К вопросу о правовом режиме бесхозяйной недвижимости

Под бесхозяйной недвижимостью понимается объект недвижимого имущества, у которого либо нет собственника, либо он неизвестен. Соответствующая норма закреплена в первом пункте 225-й статьи Гражданского кодекса Российской Федерации (часть первая). Дополнительно здесь говорится, что, если владелец отказался от права собственности на недвижимость, она также является бесхозяйной. Правда, при условии, что ничего другого действующим законодательством не установлено. Рассмотрим также и 236-ю статью ГК РФ, где говорится, что гражданин, или организация, вправе отказаться от собственности на имущество.

Понятие ничейной вещи, в том числе бесхозяйного недвижимого имущества, восходит к римскому праву, которое разрешало устанавливать право собственности над ничейными землями, к примеру, через захват с целью владения. «Ничейная вещь следует за первым захватившим». Так звучит перевод с латинского. Но мы не будем подробно останавливаться на римских постулатах. Заметим лишь тот факт, что, в отличие от Древнего Рима, в современных правовых системах предусматривается возврат бесхозяйной вещи в гражданский оборот [4, c. 231].

Рассмотрим социальный аспект проблемы бесхозяйности вещей. Важно, чтобы недвижимость, признанная бесхозяйной, со временем возвращалась в гражданский оборот, потому что её состояние вполне может угрожать жизни, здоровью и иным охраняемым законом благам [1, c. 265].

Следует также дифференцировать бесхозяйное недвижимое имущество и то, что бесхозяйственно содержится, то есть если собственник ничего не предпринимает, чтобы сохранить недвижимое имущество, которое обладает определённой ценностью. К примеру, не проводится ремонт, не оплачиваются текущие счета, не соблюдаются нормы, не поддерживается порядок. Недвижимое имущество, которое содержится бесхозяйственно, изымается, что предусмотрено 293-й статье Гражданского кодекса [5, c. 99].

Следующий аспект проблемы – это разграничение: «бесхозяйное имущество» vs «самовольная постройка». В 222-й статье находим определение самовольной постройки. Если здание, сооружение или строение были возведены без получения предусмотренных законом согласований и разрешений, а также если оказались нарушены градостроительные, и иные нормы и правила, то все эти условия формируют как раз самовольную постройку. Узаконить самовольную постройку и зарегистрировать право собственности на неё можно, собрав пакет необходимых документов как правило в судебном порядке. Потому что легализация самовольных построек невозможна без требуемых по закону доказательств [6, c. 376].

Другой аспект данной проблемы: разграничение между бесхозяйным и выморочным имуществом. Под последним понимается наследственные объекты умершего, у которого нет наследников ни по закону, ни по завещанию. Люди могли отказаться от наследства или не приняли его надлежащим образом. Новым собственником выморочной недвижимости становится орган местного самоуправления. Однако разница по сравнению с бесхозяйной недвижимостью уже хотя бы в том, что выморочной может оказаться и земельный участок, и доля в праве общей собственности.

В настоящее время отсутствует специальный закон, который бы определял порядок учёта выморочного недвижимого имущества, переходящего в государственную (федеральную или региональную) либо муниципальную собственность [2, c. 55].

Остановимся на преимуществах юридического закрепления статуса бесхозяйного имущества. Мы уже вскользь упомянули, что возвращение ничейной недвижимости в гражданский оборот способно снизить риски, связанные с бесхозяйственностью, и одновременно повысить ликвидность активов. У органов местного самоуправления есть дополнительная выгода оформить недвижимость в качестве бесхозяйной. Так, если на участке, не обременённом какими-то ещё правами расположен объект, признанный бесхозяйным, то эту землю нельзя будет изъять для государственных или муниципальных нужд. Цель официальной постановки на учёт имущества в качестве бесхозяйного – оформление в дальнейшем права муниципальной собственности. Законом предусмотрен годичный срок. В течение этого времени бесхозяйная недвижимая вещь может вернуться к собственнику, или иному лицу по приобретательной давности [7, c. 67].

Лишь через год с постановки бесхозяйной недвижимой вещи на учёт орган, который управляет муниципальным имуществом, может обратиться в суд с иском о признании права собственности.

Таким образом, можно выделить следующие причины появления «бесхозяйного имущества»:

Причина первая. Собственники решили переехать в другой населённый пункт, но не стали оформлять, например, земельный участок, дом или какое-то помещение. В результате эти объекты недвижимости оказались заброшенными.

Причина вторая. Собственник умер, а родственников не оказалось либо они не стали принимать наследство.

Третью причину появления бесхозяйного недвижимого имущества можно назвать вариантом второй, и она звучит так: собственник умер, а наследники пропустили срок принятия наследства.

Четвёртая причина касается объектов недвижимого имущества, которые ранее принадлежали юридическим лицам. Как известно, организация может быть ликвидирована и исключена из Единого государственного реестра юридических лиц. Если дополнительно к этому факту ни у кого нет право притязаний на указанную недвижимость, она будет признана бесхозяйной [3, c. 96].