К вопросу о принудительном выкупе незначительной доли в праве общей долевой собственности

В современном законодательстве России понятие «незначительная доля» употребляется, более того является основанием для принудительного выкупа части жилого помещения. Но несмотря на это, практика, сложившаяся в российских судах по вопросам рассмотрения дел о признании доли незначительной, достаточно неоднозначна, и это связано с тем, что высшие суды не выработали до сих пор единой позиции по данному вопросу. Совсем маленькие доли обычно появляются при вступлении в наследство нескольких родственников небольших квартир или при приватизации квартир в общую долевую собственность и т.п. [2, с. 141]. Также в последнее время появилась такая недвижимость, как апартаменты. У одних апартаментов может быть сразу несколько владельцев, причем доли не обязательно должны быть равными [6, с. 191]

Очень важным является тот момент, что при отчуждении долей квартиры, находящейся в общедолевой собственности, по любому виду сделок (купля-продажа, мена, дарение) подлежат обязательному нотариальному удостоверению. Это нужно для того, чтобы предотвратить случаи квартирного рейдерства. Главное, что проверяет нотариус – соблюдено ли преимущественное право покупки остальных со-собственников квартиры в случае, если речь идет о сделке купли-продажи. Нота- риус может самостоятельно уведомить со-собственника, если владелец доли по какой-то причине не уведомил сособствен-ников лично. Но, если у сособственника незначительная доля, и он не даёт согласия на отчуждения квартиры целиком и не приобретает доли остальных сособствен-ников, тогда возникает проблема принудительного выкупа его доли и выплаты такому сособственнику компенсации. В большинстве случаев суд не осуществляет раздел недвижимости в натуре, что и представляется логичным в связи с тем, что квартира является неделимой вещью. Если обратиться к статье 133 ГК РФ, то можно сделать вывод о том, что вещь, разделить которую без повреждения, разрушения или изменения ее назначения невозможно, признается неделимой [1]. Осуществить фактический раздел недвижимости, то есть закрепить за собственниками определенные комнаты, представляется возможным в силу Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 8 [4]. В соответствии со статьей 252 ГК РФ в случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена, а также собственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд вправе и при отсутствии согласия этого собственника обязать других участников выплатить ему соответствующую компенсацию.

Итак, какие условия должны быть соблюдены, чтобы признать долю незначительной? Ознакомившись с определениями Верховного суда РФ, можно сделать вывод о том, что законодатель акцентирует внимание правоприменителей на исключительности ситуаций, при которых возможно «активировать» правило малозначительной доли. Необходимо наличие одного или нескольких обстоятельств, к примеру, это: осуществить выдел изолированной комнаты не представляется возможным равно так же, как и выделить часть общего имущества; собственник доли не вселялся в квартиру; и, разумеется, наличие такого факта, где отражено, что данный собственник квартирой не пользовался [3, с. 532].

Для уменьшения количества дел, рассматриваемых судами в связи с разрешением споров, предметом которых является незначительная доля, Верховный суд запрещает вселять в квартиры тех, у кого имеется таковая доля в общей собственности [4]. И это представляется, на наш взгляд правильным. Для внесения большей ясности обратимся к определению, вынесенному судьей Верховного Суда РФ [5]. Истица, действовавшая не только в своем интересе, но и в интересах своего несовершеннолетнего сына обратилась в суд с иском, мотивировав свое требование следующим образом: ей и ее сыну принадлежит ¾ доли на праве общей собственности на квартиру, расположенную в Кировском районе Приморского края, а ответчику всего лишь ¼ соответственно. Истица ука- зывает на то, что совместное пользование жилплощадью не представляется возможным, также как и невозможно осуществить реальный выдел доли, в связи с чем, женщина просит суд взыскать с нее денежную компенсацию в пользу ответчика, исключив его тем самым из числа собственников недвижимости. Суд данный иск удовлетворил, однако ответчику было не совсем понятно такое определение, и он в порядке обжалования дошел до Верховного Суда РФ.

В первую очередь суд в своем решении ссылается на статью 252 ГК РФ, где речь идет о разделе имущества, находящегося в долевой собственности. Из материалов дела следует, что истица неоднократно обращалась к собственнику незначительной доли с целью разрешить возникший между ними конфликт путем выплаты соответствующей компенсации, однако ответа так и не получила. В ходе рассмотрения данного дела было установлено, что произвести раздел в натуре не представляется возможным, так как ¼ доля ответчика составляет 6,7 кв. метров жилой площади, а также имеет место неоспоримый факт: у данного лица в собственности находится индивидуальный жилой дом, а также он не проживал в оспариваемой квартире.

Верховный Суд также разъясняет существенные ошибки, допущенные при рассмотрении данного гражданского дела. Доводы в жалобе ответчика, мотивированные тем, что применение положений, содержащихся в п. 4 ст. 252 ГК РФ, допустимо только в том случае, если сам участник требует выдела из общего имущества принадлежащей ему доли, основа- ны на неправильном толковании норм материального права.

Закрепляя в данной норме возможность принудительной выплаты участнику долевой собственности денежной компенсации за его незначительную долю, и в связи с этим утрату им права собственности на данное имущество соразмерно его доли, законодатель исходил из допустимости применения указанной нормы в определенных пределах, которые необходимы для восстановления нарушенных прав других участников долевой собственности. Именно исходя из таких расчетов, данный пункт распространяется на требования не только собственника выделенной доли, но и на требования остальных участников долевой собственности.