К вопросу о признании права собственности на гараж и хозяйственную постройку

Сегодня, пожалуй, ни у кого не вызывает сомнений актуальность заявленной в названии статьи проблемы, ведь надежная защита одного из фундаментальных прав человека – права собственности – это непременное условие устойчивого развития и процветания страны и каждого гражданина.

Два года назад в пензенский филиал «Алейников и партнеры» Межрегиональной коллеги адвокатов города Москвы обратились владельцы гаражей, хозяйственных построек и иных зданий вспомогательного использования, которые были возведены на их собственные средства в 1960–1980 годах в микрорайонах государственных предприятий Бессоновского района Пензенской области 1. Люди просили помощи в узаконении этих объектов недвижимости, подтверждении прав на них.

Анализ фактических обстоятельств этих обращений показал следующее. В связи с созданием и развитием совхозов, фабрик и заводов во второй половине прошлого столетия людям, привлекаемым к работе на этих предприятиях, предоставлялось жилье и вместе с ним дачные участки. Для хранения сельскохозяйственной продукции, выращенной на этих участках, работникам выделялись места для размещения хозяйственных построек. На этих местах (земельных участках) каждый за свой счет вначале возводил хозяйственную постройку с подвалом, а позднее, если приобреталась автомашина, переделывал ее в гараж. Земельные участки предоставлялись на праве постоянного бессрочного пользования решениями руководителей государственных предприятий. Документов, подтверждающих выделение земли (приказов, распоряжений и т. д.), у обратившихся не было. Никто эти документы им не предоставлял, а потребности в их истребовании ни у кого в то время не возникало. Что касается разрешительной документации на хозяйственные постройки, тогда она не требовалась.

* п оводом для написания настоящей статьи послужила судебная практика адвокатского коллектива пензенского филиала «Алейников и партнеры» Межрегиональной коллегии адвокатов города Москвы, в ходе которой авторами были выявленные проблемы, связанные с защитой права собственности.

В настоящее время указанные объекты недвижимости используются людьми в личных, бытовых целях и к нелегальной, так называемой «гаражной», экономике отношения не имеют.

В связи с учреждением частной формы собственности и установлением нового правопорядка начиная с 1990 годов граждане стали обращаться в различные государственные, муниципальные органы власти, организации, к должностным лицам разного уровня, но не могли решить свои проблемы. В сельских администрациях их направляли в районную администрацию, последняя – в территориальный отдел Управления Федеральной службы регистрации кадастра и картографии по Пензенской области (далее – Росреестр) и комитет по управлению муниципальным имуществом. В Росреестре у граждан не принимали заявления о регистрации права собственности на эти объекты недвижимости из-за отсутствия правоустанавливающих документов, в комитете по управлению муниципальным имуществом оформлять права на выделенные земельные участки отказывались из-за отсутствия решений об их выделении и нахождении на земельных участках хозяйственных построек и гаражей.

Анализ законодательства, в том числе земельного (как современного, так и действовавшего в момент возведения построек), показал, что переход к новому типу общественного и государственного устройства, одним из основных начал которого является частная собственность, сопровождался правовой регламентацией происходившей трансформации земельных отношений. Применительно к нашему случаю это закрепление возможности регистрации права постоянного бессрочного пользования земельным участком, приобретенного в 1960-1980 годах, как права частной собственности на землю. Наличие правовых оснований регистрации перехода права личной собственности в право частной собственности на рассматриваемые объекты недвижимости нами не было установлено. Прошедший (по состоянию на 20 июля 2016 года) первое чтение в Государственной Думе Федерального Собрания Российской Федерации проект федерального закона № 1043216-6 «О праве собственности на гаражи и гаражные объединения», к сожалению, не решает эту проблему.

Обратившись к практике Бессоновско-го районного суда Пензенской области, мы обнаружили, что им было принято всего несколько решений о признании права собственности на гаражи, возведенные в 1980–1990 годах. Тщательный анализ этих решений показал как минимум их недостаточную обоснованность. Кроме того, установлено, что в последнее время при намерении граждан подать иски о признания права собственности суд рекомендовал избирать владельцам иной способ защиты – обжаловать отказы Росрееста в регистрации их прав.

Проанализировав законодательство, судебную и иную правоприменительную практику, доктрину, связанные с указанными обращениями граждан, мы пришли к выводу о наличии в рассматриваемой ситуации дефекта правового регулирования или неопределенности в праве в отрицательном значении. Как справедливо отмечает Н.А. Власенко, неопределенность в этом смысле проявляется как несовершенство права – дефект выражения воли нормоуста-новителя в процессе правотворчества, также как несовершенства правоприменения 2. Одним из видов несовершенства права, по мнению ученого, является пробел – отсутствие юридической нормы, которая должна быть в системе права с точки зрения предмета правового регулирования, его объема и содержания 3.

В нашем случае неопределенность выявлена в виде несовершенства судебной практики, и одна из причин этого несовершенства – пробелы в праве. Этот пробел можно охарактеризовать как отсутствие правовой регламентации трансформации личной собственности на объекты недвижимости – гаражи, хозяйственные постройки, иные здания вспомогательного использования – в частную собственность на них (ранее отмечаемое отсутствие правовых возможностей государственной регистрации – это часть пробела). Другими словами, гражданское законодательство при преобразовании личной собственности в частную, представляющую собой принципиально иное правовое явление, не справилось со своими задачами. Здесь уместно привести мнение Сергея Сергеевича Алексеева: «частная собственность по всем своим исходным началам и своей сути есть именно нечто «свое», «собственное» для человека; отношение к вещам, как к самому себе. То есть как бы продолжение человека в вещах, продолжение его персонального господства, абсолютной и исключительной власти в отношении внешних предметов, которые становятся условиями и факторами его существования, преодоления природных и иных трудностей жизни, его интереса, а главное, еще одними, притом могущественными, «руками» или даже, если угодно, – «частями самого человека», его бытия (в условном смысле – его «тела»), проявлениями, поприщем или даже при наличии необходимых условий и потребностей, инструментами его физических возможностей и разума, умения и способностей, активности и творчества» 4. Далее ученый пишет, что суть и предназначение гражданского законодательства заключается в том, чтобы «сосредоточить, отработать и ввести в стройную систему максимально широкий комплекс «правил игры» диспозитивного порядка – типовых схем, юридических конструкций (как моделей), способных в разных условиях с наибольшим эффектом решать определенных круг экономических, социальных и иных задач. Словом – вооружить субъектов гражданского оборота широким, надежным, эффективным инструментарием в сфере отношений собственности»5. И главное, на что обращает внимание известный специалист: «для того чтобы появились глубокие социальные начала, снимающие крайности индивидуализма и эгоизма свободного общества и уравновешивающие последние общественными благами, необходимо не терминологическое переодевание существующих порядков,.. а по крайней мере строгое, отвечающее условиям жизни свободного общества концептуальные выражения социальных начал, а также определение правовой основы, обеспечивающей их фактическую реализацию»6.

Используя результаты проведенного нами анализа, в 2015–2016 годах мы подготовили и представили в суд 43 иска о признании права собственности по основаниям создания объектов права силами истцов в порядке и на условиях, предусмотренных действовавшим в то время законодательством. Все иски судом были удовлетворены в полном объеме. По состоянию на 20 июля 2016 года в суд предъявлено еще 29 подобных исков, а 31 иск готовится к предъявлению.

Проанализировав решения суда до обращения к нам граждан и решения суда по подготовленным нами исковым заявлениям, мы сформулировали предложения по совершенствованию указанной практики.

• 1.    Избрание способа защиты прав . Таким способом, несомненно, должен быть правоконстатирующий иск. Поддерживая

доводы специалистов 7, мы утверждаем, что, во-первых, в рассматриваемых случаях налицо спор о праве (владельцы ограничены в возможности распорядиться объектом недвижимости – продать, подарить, передать по наследству и т. д.), во-вторых, поскольку право на хозяйственную постройку, гараж возникло, истцы имеют основание требовать снятия сомнений в возникновении и существовании права собственности, подтвердить, признать его приобретение.

Что касается такого понятия признака иска, как «требование снять сомнения», то оно обосновано употреблено С.В. Потапенко в работе [16], посвященной рассматриваемой в настоящей статье проблеме.

В отношении приобретения права собственности по приобретательной давности следует заметить, что этот способ активно обсуждается среди владельцев гаражей и хозяйственных построек. Однако он не подходит лицам, у которых уже имеется право собственности, возникшее в силу его создания своими силами в соответствии с законодательством.

В одном из проанализированных судебных решений мы обнаружили такой вывод: «суд считает с достоверностью установленным, что в 1984 году истцом на предоставленном ему земельном участке под строительство гаража была возведена хозяйственная постройка площадью 41,6 кв. м согласно техническому паспорту, выполненному на 15 июня 2015 года. Земля под постройкой относится к землям населенного пункта Чемодановского сельского совета. Правообладателем гаража является истец» [12].

По нашему мнению, этот вывод соот- ветствует обстоятельствам дела, законодательству и логике вида должного решения – правоконстатирующего. Вместе с тем судом остаются неразрешенными следующие вопросы:

• •    обладателем какого права является истец?

• •    с какого момента возникает право?

• •    какое это право?

• 2.    Содержание иска . Исковое заявление, помимо общепринятых необходимых положений ⁸, на наш взгляд, должно содержать ссылки на следующие нормативные акты:

В начале мотивировочной части другого решения суда, к сожалению, находим анализ признаков самовольной постройки и норм, ее регулирующих, а затем следующий вывод: «суд признает право собственности на хозяйственную постройку, поскольку гараж построен истцом без существенных нарушений градостроительных и строительных норм и правил, не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан» [11].

Наличие в судебных решениях двух различных по своей правовой природе выводов свидетельствует о смешанном и противоречивом характере решений суда: с одной стороны, называя истца правообладателем, суд констатирует право, с другой стороны, признавая право собственности на самовольно возведенную хозяйственную постройку, гараж, создает его (право).

Право собственности на эти объекты недвижимости у истцов возникло, и его следует только подтвердить, признать.

• •    Указ Президиума Верховного Совета СССР от 26 августа 1948 года «О пра-

• ве граждан на покупку и строительство индивидуальных жилых домов», которым определено, что отвод гражданам земельных участков как в городе, так и вне города для строительства индивидуальных жилых домов, в том числе хозяйственных построек, производится в бессрочное пользование;

• •    приказ Госстроя РСФСР от 19 декабря 1966 года № 86 «Об утверждении инструкции о порядке отвода земельных участков под индивидуальное жилищное строительство на территории РСФСР. РСН 25-66», установившей возможность по приказу директора, руководителя предприятия без согласия органов власти предоставлять земельные участки работникам, служащим предприятий, а также другим гражданам, проживающим в сельской местности;

• •    постановление Госстроя РСФСР от 23 декабря 1982 года № 148 «Об утверждении Инструкции о порядке планировки, застройки и благоустройства районов индивидуального жилищного строительства», допускавшее в районах застройки населенных пунктов для каждой квартиры размещение хозяйственных построек, возводимых за счет средств населения;

• •    Гражданский кодекс РСФСР от 1964 года, регулировавший отношения личной собственности, к объектам которых можно отнести и хозяйственные постройки, а также иные нормативные акты, действовавшие в тот период и регулировавшие земельные отношения в зависимости от даты и характера постройки.

• 3.    Регистрация права собственности . В силу статьи 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на недвижимое имущество возникает с момента его государственной регистрации. Согласно статьям 17 и 18 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» вступившие в законную силу судебные акты являются основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Кроме этого, иск должен содержать указание на применение аналогии закона. Что имеется в виду? Правоотношения, объектами которых являются земельные участки и хозяйственные постройки, сходны по своим основным началам. Земельное законодательство решило про- блему трансформации права постоянного бессрочного пользования на земельные участки в право частной собственности на них (см. [6, 8].

Законодательство о собственности в отношении хозяйственных построек такого положения не содержит, переход личной собственности в частную собственность не регламентирован.

По нашему мнению, такое правовое регулирование может закрыть «брешь» в судебных решениях в части обоснования снятия сомнений в подтверждении возникшего у людей до 1990 годя права собственности на хозяйственную постройку, гараж.

Возникает вопрос, какой термин необходимо употреблять в рассматриваемых нами случаях при наименовании объекта права, подлежащего государственной регистрации. В мотивировочной части судебного решения [11] спорный объект именуется «гараж» или «хозяйственная постройка», в резолютивной части – исключительно как «гараж». В действующем приказе Министерства экономического развития Российской Федерации от 3 ноября 2009 года № 447 «Об утверждении формы декларации об объекте недвижимого имущества» проводится классификация объектов права, которая исключает возможность толкования терминов «гараж» и «хозяйственная постройка» как тождественных. Гараж характеризуется специальными признака- ми 9, которые выделяют его из числа других объектов недвижимости и обуславливают предъявление к нему особых повышенных требований (соответствие его местонахождения градостроительным регламентам и правилам застройки). К иным объектам указанный приказ относит здания вспомогательного использования, которыми могут быть хозяйственная постройка, баня и т. д.

На наш взгляд, в исках и вынесенных по ним судебных решениях необходимо указывать, о каком виде объекта идет речь, и соотносить его с требованиями градостроительных планов. На практике это приведет к установлению соответствия потребительских свойств объектов их фактическому использованию.

Резюмируя сказанное, подчеркнем, что в «основе любого решения, любого нормативного акта, любой правовой позиции должен лежать ключевой принцип обеспечения защиты прав человека» [20], а с учетом того, что в составе прав человека праву собственности отводится центрально место (см. [17]), предлагаем следующее:

• 1 ) в порядке амнистии внести в законодательство, регулирующее трансформацию имущественных отношений, в том числе отношений собственности, положения следующего содержания: «основанием регистрации права собственности на здания вспомогательного использования, возведенные в соответствии с существовавшим до 1990 года законодательством, являются следующие документы:

• •    заявление, приложенные к нему технический паспорт или иной документ, устанавливающий дату постройки, его технические характеристики, стоимость;

• •    документ, свидетельствующий о кадастровом учете;

• •    заключение муниципальной комиссии о техническом состоянии постройки;

• •    схема земельного участка, утвержденная в установленном порядке (в отношении объекта недвижимости – гаража указанные документы необходимо дополнить сведениями из принятого представительным органом муниципальной власти нормативного акта о возможности размещения гаража в этой зоне)»;

• 2 ) модернизировать судебную практику по следующим направлениям:

• •    по способу защиты права рассматривать подобные иски как правоконстатирующие, исключать из судебных решений противоречивые правовые обоснования;

• •    дифференцировать рассматриваемые объекты права собственности на гаражи и здания вспомогательного использования (хозяйственные постройки и т. д.);

• •    применять аналогию закона (земельного законодательства) к отношениям собственности, объектами которых являются гаражи и здания вспомогательного использования (хозяйственные постройки и т. д.), при правовом обосновании перехода права личной собственности в право частной собственности.