интересов граждан. К примеру, установка мощных стиральных машин без учёта мер безопасности способна создать повышенный уровень шума, доставляющий неудобства жильцам соседних квартир, либо вызвать аварийные скачки напряжения, повреждая бытовую технику и изоляционные покрытия электропроводки. Исходя из этого, мы считаем необходимым дополнить положение пункта 1.7.3 вышеуказанного Постановления в части внесения дополнения относительно недопустимости переустройства объекта жилой недвижимости, которое влечёт или может повлечь нарушение как имущественных, так и неимущественных прав других лиц.

Ограничения, накладываемые на мероприятия по переоборудованию, также содержатся в положении, утверждённом Постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 года № 47, согласно которому запрещается: осуществлять действия, создающее опасность травмирования жильцов (пункт 11); использовать инженерные сети, если они не соответствуют санитарно-гигиеническим нормам и правилам (пункт 13); допускать превышение предельных значений вибрационных нагрузок в жилых комнатах (пункт 27) и ряд иных запретов¹⁰ 61 .

Дополнительно требования и дополнительные ограничения к действиям по переустройству уточняются в локальных нормативных документах органов муниципальной власти, так, например, в Решении Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 11 сентября 2019 года № 44/4 «Об утверждении Положения о порядке согласования переустройства и (или) перепланировки жилых (нежилых) помещений, перевода жилых помещений в нежилые помещения и нежилых помещений в жилые помещения» имеется приложение, где зафиксирован перечень ограничений на мероприятия по переоборудованию как жилых, так и нежилых помещений¹¹ 62 .

В федеральном законодательстве не предусмотрены, но в локальных нормативных актах содержатся требования по порядку осуществления действий по переустройству. Так, например, в соответствии с вышеуказанным Решением Совета городского округа город Уфа Республики Башкортостан от 11 сентября 2019 года № 44/4 в многоквартирных домах:

• -    производство работ допускается только в будние дни, исключая выходные и праздничные нерабочие дни;

• -    работы должны быть произведены в промежутке с 9:00 до 20:00 по местному времени;

• -    не должны быть использованы оборудование и инструменты, которые вызывают шум и вибрацию сверх допустимых нормативных пределов для жилых помещений;

• -    запрещается загромождать и загрязнять эвакуационные пути, лифты и другие общественные зоны строительными материалами или строительными отходами;

• -    общая длительность работ по переустройству и (или) перепланировке жилых и нежилых помещений не должна превышать шесть месяцев.

• 4) После уведомления муниципальных органов о завершении работ по переустройству специальная комиссия принимает выполненные работы и выдает соответствующий акт приёмочной комиссии.

При выявлении самовольной перепланировки собственники такого помещения вынуждены вернуть его в прежнее состояние. Тем не менее, судебная практика показывает, что отсутствие предварительного одобрения соответствующих инстанций не служит безусловным поводом для обязательного возвращения помещения к изначальному виду. Доказательствами соответствия проведенных работ по переустройству требованиям законодательства являются в основном заключения экспертов [3, с. 230]. Если владелец сумеет представить убедительные подтверждения тому, что проведённые изменения не ущемляют законные права и интересы окружающих, а также не несут риска для жизни и здоровья жителей или иных лиц [4, с. 31-39], суд может оставить квартиру или дом в переустроенном виде¹² 63 . Так, судебная практика исходит из того, что даже если истец предоставил техническое заключение после проведения переустройства, суд может вынести решение об оставлении жилого помещения в переустроенном состоянии, даже если собственник обращался с заявлением о согласовании переустройства в муниципальные органы, а последний ему неправомерно отказал в согласовании¹³ 64 .

Решение о сохранении переустройства обычно принимается судом, однако в соответствии с нормативными актами отдельных муниципальных образований этот вопрос также может решаться муниципальным органом¹⁴ 65 . В этом видится определённая проблема, поскольку в нормативном акте, обладающем большей юридической силой – Жилищном кодексе РФ, предусмотрено только судебное разбирательство по данному вопросу. Хотя по примеру самовольной постройки в целях разгрузки объёма работы судов можно предложить и в Жилищном кодексе возможность легализации самовольной постройки в том числе исполнительными органами муниципалитетов.

Заключение. По итогам проведённого исследования можно сделать следующие выводы:

• 1.    Понятие переустройства легальное (его определение содержится в ст. 25 ЖК РФ) и является синонимом термина «переоборудование», представляет собой установку, замену или перенос инженерных систем и оборудования, требующих внесения изменений в технический паспорт жилого помещения.

• 2.    Законодательство и нормативные акты позволяют выделить несколько видов переустройства жилых помещений, различающихся по требованиям к согласованию и масштабу изменений: во-первых, не требующее согласования, которое касается модернизации и замены оборудования внутри помещения, не нарушающих его технические параметры; во-вторых, переустройство, предусматривающее внесение существенных изменений, требующее согласования с органами местного самоуправления; в-третьих, которое требует согласования и разрешения, включая участие специализированных организаций и собрания собственников общего имущества в многоквартирном доме; в-четвертых, самовольное переустройство.

• 3.    Процедура согласования переустройства жилых помещений включает последовательные этапы: подготовку и подачу установленного законодательством пакета документов, получение решения муниципальных органов. Несоблюдение установленного порядка и требований законодательства ведёт к признанию переустройства самовольным, что предусматривает необходимость восстановления исходной планировки или, в некоторых случаях, допускается оформление в легальной форме при соблюдении всех условий.